副業でホテル運営を行うためには？種類や始め方など解説！

副業として新たな収入源を探しているものの、「本業と両立できるのか」「初期投資はどれくらい必要なのか」「法律や手続きが複雑そうで不安」と思っていませんか？

結論から言えば、ホテル運営は副業としてできます。適切な物件選びと運営体制を構築すれば、本業を続けながら月10万円以上の安定収入を得ることも現実的です。さらに、運営代行サービスやスマートロックといったツールを活用することで、実務負担をほぼゼロにすることも可能です。

この記事では、副業としてホテル運営を始めるメリットから、具体的な運営形態、開業までのステップ、そして効率的な運営体制の作り方まで、詳しく解説します。

ホテルの運営を副業で行うメリットは？

副業としてホテル運営を始める場合、本業の給与とは別に安定した収益源を確保できるというのが最大の魅力です。実際に、都市部のワンルームマンションを民泊として運営するだけで月10万円前後の副収入を得ているサラリーマンは少なくありません。観光需要が高まる時期には、この金額がさらに伸びることもあります。

ここからは、副業としてホテル運営を行う具体的なメリットについて、詳しく解説していきます。

給料以外の副収入が毎月得られる

ホテル運営を副業として軌道に乗せると、毎月一定の収入が本業とは別に入ってくるようになります。会社員の場合、給与は基本的に固定されており、大幅な増収を期待するのは難しいのが現実です。しかし、民泊やホテル運営であれば、稼働率や料金設定次第で収益を自分でコントロールできます。

さらに、この収入が「不労所得」に近い形で得られる点です。運営代行サービスを活用すれば、清掃やゲスト対応を外部に委託できるため、自分が実際に現場で働く時間はほとんど必要ありません。本業が忙しいビジネスパーソンでも、週末にメッセージ対応をする程度で運営が回るケースも珍しくありません。

加えて、ホテル運営は株式投資や仮想通貨とは異なり、価格変動リスクが比較的小さい点も魅力です。も

空き物件や空室を有効活用できる

相続した実家や、転勤で空いたマンション、投資用に購入したものの入居者が決まらない物件など、使っていない不動産を抱えている人は意外と多いものです。こうした物件を放置しておくと、固定資産税や管理費だけが発生し続け、資産としての価値も徐々に目減りしていきます。

ところが、ホテルや民泊として運用を始めることで、この「負債化しかけた資産」を収益源に転換できます。たとえば、長期間空室だった地方のマンションを民泊登録し、観光シーズンだけでも稼働させれば、年間数十万円の収益を生み出すことが可能です。通常の賃貸では借り手がつきにくい物件でも、短期宿泊という形態なら需要が見込めるケースは多いのです。

初期投資の面でも有利です。すでに所有している物件を活用する場合、新たに不動産を購入する必要がないため、リフォーム費用や家具・家電の購入費用だけで始められます。この初期投資額は物件の状態にもよりますが、30〜100万円程度で済むことが一般的です。新規に投資物件を購入する場合と比べて、投資回収期間が大幅に短縮されます。

外国人ゲストとの交流で視野が広がる

ホテルや民泊を運営していると、国内外からさまざまなゲストが訪れます。

特に観光地や都市部では、外国人観光客が宿泊するケースが増えており、外国人観光客とのコミュニケーションを通じて異文化理解が深まめることもできます。

ホテル運営副業の種類

副業としてホテル運営に取り組む場合、その形態は一つではありません。一般的には、民泊運営や運営代行、フランチャイズ加盟、物件リースといった選択肢が存在し、それぞれに特徴があります。

ここでは、副業として実現可能なホテル運営の主な種類を具体的に紹介します。

民泊運営

民泊運営は、副業としてホテル運営を始める際に最も取り組みやすい形態です。自宅の一室や所有する賃貸物件を短期宿泊施設として提供し、Airbnbや楽天トラベルなどのOTA(オンライン予約サイト)を通じて集客します。旅館業法の許可を取得する必要がなく、住宅宿泊事業法(民泊新法)に基づく届出だけで運営できるため、法的ハードルが低いのが特徴です。

初期投資は比較的少額で済みます。既存の物件を使う場合、必要なのは寝具や家電、Wi-Fi環境の整備程度であり、50万円以内で開始できるケースがほとんどです。リフォームや大規模な設備投資が不要なため、試験的に始めて様子を見るという選択もしやすくなっています。

ただし、民泊新法では年間営業日数が180日以内に制限されているため、収益の上限がある点には注意が必要です。これを超えて営業したい場合は、旅館業法の簡易宿所営業許可を取得する必要があります。また、マンションの管理規約で民泊が禁止されている場合もあるため、事前に確認しておくことが不可欠です。
関連：副業で民泊を始めるためにはどうすればいい？

ホテル運営代行や管理受託

ホテル運営代行や管理受託は、自分が物件を所有せずに、他者が所有するホテルや民泊物件の運営業務を請け負う形態です。オーナーから運営を委託され、清掃手配、予約管理、価格設定、ゲスト対応などを代行し、その対価として管理手数料や売上の一定割合を受け取ります。

この形態の最大のメリットは、物件取得のための多額の初期投資が不要である点です。不動産を持たずに、運営ノウハウやマーケティングスキルだけでビジネスを始められるため、資金的なリスクを大幅に抑えられます。また、複数の物件を同時に受託することで、収益の多角化も図れます。

一方で、運営代行として成功するには、確かな実績と信頼が求められます。オーナーは自分の資産を預けるわけですから、稼働率や収益を向上させる能力を証明しなければなりません。したがって、まずは自分自身で民泊運営を経験し、ノウハウを蓄積してから代行業に移行するケースが一般的です。

報酬体系は、固定の管理手数料(月数万円)と売上連動型(売上の10〜20%)を組み合わせる形が多く見られます。稼働率を高めるほど自分の収入も増えるため、運営努力が直接報酬に反映されるのがやりがいにつながります。副業として取り組む場合、数件の物件を受託するだけでも月10〜30万円程度の収入を得ることは十分に可能です。

フランチャイズ加盟による小規模ホテル運営

フランチャイズ加盟は、既存のホテルブランドに加盟し、そのブランド力や運営ノウハウを活用して小規模ホテルを運営する方法です。ビジネスホテルやカプセルホテル、民泊ブランドなど、さまざまなフランチャイズが存在し、加盟金やロイヤリティを支払うことでブランド名を使用できます。

この形態の強みは、集客面での安心感です。知名度のあるブランドに加盟すれば、開業当初から一定の予約が見込めるため、集客リスクを大幅に軽減できます。また、本部からの運営マニュアルや研修サポートが受けられるため、ホテル運営の経験がなくても比較的スムーズに事業を始められます。

初期投資は、物件取得費用に加えて加盟金(数百万円程度)が必要になるため、民泊運営と比べると資金ハードルは高めです。ただし、ブランド力による集客効果や、本部のマーケティング支援を考慮すれば、投資回収のスピードが早まる可能性もあります。

注意すべきは、ロイヤリティが継続的に発生する点です。売上の数%から10%程度を本部に支払う必要があるため、利益率は独自運営よりも低くなります。とはいえ、集客やブランディングにかかる時間とコストを考えれば、フランチャイズ加盟は副業としても十分に選択肢となるモデルです。

物件リースによるホテル運営

物件リースによるホテル運営は、オーナーから物件を借り受け、自分が運営主体となって宿泊施設として貸し出す形態です。サブリースとも呼ばれ、物件を購入せずに賃貸契約だけで事業を始められるため、初期投資を大幅に抑えられます。

この方式の魅力は、不動産を所有するリスクを負わずに、ホテル運営のメリットを享受できる点にあります。たとえば、月20万円で物件を借り、民泊やホテルとして運営して月30万円の売上を得れば、差額の10万円が粗利益となります。稼働率や価格戦略次第で、この利益幅をさらに広げることも可能です。

リース契約では家賃が固定費として毎月発生するため、稼働率が低い月でも支払い義務が生じます。そのため、立地選定や集客戦略が特に重要になります。

ホテル運営副業の始め方

副業としてホテル運営を始める際、最初に直面するのは物件選びと資金調達の問題です。物件を購入するか賃貸で始めるかによって、初期投資額も運営方針も大きく変わります。また、旅館業法や民泊新法といった法的手続きを正しく理解しておかないと、後になって営業停止やトラブルに見舞われるリスクもあります。

ここからは、副業としてホテル運営を始めるための具体的なステップを、実務的な視点から解説していきます。

購入か賃貸かを収益性から判断する

物件を購入するか賃貸で始めるかは、副業としてホテル運営を行う上での最初の重要な分岐点です。結論から言えば、初期資金に余裕があり、長期的な資産形成を視野に入れるなら購入が有利です。一方、リスクを抑えて小規模に始めたい場合や、まずは経験を積みたいという段階であれば、賃貸からのスタートが現実的です。

購入の場合、初期投資は物件価格に加えて、登記費用や不動産取得税、リフォーム費用などを含めて数百万円から数千万円規模になります。しかし、長期的に見れば家賃負担がなくなるため、稼働率が安定すれば利益率は高くなります。

必要な許可申請と法的手続きを理解する

ホテルや民泊を合法的に運営するには、法的な届出や許可が必要です。これを怠ると、営業停止や罰則の対象となるため、開業前に必ず確認しなければなりません。日本では主に「旅館業法」と「住宅宿泊事業法(民泊新法)」の二つの法律が関わってきます。

民泊新法に基づく届出は、比較的簡易な手続きで済みます。自治体の窓口に必要書類を提出し、受理されれば営業を開始できます。ただし、年間営業日数が180日以内に制限されるため、通年で高稼働を狙う場合には不向きです。一方、旅館業法の簡易宿所営業許可を取得すれば、営業日数の制限がなくなり、本格的なホテル運営が可能になります。

旅館業法の許可を取得するには、消防法や建築基準法に適合した設備が求められます。具体的には、消火器や火災報知器の設置、避難経路の確保、客室面積の基準(1人当たり3.3㎡以上)などがあります。これらの基準を満たすために、物件のリフォームが必要になることも少なくありません。

また、マンションやアパートで民泊を行う場合、管理規約で民泊が禁止されていないかを必ず確認する必要があります。

手続きの流れとしては、まず自治体の窓口で事前相談を行い、必要な書類や基準を確認します。その後、消防署や保健所への届出を済ませ、最終的に旅館業法の許可または民泊新法の届出を完了させます。自治体によって細かい要件が異なるため、早めに情報収集を始めることが成功への第一歩です。

開始前からどのような運営方針か決定する

物件と法的手続きが整ったとしても、ターゲットとするゲスト層、価格帯、サービス内容、そして自分自身がどこまで運営に関わるかを、開業前に決めておくことが重要です。

まず、ターゲット設定です。ターゲットによって、物件選びやインテリア、アメニティの内容が変わります。

次に、価格戦略です。同じエリアの競合物件をリサーチし、自分の物件がどのポジションを取るべきかを判断します。高価格帯で付加価値を提供するのか、低価格で稼働率を重視するのか、あるいは中間層を狙うのか。価格設定は稼働率と収益に直結するため、慎重に検討する必要があります。

さらに、運営スタイルの選択も重要です。清掃やゲスト対応をすべて自分で行うセルフ運営か、代行業者に委託するアウトソーシング型か、あるいは一部だけを外注するハイブリッド型か。本業が忙しい副業運営者の場合、代行サービスを活用することで実務負担をほぼゼロにできますが、その分コストが発生します。自分の時間とコストのバランスを考え、最適な運営体制を構築しましょう。

最後に、収支計画の策定です。初期投資額、月々の固定費(家賃、光熱費、通信費など)、変動費(清掃代、消耗品費など)を洗い出し、目標稼働率と平均宿泊単価から売上を試算します。

この時点で利益が出る見込みが立たなければ、物件選びや価格設定を見直す必要があります。開業後の軌道修正も可能ですが、事前にシミュレーションしておくことで、失敗のリスクを大幅に減らせます。

ホテル運営副業の運営体制はどう作るべきか？

副業としてホテル運営を成功させるには、いかに効率的な運営体制を構築するかが鍵となります。

ここからは、副業でも無理なく回せる運営体制の作り方について、具体的な手法とポイントを解説していきます。

OTAを活用し、集客力を向上させる

OTA(Online Travel Agent)とは、Airbnbや楽天トラベル、Booking.comといったオンライン予約プラットフォームのことです。副業としてホテル運営を行う場合、自力で集客するのは現実的ではありません。

しかし、OTAを活用することで、最初から数百万人規模のユーザーにリーチでき、開業直後から予約を獲得することが可能になります。

OTAの最大のメリットは、集客にかかる時間とコストを大幅に削減できる点です。自社サイトを作ってSEO対策を施し、広告を打つといった手間をかけずとも、OTAに掲載するだけで自動的に露出が増えます。

さらに、レビューの管理も集客力に大きく影響します。高評価を獲得するには、清潔さやコミュニケーションの質、チェックイン・チェックアウトのスムーズさが重要です。

スマートロックやシステムで業務を自動化

副業でホテル運営を行う上で、最も時間を取られるのが鍵の受け渡しやゲスト対応です。しかし、スマートロックや予約管理システムを導入することで、これらの業務を大幅に自動化できます。

結果として、自分が現地に足を運ぶ必要がほとんどなくなり、本業と並行して運営を続けることが可能になります。

スマートロックは、物理的な鍵を使わず、暗証番号やスマートフォンアプリで解錠できるシステムです。ゲストごとに個別の暗証番号を発行し、チェックイン時刻になったら自動でロックが解除されるよう設定できます。これにより、鍵の受け渡しや紛失リスクがなくなり、ゲストは自分のタイミングで自由にチェックインできます。

さらに、予約管理システムも重要なツールです。OTAからの予約情報を一元管理し、メッセージの自動送信やチェックイン案内の配信を行ってくれます。

加えて、清掃スケジュールの管理も自動化できます。予約管理システムと清掃業者を連携させることで、チェックアウト後に自動で清掃依頼が送られ、清掃完了の報告も自動で受け取れます。自分が介入する必要があるのは、トラブル発生時や特別な問い合わせがあった場合だけになります。

運営代行を活用して実務をアウトソーシングする

副業としてホテル運営を行う場合、すべての業務を自分でこなすのは現実的ではありません。そこで有効なのが、運営代行サービスの活用です。清掃、ゲスト対応、価格設定、レビュー管理など、運営に関わるほぼすべての業務を外部に委託することで、自分は収益管理と戦略立案だけに集中できます。

運営代行サービスは、大きく分けて「フルサポート型」と「部分委託型」があります。フルサポート型は、物件の運営全般を丸ごと任せる形式で、手数料は売上の20〜30%程度が相場です。一方、部分委託型は清掃だけ、ゲスト対応だけといった形で、必要な部分だけを外注する方式で、費用は清掃1回あたり5000円〜、メッセージ対応は月額1〜3万円程度です。

運営代行を選ぶ際には、実績や対応エリア、サービス内容を比較検討することが重要です。また、契約前に実際の対応品質を確認するため、トライアル期間を設けている業者を選ぶと安心です。適切な代行サービスを活用することで、副業としてのホテル運営を無理なく継続できる体制が整います。

まとめ

副業としてホテル運営を始めることは、本業の給与とは別に安定した収入を得られる現実的な選択肢です。民泊運営から運営代行、フランチャイズ加盟、物件リースまで、自分の資金力や時間的余裕に応じて最適な形態を選べます。

初期投資や稼働率、法的要件など考慮すべき点は多いものの、適切な準備と戦略があれば、ホテル運営は副業として十分に成立します。インバウンド需要が高まる今、新たな収入源としてホテル運営を検討してみてはいかがでしょうか。