民泊の譲渡で引き継げる物とは？譲渡する前に知っておくべきことなど解説！

民泊事業の譲渡を検討しているものの、何から手をつければよいのか分からずに困っていませんか。引き継ぐべき資産の範囲、法的手続きの複雑さ、最適な譲渡スキームの選択、信頼できる仲介会社の見極めなど、民泊譲渡には一般的なM&A取引とは異なる専門的な知識が必要です。

特に厄介なのは、プラットフォームアカウントの取り扱い制約や賃貸借契約の承継問題、許認可の移転手続きなど、民泊業界特有の課題です。これらの知識不足により、せっかくの譲渡機会を逃したり、取引後に予期しない問題が発覚するリスクがあります。

この記事では、民泊事業の譲渡に関する知識を解説します。

民泊譲渡で引き継ぐものは？

民泊譲渡において引き継がれる資産は、有形資産から無形資産まで多岐にわたります。結論として、不動産・備品などの有形資産、運営ノウハウ・記録などの知的資産、そして予約情報・顧客データなどの営業資産の三つのカテゴリーに分類できます。
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不動産や備品

民泊譲渡における有形資産の移転は、最も分かりやすく確実に引き継ぎできる部分です。不動産については、物件そのものの所有権移転または賃借権の承継が基本となります。

所有物件の場合、土地・建物の登記簿上の名義変更手続きを通じて完全な所有権移転が実現します。一方で、賃借物件の場合は賃貸借契約の承継手続きが必要になり、大家との交渉や承諾が前提条件となります。実際の現場では、賃借物件の承継において大家が民泊運営を理由に承諾を拒否するケースも散見されるため、事前の確認が重要です。

備品については、家具・家電・寝具・調理器具・清掃用具など、民泊運営に必要なすべての設備が譲渡対象となります。これらの備品リストを詳細に作成し、状態確認と評価額の算定を行うことで、適正な譲渡価格の設定が可能になります。

さらに重要なのは、民泊許可に関連する設備です。消防設備や非常用照明、誘導標識などの法定設備は、譲渡後も継続して法的要件を満たす必要があります。

運営ノウハウ・記録

民泊事業の成功を左右する無形資産として、運営ノウハウと各種記録の引き継ぎは極めて重要な価値を持ちます。これらの知的資産は、新たな運営者が迅速に事業を軌道に乗せるための基盤となるからです。

運営ノウハウには、清掃・メンテナンスの手順書、ゲスト対応マニュアル、トラブル対処法、地域情報の提供方法などが含まれます。特に、季節ごとの稼働率変動パターンや価格設定の根拠、効果的な集客方法などの実践的ノウハウは、数値化しにくいものの実際の収益に大きく影響します。

記録として引き継がれるのは、過去の収支データ、稼働率の推移、ゲストレビューの分析結果、清掃・修繕履歴などです。これらのデータは、将来の事業計画策定や投資判断において重要な判断材料となります。また、税務申告に必要な帳簿類や領収書などの会計記録も、法的義務として適切に引き継がれる必要があります。

さらに地域特有の運営コツや近隣住民との関係構築方法なども貴重なノウハウです。騒音対策の具体的手法や、地域のルールへの対応方法、協力業者との連携体制などは、円滑な事業継続のために欠かせない要素となります。

予約情報や顧客データ

民泊譲渡において最も複雑かつ重要な課題となるのが、予約情報と顧客データの取り扱いです。これらは事業の継続性と収益性に直結する重要な資産である一方、個人情報保護法やプラットフォーム規約による制約があるためです。

予約情報については、譲渡時点で既に確定している将来の予約をどう処理するかが最重要課題です。理想的には新運営者にそのまま引き継がれることが望ましいのですが、実際にはプラットフォーム側の規約により制限される場合が多いのが現実です。

Airbnbを例に取ると、アカウント自体の譲渡は利用規約に明確に違反するため不可能です。しかし、実務的な解決策として、売り手と買い手の合意のもとでリスティングを残したまま売上を100%分配するスキームを採用することは可能です。このスキームでは、法的には元の運営者が継続してサービスを提供しながら、実質的な運営と収益は新しい運営者に移転されます。

顧客データの引き継ぎについては、個人情報保護法の観点から慎重な対応が求められます。ゲストの連絡先や宿泊履歴などの個人情報は、本人の同意なしに第三者に提供することはできません。したがって、顧客リストそのものの譲渡は法的に困難である場合が多いのが実情です。

ただし、統計的に処理された稼働データや収益分析データなど、個人を特定できない形に加工された情報については引き継ぎが可能です。これらのデータは、新運営者が事業戦略を立てる上で重要な参考資料となるため、可能な範囲での情報提供が望まれます。

民泊を譲渡する前に知っておきたいことは？

民泊譲渡を成功させるためには、法的要件の確認と事業実態の把握が不可欠です。結論として、許認可関係の整理、収益・設備データの精査、営業形態の明確化、そして賃貸物件の場合は契約関係の確認という重要な準備作業を完了させる必要があります。

なぜこれらの準備が重要かというと、民泊事業は複数の法令が複雑に関わる業界であり、譲渡時に法的な瑕疵や不備があると取引自体が無効になるリスクがあるからです。また、2018年の住宅宿泊事業法施行や度重なる旅館業法改正により、法的要件が頻繁に変更されているため、正確に把握しておくことが譲渡価格にも大きく影響します。

民泊運営に関する許認可・法令について確認する

民泊譲渡における最重要課題は、現在の運営がどの法的枠組みの下で行われており、その許認可が適切に維持されているかの確認です。現在の日本では、旅館業法、住宅宿泊事業法（民泊新法）、国家戦略特別区域法（特区民泊）の三つの法的枠組みが存在し、それぞれ異なる要件と制約があります。

旅館業法下で運営している場合、簡易宿所営業許可の取得状況と更新履歴を詳細に確認する必要があります。特に重要なのは、2018年の旅館業法改正により営業許可基準が変更されているため、既存の許可が現行法に適合しているかの検証です。実際の現場では、改正前に取得した許可でも現行基準を満たしていないケースが散見されており、譲渡後に営業継続できないリスクがあります。

住宅宿泊事業法による届出で運営している民泊については、年間営業日数180日の制限や自治体による上乗せ条例の遵守状況を確認します。また、住宅宿泊管理業者への委託契約や住宅宿泊仲介業者との契約関係も譲渡に伴い見直しが必要になる場合があります。

特区民泊の場合は、認定区域内での運営であることと、特区法に基づく認定要件を満たし続けていることの確認が必要です。特区民泊は最低宿泊日数の制限があるため、実際の運営実績がこれらの要件を満たしているかの検証も重要な確認事項です。

収益データ・設備状況を整理する

譲渡価格の適正性を判断し、買い手の投資判断を支援するためには、正確で詳細な収益データと設備状況の整理が必要です。これらの情報は譲渡交渉の基礎資料となるだけでなく、デューデリジェンスにおける重要な検証対象でもあります。

収益データについては、最低3年分の月別売上実績、稼働率の推移、平均宿泊単価（ADR）の変動を詳細に整理します。特に重要なのは、季節変動やイベント効果による収益変動パターンの分析です。実際の運営現場では、桜シーズンや紅葉シーズンなどの繁忙期と閑散期で売上が数倍変動することも珍しくありません。

コスト面では、清掃費、水道光熱費、修繕費、管理委託費、プラットフォーム手数料などの運営費用を項目別に整理し、変動費と固定費を明確に区分します。また、設備更新や大規模修繕の履歴と今後の予定も重要な情報として整理が必要です。

設備状況については、建物の築年数と状態、内装・外装の劣化状況、主要設備（エアコン、給湯器、WiFi機器など）の設置年月と保証期間を一覧化します。特に注意すべきは、法定設備の点検記録です。消防設備の点検記録、電気設備の定期点検結果、給排水設備の清掃履歴など、法的に義務付けられている点検・整備記録の完備状況は、譲渡後にも影響するため必須な情報になっています。
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民泊の営業形態を確認する

民泊譲渡において見落としがちですが極めて重要なのが、現在の営業形態の正確な把握と分類です。なぜなら、営業形態によって譲渡手続きや法的要件、さらには譲渡後の運営方法が大きく異なるからです。

家主居住型と家主不在型では、住宅宿泊事業法上の管理義務が全く異なります。家主居住型の場合、宿泊者への対応や清掃などを家主自身が行うことが前提となっているため、譲渡後も新しい所有者が同様の体制を構築できるかが重要な検討事項となります。

一方、家主不在型の場合は住宅宿泊管理業者への管理委託が義務付けられているため、既存の管理委託契約の承継可能性や、新たな管理業者との契約締結の必要性を確認する必要があります。実際のケースでは、管理業者が新しい所有者との契約を拒否する場合もあるため、事前の確認が不可欠です。

営業日数の制約についても営業形態によって異なります。住宅宿泊事業法では年間180日の制限がありますが、旅館業法の簡易宿所営業許可であれば制限はありません。しかし、旅館業法での営業には建築基準法上の用途変更や消防設備の充実が必要な場合が多く、これらのコスト負担も譲渡価格に影響します。

また、実際の営業実態と届出内容に乖離がある場合の対処方法も重要な検討事項です。例えば、住宅宿泊事業法で届出しているにも関わらず年間180日を超える営業を行っている場合、法令違反状態の解消方法を譲渡前に検討する必要があります。

賃貸の場合：契約関係を確認する

賃貸物件での民泊運営を譲渡する場合、所有物件とは全く異なる複雑な契約関係の整理が必要になります。これは賃貸借契約、転貸借契約、民泊運営許可など複数の契約・許可が絡み合っているためです。

最も重要なのは、現在の賃貸借契約において民泊運営が明示的に許可されているかの確認です。多くの賃貸借契約では「居住用」として契約されており、民泊運営は契約違反に該当する可能性があります。

転貸借（サブリース）契約で運営している場合は、さらに複雑になります。原賃貸人（大家）、転貸人（サブリース会社）、転借人（民泊運営者）の三者間の契約関係を詳細に確認し、譲渡に伴う契約承継の可能性を検証する必要があります。

賃貸借契約の承継については、民法上の賃借権の譲渡として扱われるため、原則として賃貸人の承諾が必要です。しかし、賃貸人が民泊運営に反対している場合、承諾を得ることは困難になります。この場合、借地借家法に基づく承諾料の支払いや、賃貸借契約の解約と新規契約の締結という代替手段を検討する必要があります。

株式譲渡と事業譲渡どちら有利？

民泊事業の譲渡において最適なスキーム選択は、事業規模と譲渡目的によって決まります。結論として、事業の継続性と手続きの簡便性を重視するなら株式譲渡が有利であり、資産の選別と税務上の柔軟性を求めるなら事業譲渡が適しています。

この判断が重要な理由は、選択したスキームによって税務負担、法的リスク、手続きの複雑さが大きく異なるためです。特に民泊事業では、許認可の承継可能性、賃貸借契約の扱い、プラットフォームアカウントの移管制約など民泊の運営に影響を与えるため、それぞれのメリット・デメリットなどを確認する必要があります。

株式譲渡

株式譲渡による民泊事業の譲渡は、法人格そのものを移転するため事業の継続性が最も高く保たれる手法です。しかし同時に、すべての資産と負債を包括的に引き継ぐことになるため、隠れた負債リスクへの対応が重要な課題となります。

事業継続性の観点から見ると、株式譲渡は圧倒的な優位性を持ちます。なぜなら、法人格が変わらないため、旅館業法上の許可や住宅宿泊事業法上の届出がそのまま承継されるからです。これは民泊事業において極めて重要な利点です。許認可の新規取得には数ヶ月を要することが多く、その間の営業停止は収益に深刻な影響を与えるためです。

賃貸借契約についても、法人名義の契約であれば株主変更のみで契約関係は維持されます。これにより、賃貸人の承諾を得る必要がなく、契約更新拒否のリスクも回避できます。実際の取引現場では、この点が株式譲渡を選択する決定的要因となることが多いのが実情です。

従業員がいる場合の労働関係も自動的に承継されるため、運営ノウハウの継続という観点でも優れています。清掃スタッフや管理業務を担当する従業員との雇用関係が途切れることなく、サービス品質の維持が可能になります。

一方で、負債の包括承継は株式譲渡の最大のリスク要因です。簿外債務や偶発債務も含めてすべての負債を引き継ぐことになるため、デューデリジェンスの徹底が不可欠です。特に民泊事業では、近隣トラブルに起因する損害賠償請求や、法令違反による行政処分のリスクが潜在的に存在する可能性があります。

事業譲渡

事業譲渡による民泊事業の移転は、資産と負債を個別に選別して承継できるため、買い手にとって柔軟性の高いスキームです。ただし、許認可や契約関係の個別承継手続きが必要となるため、手続きの複雑さと時間的コストが大きな課題となります。

資産選択の柔軟性は事業譲渡の最大の利点です。必要な資産のみを選別して取得できるため、不要な設備や債務を除外した純粋な事業価値での取引が可能になります。例えば、老朽化した設備や将来的に更新が必要な備品を除外し、優良な物件と顧客基盤のみを取得するといった戦略的な資産選択ができます。

税務上の取り扱いも買い手にとって有利な面があります。取得した資産を時価で計上できるため、建物や設備の減価償却を通じた節税効果が期待できます。特に築年数の経過した物件を含む民泊事業では、この税務メリットは無視できない規模になることがあります。

しかし事業譲渡は消費税の課税対象取引となるため、譲渡価格に消費税が加算されます。

さらに、許認可の承継は事業譲渡における最大の難題です。旅館業法上の営業許可は個人または法人に対して付与されるため、事業譲渡では新たに許可申請を行う必要があります。この手続きには通常2～3ヶ月を要し、その間は営業を停止せざるを得ません。住宅宿泊事業法の届出についても同様で、新たな届出手続きが必要となります。

従業員の処遇についても慎重な検討が必要です。事業譲渡では労働契約は自動承継されないため、従業員との個別の転籍合意や新規雇用契約の締結が必要になります。優秀なスタッフの確保は民泊事業の成功に直結するため、従業員との事前調整が重要な準備作業となります。

契約書の作成についても、事業譲渡は株式譲渡と比較して複雑になります。譲渡対象資産の詳細な特定、債務の承継範囲、従業員の転籍条件、競業避止義務など、多岐にわたる条項を明確に定める必要があります。また、譲渡実行日における資産状況の確認手続きも重要な検討事項となります。

民泊譲渡を行うための手段

民泊事業の譲渡を実現するための手段は、専門性と取引規模によって大きく二つに分類されます。結論として、民泊特化のM&A仲介会社を利用するか、一般的なM&Aプラットフォームを活用するかの選択が基本となります。

どちらの場合にも譲渡することは可能ですが、民泊はIT企業などのM&Aと違い独特のスキームがあるので注意する必要があります。
関連：民泊物件のM&AにおすすめのM&A仲介会社とは?

民泊特化のM&A仲介会社

民泊特化のM&A仲介会社は、業界の深い知識と豊富な取引実績を基盤として、従来の仲介サービスでは対応困難な民泊特有の課題に対応できる専門性を提供しています。

特に民泊特化のM&A仲介の特徴は、民泊業界に特化した深い専門知識です。旅館業法、住宅宿泊事業法、建築基準法などの法的要件を熟知し、許認可の承継手続きから賃貸借契約の承継交渉まで、実務レベルでのサポートが可能です。

さらに、業界ネットワークも民泊特化仲介会社の大きな強みです。民泊運営会社、不動産投資家、ファンド、個人投資家など、民泊事業に関心を持つ買い手層との強固なネットワークを構築しており、一般公開前の段階で適切な買い手候補を特定できます。これにより、公開後の長期間にわたる買い手探しを回避し、迅速な取引成立が期待できます。

手数料体系については、一般的に成功報酬型が採用されており、取引金額の3～5%程度が相場となっています。ただし、最低手数料が設定されている場合が多く、通常200万円～500万円程度の最低保証額が設けられています。この手数料水準は一見高額に感じられますが、専門的なサポートによる取引成立の確実性と最適な取引条件の実現を考慮すると、投資対効果は十分に見込めます。

サービス内容は多岐にわたります。企業価値算定から始まり、買い手候補の選定、条件交渉の代行、デューデリジェンスの実施支援、契約書作成、クロージング実務まで、取引のすべての段階において専門的なサポートを提供します。特に重要なのは、民泊業界特有の価値算定手法を用いることで、適正な譲渡価格の設定が可能になることです。

また、多くの民泊特化仲介会社では、譲渡後のアフターフォローサービスも提供しています。新しい運営者への事業引き継ぎサポート、運営改善提案、さらなる事業拡大のための追加物件紹介など、単発の取引に留まらない継続的な関係構築を重視しています。

M&Aプラットフォーム

一般的なM&Aプラットフォームは、インターネットを活用したセルフサービス型の取引支援サービスとして、手軽さと低コストを武器に小規模事業の譲渡市場で存在感を高めています。ただし、民泊事業の譲渡においては、業界特有の課題への対応力に限界があることを理解した上での活用が重要です。

M&Aプラットフォームの最大の利点は、手数料の低さと手続きの簡便性です。多くのプラットフォームでは、売り手側の手数料を無料または低額に設定し、買い手側のみから手数料を徴収するビジネスモデルを採用しています。手数料率も取引金額の1～3%程度と、専門仲介会社と比較して大幅に低く設定されているため、小規模案件では大きなコストメリットがあります。

情報開示の透明性も特徴の一つです。プラットフォーム上では、売上実績、利益率、物件概要、運営形態などの基本的な事業情報が標準化された形式で公開されるため、買い手は複数の案件を効率的に比較検討できます。この透明性により、市場価格の形成が促進され、適正な価格での取引が期待できます。

しかし、専門性の不足は深刻な課題です。一般的なM&Aプラットフォームのスタッフは、民泊業界の法的要件や実務上の課題について十分な知識を持っていない場合が多いのが現実です。そのため、許認可の承継可能性、賃貸借契約の承継条件、プラットフォームアカウントの取り扱いなど、民泊特有の重要な論点について適切なアドバイスを受けることが困難です。

買い手層の質にも注意が必要です。プラットフォームには様々な動機を持つ買い手が参加するため、真剣な買い手と冷やかしの区別が困難な場合があります。また、民泊事業の特殊性を理解していない買い手からの問い合わせも多く、実際の成約に結びつかない無駄な時間を費やすリスクがあります。

契約手続きについても、プラットフォームが提供する標準契約書では民泊事業特有の条項が不十分な場合があります。許認可承継の条件、運営ノウハウの引き継ぎ方法、プラットフォームアカウントの取り扱いなど、重要な事項について詳細な取り決めができていないと、後のトラブルの原因となります。

まとめ

民泊事業の譲渡を成功させるためには、引き継ぐ資産の正確な把握、法的要件の事前確認、最適な譲渡スキームの選択、そして信頼できる譲渡手段の活用という四つの要素が不可欠です。

引き継ぐ資産については、不動産や備品といった有形資産だけでなく、運営ノウハウや顧客データなどの無形資産も重要な価値を持ちます。ただし、プラットフォームアカウントの譲渡制約には特に注意が必要で、実質的な運営移転スキームの検討が求められます。

民泊譲渡は複雑な取引ですが、適切な準備と専門知識があれば必ず成功できます。この記事で得た知識を活用し、価値ある民泊事業の譲渡を実現してください。