立地によって民泊の収益が倍に変化⁉︎調査方法はどうすればいい？

民泊事業を始めようと考えている方、すでに運営しているけれど思うような収益が得られていない方、多くの方が「立地選び」で頭を悩ませているのではないでしょうか。「どのエリアが儲かるのか」「観光地と住宅街、どちらが良いのか」「立地のリサーチ方法は？」といった疑問は、民泊オーナーにとって切実な課題です。実際、立地の良し悪しは稼働率や宿泊単価に大きく影響し、最終的な収益を左右する重要な要素となります。

この記事では、民泊の立地選びのポイントから具体的な調査方法、失敗しないためのノウハウまでご紹介します。適切な立地を選ぶことで、安定した集客と高い収益性を実現しましょう。

民泊の立地で収益が変わる理由

適切な立地を選ぶことは、安定した収益を確保するための基盤となります。立地の良し悪しは稼働率や単価に直結し、最終的な収益を大きく左右します。

なぜ立地によってこれほど収益が変わるのか、詳しく見ていきましょう。
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需要が高い地域だと料金を高くしても安定した集客が可能であるため

需要の高いエリアを選ぶことは、民泊ビジネスの安定性を確保する鍵となります。観光客に人気の高いエリアや、ビジネス需要の多いエリアでは、宿泊施設の需要が常に高く維持されています。

例えば、東京の新宿や渋谷、大阪の難波や梅田などの主要観光地や繁華街の近くでは、国内外からの観光客が絶えず訪れています。こうした地域では、年間を通じて高い稼働率を維持できる可能性が高まります。

また、需要が高いエリアでは、競合他社と比較しても遜色のない料金設定が可能です。観光シーズンや大型イベント開催時には、さらに高い料金設定にしても予約が入りやすくなります。そのため、稼働率を落とすことなく、単価を上げることができるのです。

競合が少ないと高い料金設定でも需要があるため

市場原理の観点から見ても、競合の少ないエリアでは価格決定権が強くなります。例えば、主要観光地から少し離れていても、その地域に宿泊施設が少なければ、自ずと需要は限られた施設に集中します。

競合が少ないエリアの例として、新しくできた観光地や、まだ観光客に広く知られていない穴場スポットなどが挙げられます。また、特定のイベント会場や施設の近くで、ホテルなどの宿泊施設がまだ少ないエリアも該当します。

このような立地では、競合がほとんどないため、適切な価格設定さえすれば、高い稼働率と単価を両立させることができます。

規制が緩い地域での運営だとコスト抑えることができるため

民泊事業を始める際に見落としがちなのが、地域ごとに異なる規制の存在です。住宅宿泊事業法（民泊新法）の施行後も、自治体によって独自の条例やルールが設けられています。

規制が厳しい地域では、営業日数の制限や施設基準の厳格化、近隣住民への説明義務など、様々な制約があります。これらの規制に対応するためには、追加の設備投資や手続きコストが発生し、結果的に運営コストを押し上げる要因となります。

一方、規制が比較的緩い地域では、こうした追加コストを抑えることができます。営業日数の制限が少なければ、年間を通じて高い稼働率を維持できますし、設備基準が緩ければ初期投資も抑えられます。

地域によって観光客のターゲットと宿泊料金が異なるため

立地によって訪れる観光客の属性や目的は大きく異なります。そして、その違いは宿泊料金の相場にも直接影響します。

例えば、外国人観光客が多く訪れる地域では、言語対応や文化的な配慮が求められますが、その分インバウンド需要を取り込むことで高単価での運営が可能になります。東京の浅草や京都の清水寺周辺などは、外国人観光客をターゲットにした民泊が多く見られます。

一方、ビジネス客が多いエリアでは、清潔感や機能性が重視されます。出張の多い平日の需要を取り込むことで、週末に偏りがちな一般的な民泊よりも安定した稼働率を確保できる可能性があります。近年、法人が借り入れるマンスリーと民泊の併用を行う民泊物件も増加しています。

民泊に最適な立地条件

民泊事業の成功は立地選びから始まります。立地それぞれには異なる特徴やメリット・デメリットがあります。

それでは、民泊に最適な立地条件について、具体的に見ていきましょう。

観光地近く

観光地の近くに民泊を構えることは、高い集客力を期待できる王道の選択です。観光スポットへのアクセスの良さは、旅行者にとって宿泊施設を選ぶ際の重要な判断基準となります。

例えば、京都の清水寺や金閣寺、東京のスカイツリーや浅草寺など、人気観光地の徒歩圏内にある物件は、常に高い需要が見込めます。観光客は移動時間を節約したいと考えるため、主要な観光スポットから15分以内の立地が特に人気があります。

また、季節性のある観光地では、オフシーズンの対策も考慮する必要があります。例えば、スキーリゾート近くの民泊は冬季に高い稼働率を誇りますが、グリーンシーズンにも魅力的なアクティビティがある地域を選ぶことで、年間を通じた安定運営が可能になります。

駅や空港の近辺

交通アクセスの良さは、民泊の魅力を大きく高める要素です。特に重要なのが、駅や空港からの距離と、主要交通機関へのアクセスのしやすさです。

駅から徒歩10分以内の物件は、とりわけ海外からの観光客に高く評価されます。大きな荷物を持っての移動は負担が大きいため、駅から近い立地は大きな優位性となります。さらに、雨天時や深夜の到着でも安心して移動できる点も、利用者にとって重要なポイントです。

空港近くの民泊は、早朝フライトや深夜到着の旅行者にとって非常に便利です。例えば、成田空港や関西国際空港近くの民泊は、乗り継ぎや前泊・後泊のニーズを取り込むことができます。空港シャトルバスの停留所近くや、空港アクセス線の駅周辺も好立地と言えるでしょう。

また、複数の交通手段が利用できる立地も魅力的です。地下鉄やJR、私鉄など異なる路線へのアクセスが良い場所は、観光客の行動範囲を広げることができ、幅広い客層の獲得につながります。

飲食店が豊富なエリア

食事は旅の大きな楽しみの一つです。飲食店が豊富なエリアに民泊を構えることで、宿泊者の満足度を高めることができます。

飲食店が集まる地域は、宿泊者にとって夜遅くまで安心して過ごせる環境を提供します。特に、様々な価格帯や料理ジャンルの店舗がある地域は、幅広い客層のニーズに応えることができます。例えば、東京の下北沢や大阪の福島区など、地元の人に人気の飲食店街近くの物件は、観光客に「地元の味」を体験してもらう絶好の機会となります。

民泊の設備に台所がある場合でも、すべての食事を自炊する宿泊者は少なく、多くの人は現地の食文化を楽しみたいと考えています。そのため、周辺の飲食情報は民泊の魅力を高める重要な要素となります。

物件案内には、周辺の人気レストランやカフェ、居酒屋などの情報を盛り込むことで、宿泊予約の決め手になることもあります。また、地元ならではの隠れた名店や、観光客向けガイドブックには載っていないような穴場スポットを紹介できることも、ホストとしての大きな強みになります。

食事処に加えて、コンビニやスーパーマーケットが近くにあることも、宿泊者の利便性を高める重要な要素です。飲み物やスナック、日用品などをすぐに購入できる環境は、長期滞在者にとって特に重要です。

ホテルや民泊が少ない地域

競合が少ないエリアを選ぶことは、民泊ビジネスで独自のポジションを確立するための賢明な戦略です。大手ホテルチェーンや民泊が集中しているエリアでは、価格競争に巻き込まれやすく、収益性が低下するリスクがあります。

例えば、メジャーな観光地から少し離れていても、独自の魅力を持つエリアや、これから注目される可能性のある新興エリアは、先行者利益を得るチャンスがあります。歴史的な街並みや自然環境、地元の祭りやイベントなど、その地域ならではの魅力をアピールポイントにすることで、差別化が図れます。

また、ホテルが不足しがちな地方都市や、大型イベント開催時に宿泊施設が不足するエリアも、民泊需要が高まりやすい好立地です。

治安が良好な地域

宿泊者の安全と安心は、民泊運営において最も優先すべき要素の一つです。治安の良い地域を選ぶことは、顧客満足度の向上だけでなく、トラブル防止やリピーター獲得にも直結します。

海外からの観光客は、日本の治安の良さを高く評価しています。しかし、どんな国や地域にも治安に差があるのは事実です。特に女性の一人旅や家族連れの旅行者は、滞在先の安全性を重視します。夜間でも安心して歩ける環境や、周辺住民の様子なども、物件選びの参考になります。

治安の良い地域の特徴として、街灯が適切に設置されている、深夜でも人通りがある、防犯カメラや交番が近くにあるなどが挙げられます。また、地域のコミュニティ活動が活発で、住民同士のつながりが強い地域も、安全面で優れていることが多いです。

イベント会場近いエリア

大規模なイベント会場や施設の近くに民泊を構えることは、特定の時期に高い需要と利益を生み出す可能性があります。コンサート、スポーツ大会、展示会、祭りなどのイベント開催時には、周辺の宿泊施設の需要が急増します。

例えば、東京ドームや横浜アリーナ、大阪城ホールなどの大型コンサート会場周辺では、人気アーティストのライブ開催時に宿泊需要が高まります。同様に、東京ビッグサイトやインテックス大阪などの展示会場近くの物件は、見本市や展示会の開催期間中に高稼働が期待できます。

イベント会場近くの民泊は、以下のような理由から宿泊者に選ばれやすくなります。

• イベント終了後、特に深夜に終わるコンサートなどの場合、会場から近い宿泊施設は非常に便利
• 複数日にわたるイベントの場合、会場と宿泊先の往復が容易
• ホテルよりも広いスペースで、グループでの宿泊が可能
• ホテルを予約できなかった人がホテルの代替として宿泊する

イベントスケジュールを常にチェックし、開催情報に合わせて料金設定や予約受付を調整することで、効率的に収益を上げることができます。特に人気の高いイベント開催時には、通常より高い料金設定が可能になることもあります。

規制が緩い地区

民泊の運営においては、法律や条例による規制を十分に理解し、それに適合した地域を選ぶことが重要です。2018年に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）以降も、地域によって独自の条例やルールが設けられており、営業可能な条件は大きく異なります。

一部の自治体では、住居専用地域での営業を制限していたり、年間の営業日数を厳しく制限していたりします。例えば、東京都の一部の区では、住居専用地域での民泊営業を原則禁止としている地域もあります。一方で、観光振興を目的に民泊を積極的に推進している地域もあり、規制が比較的緩いケースもあります。

規制が緩い地区を選ぶメリットは以下の理由があります。

• 年間の営業日数制限が少なく、安定した収益が見込める
• 開業手続きや運営上の事務負担が軽減される
• 近隣住民への説明義務などの制約が少なく、スムーズな運営が可能

ただし、規制が緩い地域であっても、消防法や建築基準法などの安全基準は遵守する必要があります。また、地域住民とのトラブルを避けるためにも、近隣への配慮は欠かせません。

民泊向け物件の立地調査方法とは？

民泊事業を成功させるためには、物件の立地調査が欠かせません。適切な調査を行うことで、将来的な収益性やリスクを事前に把握できます。

収益性の高い物件を見つけるためには、体系的な調査方法と分析が必要です。どのような手段・または考えで物件を調査したらよいと思いますか？

観光地や交通の便が良い場所を選ぶ

民泊物件を選ぶ際、まず注目すべきは観光スポットへのアクセスと交通の利便性です。これらは宿泊者が物件を選ぶ際の重要な判断基準となります。

観光地の調査においては、単に有名スポットの近くということだけでなく、観光客の動線を考慮することが重要です。例えば、複数の観光スポットを結ぶ中間地点や、観光ルートの起点となるような場所は、宿泊需要が高まりやすい傾向があります。

交通の便を調査する際は、以下の点に着目すると良いでしょう。

• 最寄り駅からの距離（徒歩10分以内が理想的）
• 主要駅や観光地までの所要時間
• 空港やターミナル駅からのアクセス方法
• 公共交通機関の運行頻度と終電・始発の時間
• タクシーの利用しやすさ

これらの情報は、Google マップや各交通機関の公式サイト、自治体の観光統計データなどから収集できます。

周辺の競合民泊を調査する

成功する民泊事業を展開するためには、競合状況の把握が不可欠です。周辺にどのような宿泊施設があるか、それらがどのような価格帯やサービスを提供しているかを調査しましょう。

競合調査の基本的な手順は以下の通りです。

1. Airbnb、Booking.comなどの予約サイトで対象エリアの検索
2. 周辺の民泊数、ホテル数、その他宿泊施設の確認
3. 料金相場や設備、サービス内容の比較
4. 口コミや評価の傾向分析
5. 各施設の稼働率や予約状況の推測

特に注目すべきは、競合施設の予約カレンダーです。週末だけ予約が埋まっているのか、平日も含めて高い稼働率を維持しているのかを確認することで、そのエリアの需要傾向を読み取ることができます。

また、競合施設の価格設定の季節変動も重要な情報です。繁忙期にどれくらい料金を上げているのか、閑散期にはどの程度値下げしているのかを知ることで、自身の価格戦略の参考になります。

治安や地域の規制を確認する

民泊事業を始める前に、選定エリアの治安状況と法規制を徹底的に調査することが重要です。これらの要素は運営の安定性や宿泊者の満足度に直結します。

治安調査においては、犯罪統計データの確認が基本となります。各地域の警察署ホームページや自治体が提供する安全マップなどを活用すると、犯罪発生率やその傾向を把握できます。特に観光客を狙った犯罪の発生状況は重要なチェックポイントです。

また、周辺環境の調査も欠かせません。24時間営業のコンビニや飲食店の有無、最寄りの医療機関までの距離、警察署や交番の場所なども事前に確認しておくべきです。これらの情報は、緊急時の対応や宿泊者へのサポート体制を整える上で役立ちます。

一方、法規制の調査も念入りに行う必要があります。民泊新法（住宅宿泊事業法）に加え、各自治体が独自に設けている条例や規則を確認することが不可欠です。営業可能な区域や年間の営業日数制限は地域によって大きく異なります。

規制調査では以下の点に特に注目しましょう。

• 特区民泊や旅館業法による許可の要件
• 近隣住民への説明会開催の義務の有無
• 管理者常駐義務や緊急時対応の規定
• 消防設備や非常口などの安全基準
• 騒音やゴミ出しに関するルール

マンションやアパートでの民泊運営を検討している場合は、管理規約で民泊が禁止されていないかも確認が必要です。近年は民泊禁止の条項を追加する管理組合も増えていますので、物件購入前に必ず確認しましょう。

法規制の調査結果は、事業計画や収益予測に大きく影響します。規制が厳しいエリアでは設備投資や運営コストが高くなる可能性があるため、投資回収計画に反映させることが重要です。規制を遵守するための対応策も含めた総合的な判断が求められます。

口コミや評価を参考にする

実際の宿泊者の声は、エリアの魅力や課題を知る上で非常に価値のある情報源です。口コミや評価を分析することで、宿泊者のニーズや不満点を把握し、自身の物件運営に活かすことができます。

口コミ調査では、まず主要な予約サイトでの評価を網羅的に確認しましょう。Airbnb、Booking.comなど各サイトには、実際に滞在した宿泊者による生の声が集まっています。特に、立地に関するコメントに注目すると、エリアの特性がよく見えてきます。

また、TripAdvisorなどの旅行レビューサイトでは、エリア全体の評価を確認できます。観光客がどのようなポイントを評価しているか、何に不満を感じているかなど、マクロな視点での情報収集が可能です。特に外国人観光客の視点は貴重で、彼らが重視する要素や日本人とは異なる評価ポイントを知ることができます。

Google Mapsのレビューも見逃せない情報源です。周辺施設の評価や口コミから、地域の雰囲気や利便性を読み取ることができます。特に地元の飲食店やスーパーマーケットの評価は、長期滞在者にとって重要な情報となります。

口コミを分析する際は、以下のポイントに注目すると効果的です。

• 安全面に関するコメント（「夜道が暗い」「女性一人でも安心」など）
• 騒音に関する言及（「駅近だが静か」「週末は賑やか」など）
• 季節ごとの印象の違い（「夏は蚊が多い」「冬は暖房が効きにくい」など）
• 特定の客層からの評価（ファミリー、一人旅、カップル、ビジネス客など）

特に複数の口コミで繰り返し言及されている点には注意を払いましょう。単発の意見よりも、多くの人が共通して指摘している事項は、実際の強みや課題である可能性が高いです。

実際に足を運び民泊運営に向いているのか調査する

最終的な判断を下す前に、必ず現地調査を行うことが重要です。データや口コミだけでは把握できない情報も、実際に足を運ぶことで見えてきます。

現地調査では、まず異なる時間帯に訪れることをお勧めします。朝の通勤時間帯、日中の観光客の動き、夕方の帰宅ラッシュ、夜の飲食店の賑わいなど、時間によって地域の表情は大きく変わります。特に夜間の明るさや人通りは安全面で重要な要素です。街灯の設置状況や24時間営業の店舗の有無なども確認しておきましょう。

また、周辺を実際に歩いてみることで、地図上では分からない細かな環境条件が見えてきます。例えば、駅から物件までの道のりに急な坂や階段がないか、歩道は整備されているか、ゴミの散乱や落書きなどはないかといった点です。特に、スーツケースを持った観光客の視点で移動のしやすさを確認することが大切です。

周辺施設の充実度も直接確認しましょう。コンビニやスーパーマーケットの品揃え、飲食店の種類や価格帯、公共交通機関の本数や終電の時間など、宿泊者の利便性に関わる要素を細かくチェックします。また、郵便局、銀行、医療機関などの生活インフラも近くにあると安心です。

観光客の行動パターンの観察も欠かせません。どのような観光客が訪れているか（個人・団体、国内・海外など）、どのような場所に集まるか、どのように移動しているかなどを観察することで、自身の民泊のターゲット設定に役立てることができます。例えば、ファミリー層が多い地域であれば、子供向けの設備や情報提供が求められるでしょう。

競合施設の外観や立地も実際に確認しておきましょう。オンラインの写真では分からない周辺環境や、実際の清潔感、セキュリティ状況なども把握できます。可能であれば、ゲストとして宿泊してみることも検討してください。実際の利用者体験を通じて、良い点・改善点を学べるだけでなく、ホストとのコミュニケーションやチェックイン方法など、運営の参考にもなります。

地域の将来性も重要な調査ポイントです。再開発計画や新しい観光施設の建設予定、交通インフラの拡充計画などを調べておきましょう。地元の不動産会社や自治体の窓口で情報収集することで、将来的な価値上昇が期待できるエリアを見極めることができます。例えば、新駅の建設予定地周辺や、大型商業施設のオープンが決まっている地域などは、将来的な需要増加が見込めます。

現地調査の結果は、写真や動画、メモなどで記録しておくことをお勧めします。複数の候補地を比較検討する際に役立ちます。また、季節によって印象が変わることもありますので、可能であれば異なる季節に訪れることで、より正確な判断ができるでしょう。

実際に足を運んで得られる「肌感覚」は、データ分析だけでは得られない貴重な情報です。最終的な物件選定においては、この現地での体験を重視することが、成功への近道となります。また、現地調査を通じて地域の特性やニーズをしっかりと把握することで、開業後のサービス設計や運営戦略にも活かすことができます。

民泊の立地選びで失敗しないためにはどうすればいい？

民泊事業の成功は適切な立地選びから始まります。どんなに素晴らしい内装やサービスを提供しても、立地が不適切であれば安定した収益を得ることは難しいでしょう。

立地選びで失敗しないためには、専門家のサポートを受けたり、実績のある物件を購入したりすることも一つの方法です。ここでは、民泊の立地選びで失敗しないための具体的な方法について見ていきましょう。

民泊物件紹介サービスを使用する

民泊事業を始める際に、適切な立地の物件を見つけるのは容易ではありません。そこで役立つのが、民泊物件紹介サービスです。これらのサービスは民泊運営に適した物件を専門的な視点で選定しており、立地選びのリスクを大幅に減らすことができます。

民泊専門の不動産エージェントは、一般的な不動産会社とは異なり、民泊経営に特化した知識と経験を持っています。彼らは地域ごとの規制や需要動向、収益性などを熟知しており、予算や運営方針に合った最適な物件を提案してくれます。

また、物件紹介と並行して、開業後のサポート体制も充実しているサービスを選ぶと良いでしょう。許認可申請のサポートや運営代行、集客支援など、トータルでサービスを提供している会社も増えています。特に初めて民泊事業に参入する場合は、こうした包括的なサポートがあると安心です。

民泊M&A仲介会社を使用して立地の良い物件を購入する

すでに運営実績のある民泊物件を取得するという選択肢も、立地選びのリスクを軽減する有効な方法です。民泊M&A仲介会社を通じて、実績のある物件を購入することで、「未知の立地での挑戦」という不確実性を排除することができます。

既存の民泊物件を購入するメリットは、何よりもその「実績」にあります。実際の稼働率や収益データ、予約履歴、口コミ評価などの実績値を確認できるため、将来の収益予測の信頼性が格段に高まります。新規に物件を取得して民泊を始める場合、立地の良し悪しは仮説に過ぎませんが、運営実績のある物件であれば、その立地の実力が数字として表れています。

また、すでに許認可を取得済みの物件であれば、開業までの時間と手間を大幅に削減できます。特に規制の厳しい地域では、民泊の新規許可取得が難しいケースもあり、既存物件の購入がスムーズな参入方法となることもあります。

民泊M&A仲介会社のメリットは、一般公開されていない優良物件の情報にアクセスできる点にもあります。オーナーの高齢化や事業方針の変更などを理由に、表立って売却されていない好立地の物件が市場に出ることもあります。専門の仲介会社は、そうした非公開情報へのアクセスを持っているため、競合が少ない状態で良質な物件を検討できる可能性があります。

物件購入時には、以下のポイントを重点的に確認しましょう。

• 過去1〜2年間の月次売上と稼働率データ
• 予約プラットフォームでの評価とコメント
• リピーター率や常連客の存在
• 周辺環境の変化予定（再開発計画など）
• 設備の状態と今後必要になるリノベーションの有無

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まとめ

民泊の立地選びは、事業の成功を左右する最も重要な要素の一つです。収益性の高い物件を見つけるためには、需要と競合状況の分析、地域の規制確認、実際の現地調査など、多角的なアプローチが必要です。観光地や駅近といった好立地は高い稼働率と単価が期待できますが、競合も多いため、差別化戦略も考慮に入れる必要があります。

また、治安や飲食店の充実度、交通アクセスなど、宿泊者目線での利便性も重要な判断基準となります。立地調査には時間と労力がかかりますが、専門サービスや既存物件の購入など、リスクを軽減する方法もあります。十分な調査と分析に基づいた立地選びを行い、長期的に安定した収益を生み出す民泊事業を展開していきましょう。