Airbnb運営を始めてから、ゲストのチェックアウト後の清掃作業に頭を抱えていませんか？「毎回自分で清掃するのは時間的に厳しいけれど、代行業者に頼むとコストがかかりすぎる」「清掃の質が悪くてゲストからの評価が下がったらどうしよう」といった悩みを抱える運営者は少なくありません。
この記事では、自己清掃と清掃代行業者それぞれのメリット・デメリットなどについて解説します。
Airbnbの清掃は自分？代行業者に依頼すべき？
Airbnb運営において最も重要な業務の一つが清掃作業です。ゲストの満足度やレビュー評価に直結する清掃の質を維持しながら、効率的で収益性の高い運営を実現するには、自己清掃か業者委託かの選択が極めて重要になります。
自分で清掃する場合
自己清掃を選択する場合、まず基本的な清掃手順を確立することが重要です。チェックアウト後30分以内に現場に到着し、室内の状況確認から始まります。ゲストが残した忘れ物や設備の損傷がないかをチェックした後、換気を行いながら清掃作業に入ります。
清掃の順序は効率性を重視し、上から下、奥から手前の原則に従います。具体的には天井のほこり除去、照明器具の清拭、家具の拭き掃除、床の掃除機がけと拭き掃除という流れです。キッチンでは冷蔵庫内の食品確認、シンクとコンロの洗浄、食器類の点検を行い、バスルームでは排水口の髪の毛除去、浴槽・シャワー・洗面台の洗浄、鏡の拭き取りを実施します。
ベッドメイキングでは、シーツに汚れやシミがないかを入念に確認し、枕カバーとタオル類をすべて新品同様の状態に交換します。アメニティ類の補充では、使用量に応じてシャンプー、ボディソープ、トイレットペーパーなどを適切な量まで補充し、清掃完了後は写真撮影で状態を記録しましょう。
代行業者利用の場合
業者に委託する場合、まず信頼できる清掃代行会社を選定することが最優先です。Airbnb専門の清掃業者であれば、民泊特有の要求水準を理解しており、ゲストの満足度向上に直結する清掃品質を提供してくれます。
依頼方法は、まず複数業者から見積もりを取得し、清掃内容と料金体系を比較検討します。一般的な料金相場は1回あたり5,000円から15,000円程度ですが、物件の広さや立地、清掃頻度によって大きく変動します。契約時には清掃範囲、緊急時の対応方法、品質保証の内容を明確に定めておく必要があります。
清掃代行業者との連携では、チェックアウト時間と次のチェックイン時間を事前に共有し、清掃完了後の報告体制を整備しましょう。
多くの専門業者では清掃完了写真の送付や問題があった場合の即座の連絡システムを提供しており、オーナーが現場にいなくても状況を正確に把握できます。
自分で清掃する場合のメリット・デメリットとは？
自己清掃の選択は、Airbnb運営の収益性と運営品質の両面に大きなプラスの影響を与えることができます。特に運営初期段階や小規模運営において、自分の手で清掃をすることはコスト削減以上に、旅行客の需要を知ることができたり、運営のノウハウなどを知ることができます。しかし、それデメリットも存在しています。
自分で清掃するメリット
必要経費を大幅に節約できる
自己清掃による経費削減効果は運営収益に直接的に反映されます。清掃代行費用は月間売上の15%から25%程度を占めることが多く、月売上20万円の物件であれば月3万円から5万円のコスト削減が可能です。
年間で考えると36万円から60万円の差額となり、この金額を設備投資や物件改善に回すことで、より高い収益率を実現できます。また、清掃頻度が高い人気物件ほど削減効果が顕著に現れ、月20回以上の清掃が発生する物件では年間100万円以上のコスト削減も珍しくありません。
急なチェックイン・アウトに対応できる
自己清掃の最大のメリットは、ゲストの急な予定変更に柔軟に対応できることです。業者委託の場合、清掃スケジュールの変更には追加料金が発生したり、対応が困難な場合がありますが、自己清掃なら即座に調整可能です。
特に観光地や出張需要の高いエリアでは、当日予約や早めのチェックイン要求が頻繁にあり、この柔軟性が稼働率向上に直結しするため、いつでも対応できるということは可動率がプラスに働きます。
ゲストのニーズや過ごし方を把握しやすい
自分で清掃を行うことで、ゲストの実際の利用状況を詳細に把握できます。どの設備がよく使われているか、どの部分が汚れやすいか、どんなアメニティが不足しがちかなど、運営改善に直結する情報を得られます。
この情報は物件の設備改善やアメニティの充実に活用でき、結果的にレビュー評価の向上と再予約率の増加につながります。さらに、清掃時に発見したゲストの行動パターンを分析することで、より満足度の高いサービス提供が可能になります。
清掃品質に対する拘りが反映しやすい
自己清掃では、オーナー自身の品質基準を直接反映できます。特に清潔感にこだわりがある場合、業者では見落としがちな細かい部分まで丁寧に清掃できます。
ゲスト用アメニティの配置方法、タオルの畳み方、ベッドメイキングの仕上がりなど、ホスピタリティの観点から細部にまでこだわることで、他の物件との差別化を図ることができます。こうした拘りが高評価レビューにつながり、結果的に予約率向上に貢献することにもなります。
運営ノウハウを蓄積できる
清掃作業を通じて得られる経験と知識は、長期的にAirbnb（民泊）運営する場合、競争優位性となります。特に設備の劣化状況、ゲストの利用傾向、季節による清掃内容の変化など、実際に体験してみないとわからないことを知ることなどを知ることができます。
これらの知識は将来的に物件数を拡大する際や、他の運営者にアドバイスを提供する際にも活用でき、民泊事業の成長に寄与することになります。
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自分で清掃するデメリット
頻繁な清掃が必要になり負担になる
人気物件ほど清掃頻度が高くなり、物理的・精神的な負担が増大します。平均宿泊日数が2-3泊の場合、年間180日運営でも月10-12回程度の清掃が必要となり、週に2-3回の清掃作業が発生します。
清掃1回あたり2-4時間を要するため、月間では40-80時間の時間を清掃に費やすことになります。さらに、運営規模が拡大するほど負担は重荷になり、結果的に運営効率の低下を招く可能性があります。
しつこい汚れやカビなどの清掃には限界がある
一般的な清掃用具や洗剤では対応が困難な汚れやカビが発生した場合、完全な除去は困難です。特にバスルームのカビ、キッチンの油汚れ、カーペットのシミなどは専門的な技術と道具が必要で、不十分な清掃がゲストの不満につながります。
また、エアコンの内部清掃や換気扇の分解清掃など、専門知識が必要な作業は自己清掃では限界があり、定期的な専門業者による清掃が必要になります。
休暇や予定を立てにくい
自己清掃を選択すると、チェックアウトからチェックインまでの限られた時間内に必ず清掃作業を完了させる必要があり、スケジュールの自由度が大幅に制限されます。
特に連泊が少ない物件では、ほぼ毎日清掃作業が発生し、長期休暇や出張の計画が困難になります。そのため、運営者のライフワークバランスに深刻な影響を与え、長期的な運営継続の妨げとなる可能性があります。
清掃代行業者を利用するメリット・デメリットとは？
清掃代行業者の活用は、Airbnb運営の効率化と品質向上を同時に実現できる選択肢として注目されています。ただし、コスト面での負担や業者選択の重要性など、慎重に検討すべき要素も多数存在します。
清掃代行業者を利用するメリット
個人では難しい高品質な仕上がりを実現できる
専門業者は業務用清掃機器と専用洗剤を使用し、個人では到達困難な清掃品質を提供しています。例えば、高圧洗浄機によるバスタブの水垢除去や、業務用掃除機による絨毯の深部清掃など、見た目だけでなく衛生面でも圧倒的な差が生まれます。
また、プロの清掃技術により作業時間も大幅に短縮され、チェックアウトから次のチェックインまでの時間を有効活用できます。
さらに、清掃の仕上がり品質は直接的にゲストのレビュー評価に影響し、高品質な清掃を維持している物件は平均レビュー評価が4.8以上を維持する傾向があります。Airbnbでは評価が高いほど予約されやすいという傾向があるため競争優位性になります。
清掃以外の運営業務も任せられる場合が多い
多くの専門業者では、単純な清掃作業だけでなく、アメニティ補充、設備点検、軽微な修理、鍵の受け渡しなど、包括的な運営サポートを提供しています。
特にリネン管理サービスでは、汚れたシーツやタオルの回収から洗濯、新しいリネンの補充まで一括して対応してくれるため、オーナーの作業負担を大幅に軽減できます。また、清掃時に発見した設備の不具合や消耗品の交換時期などを適切に報告してくれるため、物件の維持管理も効率化されます。
複数物件を運営している場合でも負担を大幅に減らせる
物件数が増加するほど業者委託のメリットは顕著になります。3つ以上の物件を同時運営している場合、自己清掃では物理的に対応が困難な状況が頻発しますが、業者委託により同時並行での清掃が可能になります。
複数物件の一括管理により、業者との交渉力も向上し、単価の削減や優先対応などの優遇条件を獲得しやすくなります。
清掃代行業者を利用するデメリット
代行を使用することで利益が減少する
清掃代行費用は運営コストの大きな割合を占め、利益率に直接的な影響を与えます。一般的に清掃費用は売上の15-25%程度となります。
特に低価格帯の物件や稼働率が低い物件では、清掃費用の負担が重くなり、場合によっては運営赤字に陥る可能性もあります。また、清掃頻度が高い人気物件ほど費用負担が増大し、収益性とのバランス調整が重要な課題となります。
清掃の質は業者によって異なる
業者選択を誤ると、期待した清掃品質が得られず、ゲストからの苦情やレビュー低下を招く危険があります。特に価格重視で業者を選択した場合、清掃の手抜きや見落としが発生しやすく、結果的に稼働率低下による収益悪化を招く可能性があります。
また、業者のスタッフ交代により清掃品質が不安定になることもあり、継続的な品質管理が困難な場合があります。清掃品質の低下は即座にゲスト満足度に影響するため、業者選択と管理には細心の注意が必要です。
ゲストとの接点や現場管理力が下がる
業者委託により、オーナー自身が物件の状況を直接把握する機会が減少し、ゲストの実際の利用状況や物件の劣化状況を見逃す可能性があります。
現場での気づきや改善点の発見が困難になり、物件の魅力向上や差別化戦略の立案に支障をきたす場合があります。また、緊急時の対応や特別なゲスト要望への柔軟な対応が困難になり、ホスピタリティの観点で競合物件に劣る可能性も考えられます。
結論どちらがいい？
清掃方法の選択に正解不正解は存在していませんが、ある程度適切・不適切かの傾向があります、特に単純なコスト比較ではなく、時間価値、品質要求、運営規模を含めた多角的な検討が必要になります。
自己清掃が向いている人
自己清掃を選択すべきなのは、まず運営物件が1-2件程度の小規模運営者です。物件数が少なければ清掃作業の時間的負担は管理可能な範囲に収まり、コスト削減効果が収益に与える影響も大きくなります。
時間的余裕がある運営者、特に副業としてAirbnbを運営している会社員や、時間の融通が利く自営業者にとって、自己清掃は有効な選択肢となります。清掃作業を通じて物件の状況を詳細に把握でき、ゲストのニーズや改善点を直接発見できるメリットは大きな価値があります。
また、清潔感に対して強いこだわりを持つオーナーや、ホスピタリティを重視する運営方針の場合、自己清掃により細部まで行き届いたサービスを提供できます。
コスト削減を最優先に考える運営初期段階や、収益率向上を重視する場合も自己清掃が適しています。削減した清掃費用を設備投資や物件改善に回すことで、長期的な競争力向上を図れます。
清掃代行業者が向いている人
業者委託が適しているのは、まず複数物件を同時運営している規模の大きな事業者です。3件以上の物件を運営する場合、自己清掃では物理的な限界があり、業者委託により効率的な運営が可能になります。
本業が忙しく時間的制約が大きい会社員や、地理的に物件から離れた場所に住んでいるオーナーにとって、業者委託は必須の選択肢といえます。清掃作業に割く時間を他の収益性の高い業務に振り向けることで、全体的な事業効率を向上させられます。
高級物件や外国人ゲストが多い物件では、プロレベルの清掃品質が求められるため、専門業者の技術と経験が重要な価値を提供します。また、稼働率が高く清掃頻度が多い人気物件では、安定した清掃品質を維持するために業者委託が効果的です。
将来的に物件数を拡大する計画がある場合、早い段階から信頼できる業者との関係を構築しておくことで、事業拡大時のスムーズな運営体制構築が可能になります。また、Airbnb運営以外にも不動産投資や他の事業を展開している場合、業者委託により時間リソースを最適配分できます。
個人的には、利益が減少することになりますが清掃代行会社を使用することで労働力を使用することなく資産として運営することができます。副業として運営している方は特におすすめです。
もし清掃を頼むならどんな作業が含まれている？
清掃代行業者に依頼する場合、標準的な清掃内容を正確に把握することで、適切な業者選択と品質管理が可能になります。
もし清掃を頼むならどのような作業が含まれているのか見ていきましょう。
リビング・寝室の床掃除、ほこり除去
床面清掃は、材質に応じた専門的なアプローチが必要です。フローリングでは業務用掃除機による入念な吸引後、中性洗剤を使用した拭き掃除を実施し、木材の光沢を維持しながら汚れを完全に除去します。カーペットエリアでは深部に入り込んだゴミや髪の毛を除去するため、高性能掃除機を使用し、必要に応じてスチームクリーニングも実施します。
ほこり除去作業では、天井の隅、照明器具、エアコンの吹き出し口、家具の上面など、目につきにくい箇所まで徹底的に清拭します。特にテレビ台やサイドテーブルの裏側、コンセント周辺、窓枠などは静電気によりほこりが蓄積しやすく、専用クロスを使用して丁寧に除去します。
壁面の汚れやスイッチプレート周辺の手垢も対象となり、壁材を傷めない専用洗剤で清拭しています。
ベッドメイキング、シーツ・枕カバー・タオル類の交換
ベッドメイキングでは、まずマットレスの状態確認から開始します。シミや汚れ、異臭の有無をチェックし、必要に応じてマットレス専用クリーナーで清拭します。ベッドフレームの拭き掃除も実施し、ヘッドボード周辺のほこりや汚れを除去します。
新しいシーツの装着では、シワのない美しい仕上がりを重視し、ホテル仕様のベッドメイキング技術を適用します。枕カバーは表面だけでなく内側も確認し、清潔で心地よい睡眠環境を提供します。掛け布団カバーも同様に交換し、季節に応じた適切な寝具を選択します。
タオル類の交換では、バスタオル、フェイスタオル、ハンドタオル、バスマットなどすべてを新品状態に交換します。タオルの折り畳み方や配置にもこだわり、見た目の美しさと使いやすさを両立することができます。使用済みリネン類は専用バッグで回収し、洗濯・乾燥・アイロン仕上げを経て次回使用に備えます。
キッチンのシンク・コンロ・冷蔵庫・食器・調理器具の清掃
キッチン清掃では、まず冷蔵庫内の食品確認と整理から始めます。期限切れの食品や残り物は適切に廃棄し、庫内を食品用アルコールで消毒します。冷蔵庫の外側も指紋や汚れを除去し、取っ手部分は特に入念に清拭します。
シンクの清掃では、水垢やカルキ汚れを専用洗剤で除去し、ステンレス表面の光沢を回復させます。排水口は分解清掃を実施し、臭いの原因となる汚れを完全に除去します。
コンロ清掃では、五徳や受け皿を取り外し、油汚れを専用洗剤で除去します。ガラストップの場合は専用クリーナーでこびりついた汚れを落とし、傷をつけないよう注意深く作業します。
食器類は食器洗浄機または手洗いで完全に清潔にし、水切り棚に整然と配置します。調理器具も同様に洗浄し、刃物類は安全性を考慮して適切に収納します。
バスルーム・トイレ・洗面台の洗浄および消毒、床や壁面の拭き掃除
バスルーム清掃は最も重要な衛生管理エリアとして、商業施設レベルの清掃基準を適用します。浴槽では水垢、石鹸カス、カビなどをカビ用洗剤と専用ブラシで除去し、表面を消毒用アルコールで仕上げます。シャワーヘッドは分解して内部の汚れも清掃し、水圧と清潔性を維持します。
トイレ清掃では、便器内部の尿石や汚れを酸性洗剤で除去し、便座と蓋は抗菌効果のある洗剤で清拭します。ウォシュレット機能がある場合は、ノズル清掃も実施し、衛生面での安全性を確保します。便器周辺の床面は尿飛び散りによる汚れを完全に除去し、消臭・除菌処理を実施します。
洗面台では、鏡の水垢除去と蛇口周辺の清掃を重点的に行います。洗面ボウルの排水口も分解清掃し、髪の毛や石鹸カスによる詰まりを防止します。
アメニティ類の補充
アメニティ補充では、使用量の正確な把握と適切な補充量の調整が重要です。シャンプー、コンディショナー、ボディソープは残量を確認し、次回ゲストが十分使用できる量まで補充します。容器の外側も清拭し、見た目の清潔感を維持します。
トイレットペーパーは予備ロールの確保も含めて管理し、ティッシュペーパーやキッチンペーパーも十分な量を確保します。歯ブラシやカミソリなどの使い捨てアメニティは、個包装の状態を確認して新品と交換します。
洗濯用洗剤、食器用洗剤、掃除用具なども適切に補充し、ゲストが快適に滞在できる環境を整備します。アメニティの配置にも配慮し、使いやすさと見た目の美しさを両立します。
ゴミ回収と分別、ゴミ袋の交換と指定場所への廃棄
ゴミ処理では、地域の分別ルールに従った適切な処理が必須です。可燃ゴミ、不燃ゴミ、資源ゴミを正確に分別し、回収日に合わせて指定場所に搬出します。生ゴミは臭いの発生を防ぐため、密閉処理を実施します。
ゴミ箱の清掃も重要な作業で、汚れや臭いを除去し、消臭・除菌処理を実施します。新しいゴミ袋を適切なサイズで装着し、次回ゲストが使いやすい状態に準備します。
特殊なゴミ（電池、電球など）が発見された場合は、適切な処分方法で対応し、環境に配慮した廃棄処理を実施します。ゲストが誤って分別したゴミも正しく分類し直し、地域の環境保護に貢献します。
清掃代行業者の選び方のポイントは？
清掃代行業者の選定は、Airbnb運営の成功を左右する重要な判断です。価格だけでなく、総合的な価値提供と長期的なパートナーシップを見据えた選択が必要になります。
清掃品質
業者の清掃品質は、実際の作業実績と技術レベルで判断する必要があります。まず、Airbnb専門の清掃経験があるかを確認します。一般住宅清掃と民泊清掃では要求される品質レベルが大きく異なるため、民泊特有の清掃ノウハウを持つ業者を選択することが重要です。
また、清掃に使用する清掃用品と機材のグレードも重要な判断材料です。業務用洗剤や高性能清掃機器を保有している業者は、一般的な清掃用品では到達できない品質を実現できます。清掃後の除菌・消臭処理についても、専用機材を使用しているかを確認します。
料金体系
料金設定の透明性と合理性を慎重に評価する必要があります。一見安価な料金設定でも、追加料金が多数発生する業者は結果的に高コストになる場合があります。基本料金に含まれる作業範囲と、追加料金が発生する条件を明確に確認します。
物件の広さ、間取り、立地条件に応じた適切な料金設定がなされているかも重要です。一律料金の業者は一見分かりやすいですが、物件の特性を考慮していない可能性があります。逆に、物件ごとに詳細な見積もりを提供する業者は、実際の作業量を正確に把握している証拠といえます。
支払い条件も重要な要素で、月末締め翌月払いなどの柔軟な支払い条件を提供している業者は、事業者としての理解があると判断できます。
サービス範囲
清掃作業の範囲がどこまで含まれているかを詳細に確認します。基本的な清掃作業に加えて、リネン交換、アメニティ補充、軽微な修理対応、鍵の管理などが含まれているかが重要です。
緊急対応の可否も重要な判断材料です。ゲストからの苦情や設備トラブルが発生した場合に、迅速に対応してくれる体制があるかを確認します。24時間対応や休日対応が可能な業者は、トラブル時の安心感が大きく異なります。
また、複数物件を運営している場合は、物件間の優先順位調整や、同日複数物件清掃の可否なども確認しておきます。
報告体制
清掃完了後の報告体制は、遠隔地から物件を管理している場合に特に重要です。清掃完了時の写真送付、発見した問題点の詳細報告、次回清掃時の注意事項の共有など、包括的な報告システムがあるかを確認します。
報告のタイミングと方法も重要で、清掃完了と同時にメールやメッセージアプリで即座に報告してくれる業者は、次のチェックインまでの時間管理がしやすくなります。
さらに、業者とのコミュニケーション方法も事前に確認し、電話、メール、チャットツールなど、オーナーにとって使いやすい連絡手段を提供しているかを評価します。レスポンスの早さと正確性は、継続的な関係構築において極めて重要な要素です。
まとめ
Airbnbの清掃方法選択は、運営規模と個人の状況を総合的に判断して決定すべき重要な戦略です。1-2件の小規模運営で時間的余裕がある場合は自己清掃によりコスト削減と物件状況の詳細把握が可能です。一方、3件以上の複数物件運営や時間的制約が大きい場合は、清掃代行業者の活用により安定した品質と運営効率化を実現できます。
清掃代行業者を選択する際は、価格だけでなく清掃品質、サービス範囲、報告体制を総合的に評価することが重要です。特にAirbnb専門の経験があり、緊急対応体制が整った業者を選ぶことで、ゲスト満足度の向上と安定した収益確保が可能になります。
