北海道での民泊運営は儲かる？民泊需要のある地域など紹介！

2025年4月30日

「北海道で民泊経営を始めたら本当に儲かるのだろうか？」「どのくらいの収益が見込めるのか？」「どのエリアが人気なのか？」このような疑問を抱えていませんか？北海道は四季折々の魅力と豊かな観光資源を持ち、国内外から多くの観光客が訪れる人気の観光地です。

しかし、民泊事業を成功させるには、立地選びから収益計画、法規制の理解まで、様々な要素を把握する必要があります。この記事では、実際の収益モデルや成功事例、人気エリアの特徴、事業開始方法まで、北海道で民泊事業を検討している方に役立つ情報を詳しく解説します。

これから北海道で民泊事業を始めようとしている方はもちろん、すでに他地域で運営している方の北海道進出にも参考になる内容となっています。

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民泊で北海道は本当に儲かる？

北海道で民泊事業を始めようと考えている方にとって、最も気になるのは「本当に儲かるのか」という点ではないでしょうか。実際の収益性や成功事例を見ていきましょう。
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一物件の民泊運用の収益

民泊の収益構造を理解することは、事業を始める前に欠かせない準備です。北海道の民泊物件の収益は、立地条件や物件タイプ、設備の充実度などによって大きく変わります。特に季節変動が大きいため、年間を通した収支計画が重要になります。

北海道の民泊物件の平均的な収益モデルを見てみると、札幌市内のワンルームマンション（30㎡程度）の場合、繁忙期（冬季・夏季）は1泊あたり15,000円〜20,000円、閑散期でも8,000円〜12,000円の宿泊料を設定できます。稼働率は年間平均で65〜70%程度が目安となり、繁忙期には90%を超えることも少なくありません。

年間の粗収入は、平均宿泊単価を13,000円、年間稼働率を65%とすると、約308万円となります。これに対して、主な支出は以下のようになります。

物件取得費用（賃貸の場合は家賃）：月7万円×12ヶ月＝84万円
水道光熱費：月2万円×12ヶ月＝24万円
清掃費：1回5,000円×稼働日数（79回）＝約40万円（旅館業の場合、2泊３日を想定）
消耗品・アメニティ費：月1万円×12ヶ月＝12万円
予約システム手数料：収入の15%程度＝約43万円

これらの経費を合計すると約203万円となります。これに加えて民泊運営代行を使用するろ収入の15%程度がかかります。副業で民泊を始めようとする方にとっては運営代行を使用することをおすすめします。専業で行う人の場合でも、複数の物件を保有することでスケールメリットによる経費の削減、収入の増加が可能です。

成功した民泊運営者の事例

実際に北海道で民泊事業を成功させている鈴木さん（仮名・40代）の事例を見てみましょう。鈴木さんは元々会社員でしたが、4年前に札幌市中央区で民泊事業を始めました。最初は自己資金で中古マンション1室（1LDK・45㎡）を購入し、リノベーションして民泊運営をスタートさせています。

鈴木さんの成功の鍵は、「北海道らしさ」にこだわった内装と、ゲストとの丁寧なコミュニケーションにあります。室内には地元の木材を使用し、北海道の工芸品や写真を飾るなど、ホテルでは味わえない北海道の雰囲気づくりに力を入れました。

特に力を入れたのが、冬季の対策です。雪が多い北海道では、除雪や凍結対策が必須となります。佐藤さんは24時間対応の除雪サービスと連携し、玄関先の安全確保に努めました。また、部屋には床暖房を完備し、外国人観光客に人気の高い雪見露天風呂の情報を提供し冬の北海道を最大限楽しめる工夫を凝らしています。

収益面では、物件取得費用（頭金+ローン）と初期投資を含めて約1,300万円の支出に対し、現在は月平均30万円の売上、年間で約360万円の収入を得ています。

佐藤さんは今後、2室目の運営も検討しており、「札幌だけでなく、ニセコや富良野など観光地にも物件を持ちたい」と意欲を見せています。

民泊の需要がある北海道の地域

北海道は広大な土地に多彩な観光資源を有しており、エリアによって特色や需要の傾向が大きく異なります。民泊事業を検討する際には、各地域の特性を理解し、ターゲットとなる観光客層や季節変動を見極めることが重要です。

それでは、北海道内で特に民泊需要の高いエリアについて詳しく見ていきましょう。

ニセコ

ニセコエリアは、世界的に有名なパウダースノーを求めて訪れる外国人観光客に絶大な人気を誇ります。特にオーストラリアやアジア諸国からの長期滞在者が多く、12月から3月のスキーシーズンには民泊の需要が急増します。

ニセコの民泊物件の平均宿泊単価は北海道内でもトップクラスで、ハイシーズンには1泊あたり3万円から10万円以上の価格設定も可能です。特に4〜6人向けの一棟貸しタイプは家族連れやグループ客に人気があり、高い収益性が見込めます。

一方で、グリーンシーズン（5月〜11月）は比較的需要が落ち込むため、オフシーズン対策が必須です。近年はマウンテンバイクやラフティングなどのアクティビティを求める夏季観光客も増加傾向にあり、通年営業の可能性も広がっています。

ニセコエリアで民泊を始める際の初期投資は高めですが、国際的な観光地としての知名度と外国人観光客の根強い人気から、長期的には安定した収益が期待できるエリアです。

札幌

北海道の玄関口である札幌市は、ビジネス需要と観光需要の両方を取り込める恵まれたエリアです。JR札幌駅や大通公園周辺は特に人気が高く、年間を通して安定した稼働率を維持しやすい特徴があります。

札幌市内の民泊は、ワンルームから1LDKサイズのマンションタイプが中心で、1泊あたりの単価は平均して1万円〜2万円程度です。雪まつりやYOSAKOIソーラン祭りなどの大型イベント時には価格を3割程度上げても高い稼働率を維持できます。

また、新千歳空港からのアクセスの良さや市内の充実した公共交通機関も魅力のひとつで、レンタカーを利用しない外国人観光客からの支持も厚いです。特に中国や台湾、香港からの観光客が多く、近年では欧米からの個人旅行者も増加しています。

富良野

ラベンダーをはじめとする花畑や美瑛の丘など、絶景スポットで知られる富良野エリアは、夏季を中心に高い需要があります。6月下旬から8月にかけてのハイシーズンには、1泊あたり2万円前後の価格設定が可能です。

富良野エリアの特徴は、札幌や新千歳空港からやや距離があるため、2〜3泊以上の滞在者が多い点です。そのため、キッチン付きの物件や広めの間取りが好まれる傾向にあります。近年では「北の国から」などのロケ地巡りや農業体験を目的とした訪日外国人も増えており、英語や中国語など多言語対応ができると評価が高まります。

冬季は富良野スキー場をはじめとするウィンタースポーツ施設を利用する観光客も見込めますが、夏季に比べると需要は減少します。年間を通した安定運営のためには、四季折々の魅力をアピールした情報発信が重要です。

函館

異国情緒あふれる街並みと世界三大夜景に数えられる函館山の夜景で知られる函館は、通年で安定した観光需要があります。特に元町・ベイエリアの歴史的建造物周辺は人気が高く、観光スポットへのアクセスの良さから民泊需要も旺盛です。

函館市内の民泊の平均宿泊単価は1万円〜1万5千円程度で、GW・お盆・年末年始などの繁忙期には2万円前後まで上げられます。

函館の特徴は、北海道新幹線の開通により本州からのアクセスが向上した点です。東北地方からの観光客も気軽に訪れるようになり、1〜2泊の短期滞在者が増加しています。また、クルーズ船の寄港も多く、アジア圏からの外国人観光客も安定して訪れます。

函館で民泊を運営する際は、外国人観光客向けに朝市や五稜郭などの観光情報を充実させることで、高評価につながりやすくなります。近年では周辺の温泉地や恵山などへの小旅行を楽しむ滞在スタイルも人気で、函館を拠点とした南北海道周遊の情報提供も喜ばれます。

登別

温泉地として有名な登別は、温泉を目的とした国内観光客に加え、地獄谷や登別マリンパークなどの観光施設を訪れる外国人観光客からも人気があります。

登別エリアの民泊需要は、1〜2泊の短期滞在が中心で、平均宿泊単価は1泊あたり1万2千円〜1万8千円程度です。特に台湾や香港などアジア圏からの温泉好きの観光客に人気があり、室内に温泉を引いた物件や、温泉街へのアクセスの良い物件は高い競争力を持ちます。

登別エリアの特徴は、札幌や新千歳空港からのアクセスが良く、周辺の洞爺湖や白老、苫小牧方面への観光の拠点としても便利な立地にある点です。そのため、レンタカーを利用する観光客向けに駐車場の確保は重要なポイントになります。

洞爺湖

支笏洞爺国立公園に位置する洞爺湖は、その美しい湖畔の景観と有珠山の火山活動の歴史で知られるエリアです。特に夏季は湖水浴やカヌーなどのアクティビティ、冬季は温泉と雪景色を楽しむ観光客で賑わいます。

洞爺湖エリアの民泊は、湖が見える眺望が最大の魅力となり、景観の良い物件は1泊あたり2万円以上の価格設定も可能です。特に和室と洋室を組み合わせた間取りや、キッチン付きの物件は家族連れに人気があります。

洞爺湖の民泊需要は季節変動が比較的大きく、4月下旬から10月までのシーズンと、冬季の温泉需要が中心となります。閑散期対策としては、近隣のニセコや札幌からの日帰り観光客を取り込む戦略も有効です。

洞爺湖エリアでは、湖畔の景観に加えて、昭和新山・有珠山ロープウェイや洞爺湖温泉街などの観光情報の提供が重要です。また、近年では火山の恵みを活かした農産物や食の魅力も注目されており、地元の食材を活かした朝食サービスを提供する民泊も人気を集めています。

釧路

東北海道の中心都市である釧路は、釧路湿原や阿寒湖、摩周湖など自然豊かな観光地へのアクセスの良さから、道東観光の拠点として需要があります。

釧路市内の民泊は、ビジネス客と観光客の両方をターゲットにできるため、年間を通して比較的安定した稼働率が期待できます。平均宿泊単価は8千円〜1万5千円程度で、繁忙期には2万円程度まで上げられます。

釧路エリアの特徴は、冬季のタンチョウ観察や流氷観光など、北海道ならではの体験を求める観光客が多い点です。特に欧米からの熱心な自然愛好家やバードウォッチャーなどに人気があり、長期滞在の傾向もあります。

釧路で民泊を運営する際は、市内の繁華街や駅周辺の利便性の高いエリアか、湿原に近い自然豊かなエリアかで、ターゲットとする客層を明確に分けることがポイントになります。

民泊事業の開始をスムーズに行うためにはどうすればいい？

民泊事業を始めるにあたって、物件の選定から法的手続き、運営準備まで多くのステップがあります。民泊事業を円滑に開始するためには、専門知識を持った第三者のサポートを活用することで、時間と労力を大幅に削減できる場合があります。

ここでは、民泊事業をスムーズに始めるための効率的な方法について詳しく見ていきましょう。

民泊開設代行サービスを使用する

民泊開設代行サービスとは、物件探しから各種許認可申請、備品準備、集客戦略立案まで、民泊事業の立ち上げに必要な一連の作業をサポートするサービスです。特に民泊に関する知識や経験がない方にとって、開設代行サービスの利用は大きなメリットとなります。

北海道で民泊を開業する際の主な手続きとしては、「住宅宿泊事業法（民泊新法）」に基づく届出や、「旅館業法」に基づく許可申請があります。また、消防法に基づく設備の設置や、建築基準法上の用途確認など、複数の法律や条例に関わる手続きが必要です。開設代行サービスでは、これらの複雑な手続きを専門家がスムーズに進めてくれます。

開設代行サービスを使用することには以下のようなメリットが存在しています。

まず、法的手続きの効率化が挙げられます。民泊に関する法律や条例は地域によって異なり、北海道内でも札幌市と他の市町村では規制の内容が異なる場合があります。代行サービスを利用することで、地域特有の規制や必要書類を熟知したプロが手続きを進めるため、申請書類の不備による差し戻しなどのリスクを減らせます。

次に時間と労力の節約です。民泊開業には通常3〜6ヶ月程度の準備期間を要しますが、代行サービスを利用することで、特に手続き面での工数を大幅に削減できます。これにより、物件の内装やコンセプト作りなど、他の重要な準備に集中することが可能になります。

また、適切な物件選定のアドバイスも重要なメリットです。北海道は広大で地域によって特性が異なるため、代行サービスの地域情報や市場分析は非常に価値があります。例えば、ニセコエリアでは外国人向けの高級物件、札幌市内ではビジネス需要も見込める利便性の高い物件というように、地域特性に合わせた物件選びをサポートしてくれます。

さらに、内装や設備についての専門的アドバイスも受けられます。北海道の厳しい冬に対応した断熱設備や暖房システム、積雪対策など、地域特有の課題に対する知見は非常に貴重です。現地の気候条件を熟知した専門家のアドバイスにより、快適な宿泊環境を整えることができます。

開設代行サービスを選ぶ際のポイントとしては、まず実績と専門性を確認することが大切です。特に北海道での開業実績がある会社を選ぶことで、地域特有の課題に対応できる可能性が高まります。
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民泊M&A仲介を使用して運営実績のある物件を購入する

もう一つの効率的な民泊事業参入方法として、すでに運営実績のある民泊物件を購入する方法があります。これは「民泊M&A」と呼ばれ、専門の仲介業者を通じて行われることが一般的です。新規開業と比較して、即時に収益を得られる可能性が高く、運営ノウハウも同時に獲得できる大きなメリットがあります。

民泊M&Aの最大のメリットは、運営実績がすでにあることです。新規開業の場合、軌道に乗るまでに半年から1年程度かかることも少なくありませんが、M&Aでは過去の運営データに基づいた収益予測が可能になります。特に北海道は季節変動が大きいため、年間を通した実績データは非常に価値があります。

また、許認可や設備の引継ぎがスムーズに行える点も魅力です。新規開業では申請から許可までに時間がかかりますが、M&Aの場合は基本的に既存の許認可を引き継ぐことができるため、スピーディーな事業開始が可能になります。これは特に繁忙期前に開業したい場合に大きな利点となります。

さらに、運営ノウハウの継承も重要なメリットです。多くの場合、売主から運営システムや予約管理方法、リピーター顧客情報などを引き継ぐことができます。特に北海道の場合、冬季の除雪対応や凍結防止策など、地域特有のノウハウは貴重な資産となります。

民泊M&Aで物件を選ぶ際のポイントとしては、まず収益性と価格のバランスを確認することが重要です。売却価格は一般的に、年間純利益の3〜5倍程度が相場となりますが、物件の立地や設備、将来性などによって大きく変動します。適正価格かどうかを判断するためには、過去2〜3年分の収支データを詳細に確認することが必須です。

次に、売却理由の確認も重要です。オーナーの高齢化や多忙、他地域への移転など、ポジティブな理由での売却なのか、それとも収益性の低下や近隣トラブルなどのネガティブな理由なのかを見極める必要があります。特に北海道は季節変動が大きいため、通年のデータを確認し、オフシーズンの対策が十分かどうかも重要なチェックポイントです。

民泊投資を始めようとすると、物件探しから始まり、改装工事、許認可取得、運営システム構築まで、膨大な時間とコストがかかっていませんか？さらに、厳しい法規制や市場の変動リスクに直面し、思うような収益化に不安を感じていませんか？

しかし、すでに稼働中の民泊物件を購入することで、これらの時間やコスト、そして失敗するリスクを大幅に削減することができます。ゼロから始める不安を解消し、即収益が見込める物件へスムーズに投資するために、専門の民泊M&A仲介会社の活用がカギとなります。

そこでおすすめするのが、日本総合政策ファンドの民泊M&A仲介サービスです。「観光大国日本を、金融の力でサポートする」をミッションに掲げ、民泊やホテルなどの観光業界に特化したM&A仲介を提供しています。すでに営業許可を取得し、安定した収益を上げている民泊物件を買収することで、新規参入の障壁を大きく下げることが可能です。