不動産投資を副業・少額で行うことは可能？サラリーマンでもできる？

副業で収入を増やしたいと考えているものの、数千万円もの資金が必要な不動産投資は現実的ではないと感じていませんか。本業を続けながら物件管理に時間を取られることへの不安や、失敗したときの損失リスクを考えると、なかなか一歩を踏み出せないのは当然です。

実は、不動産投資は少額からでも始められます。従来の実物不動産購入だけでなく、1万円から投資できるクラウドファンディングや、数万円で購入可能なREITといった選択肢が広がっています。これらの手法を使えば、初期費用を大幅に抑えながら、プロが運営する優良物件に投資できます。

この記事では、少額で始められる不動産投資の具体的な方法とそれぞれのメリット・デメリット、必要な資金などについて詳しく解説します。

不動産投資を少ない資金でも始められる?

不動産投資と聞くと、数千万円単位の資金が必要だというイメージを持たれがちですが、実際には少額でも参入できる手法が複数存在しています。従来の実物不動産投資では物件購入に多額の初期費用が必要でしたが、金融商品の多様化により、数万円から始められるようになりました。

特にサラリーマンや副業希望者にとって注目すべきは、不動産投資クラウドファンディングやREIT(不動産投資信託)といった仕組みです。これらは複数の投資家から資金を集めて不動産を運用する仕組みであり、一人あたりの出資額を大幅に抑えられます。

少額で始める不動産投資のメリット

少額から始められる不動産投資には、従来の実物不動産投資にはないメリットがあります。初期ハードルの低さだけでなく、リスク管理や運用の効率性において優れた特性を持っており、これが副業として選ばれる理由となっています。

初期資金が少なくて済むケースが多い

不動産投資クラウドファンディングでは1万円から投資できる案件が珍しくありません。REITに至っては数万円から購入可能な銘柄も多く、株式投資と同じ感覚で始められます。実物不動産の場合、ワンルームマンションでも頭金として最低100万円程度は必要になりますし、フルローンを組むにしても審査のハードルが高く、諸費用だけで数十万円はかかります。

この初期資金の差は心理的な参入障壁を大きく下げています。「まずは試しに始めてみる」という選択肢が現実的になるため、不動産投資の世界に足を踏み入れやすくなります。仮に投資がうまくいかなかったとしても、生活に与える影響は限定的であり、学習コストとして納得できる範囲に収まるでしょう。

さらに、少額投資では複数の案件に同時に投資することも可能です。10万円の予算があれば、1万円ずつ10件の異なるプロジェクトに分散投資できます。

これにより一つの案件が失敗しても、他の案件でカバーできる可能性が生まれます。実物不動産では一点集中になりがちなリスクを、少額投資では自然に分散できるわけです。

分散投資できるためリスク分散がしやすい

不動産投資において最も重要なのはリスク分散です。実物不動産を一棟購入する場合、その物件の成否に全てがかかってしまいますが、少額投資では地域・物件タイプ・運営会社などを分散させることができます。

たとえば、東京のマンション案件に3万円、大阪のオフィスビル案件に2万円、福岡の商業施設に2万円といった具合に、全く異なる性質の不動産に投資できます。仮に東京の案件が不調でも、他の地域の案件が好調であれば全体としてはプラスになる可能性があります。これは実物の不動産で行なうと数億円かかる可能性があり実現が難しいですが、不動産クラファンなど少額で行う投資などであれば、たった数万円での分散的に投資することができます。

REITの場合はさらに分散効果が高まります。一つのREIT銘柄の中に複数の物件が組み込まれているため、個別物件のリスクが自動的に分散されます。オフィスビル特化型、住宅特化型、商業施設特化型など、投資先のセクターを選ぶことで、自分なりのポートフォリオを構築できます。

管理の手間・知識などがなくてもできる

実物不動産投資では入居者募集、家賃回収、クレーム対応、修繕手配など、多岐にわたる管理業務が発生します。管理会社に委託することもできますが、それでも最終的な判断は所有者である投資家が行わなければなりません。

しかし、少額投資の場合、こうした実務的な管理はすべて運営会社やファンドマネージャーが代行してくれます。投資家は資金を出すだけで、あとはプロが適切に物件を運営してくれます。

一方、少額投資では運営会社が提供する情報を読み解く力さえあれば始められます。投資判断に必要な情報は整理されて提供されるため、初心者でも比較的容易に理解できるでしょう。

実物不動産購入と比べて流動性が高い場合がある

実物不動産の最大の弱点は流動性の低さです。売却しようと思っても買い手が見つかるまで数ヶ月から数年かかることもありますし、急いで売却すれば相場より安く手放すことになります。購入時の諸費用も含めると、短期間での売買は確実に損失を生みます。

REITは株式市場に上場しているため、取引時間内であればいつでも売買できます。流動性は株式と同等であり、現金化が必要になったときには数日で換金可能です。価格も市場で日々変動していますから、売却タイミングを自分で選べます。急な資金需要が発生したとき、この換金性の高さは大きなメリットとなります。

クラウドファンディングの流動性はケースバイケースです。運用期間が定められており、満期まで換金できない案件が多いものの、運用期間自体が6ヶ月から2年程度と短めに設定されているため、実物不動産よりははるかに流動性が高いといえます。。

少額で始める不動産投資のデメリット

少額投資にはメリットがある一方で、見落としてはいけないデメリットも存在します。これらを正しく理解せずに始めると、期待していた結果が得られず、後悔することになりかねません。

リスクを認識した上で投資判断を下すことが重要です。

途中での換金が制限されていることがある

クラウドファンディングでは運用期間中の途中解約ができない案件がほとんどです。一度投資したら満期まで資金が拘束されるため、急に資金が必要になったときに現金化できません。運用期間は案件によって異なりますが、短いもので3ヶ月、長いものでは3年以上に及ぶこともあります。

この流動性の低さは資金計画において重大な制約となります。生活費や緊急時の資金まで投資に回してしまうと、いざというときに困窮する可能性があります。不動産投資クラウドファンディングを始める際は、必ず余裕資金で行い、満期まで使わなくても問題ない金額に限定すべきです。

一部のプラットフォームでは投資持分を他の投資家に譲渡できる仕組みを導入していますが、買い手が見つからなければ結局換金できません。譲渡価格も需要と供給で決まるため、元本割れで手放すことになる可能性もあります。REITのような市場での即時売買ができないことは、明確なデメリットとして認識しておく必要があります。

実物不動産購入の少額物件では維持費がかかる

少額で実物不動産を購入する選択肢として、地方の中古物件や区分所有マンションがありますが、これらには維持費という落とし穴があります。物件価格が安いからといって維持費も安いわけではなく、むしろ古い物件ほど修繕費がかさむ傾向があります。

区分マンションでは管理費と修繕積立金が毎月発生し、これは物件を保有している限り支払い続けなければなりません。築年数が古いマンションでは修繕積立金が値上がりすることも珍しくなく、当初の収支計画が狂うことがあります。

クラウドファンディングやREITではこうした維持費は運営会社が負担するため、投資家が直接支払う必要はありません。この点では実物不動産の少額投資よりも、クラウドファンディングやREITの方が管理コストの面で優位性があります。

利回りは実物投資に比べて低めなケースが多い

少額投資の利回りは一般的に実物不動産投資よりも低い傾向があります。クラウドファンディングの想定利回りは年3%から7%程度、REITの分配金利回りは3%から5%程度が平均的です。一方、実物不動産投資では表面利回り10%以上の物件も珍しくありません。加えて、売却益も得ることができます。

この差が生まれる理由は、少額投資では運営会社の手数料や管理コストが差し引かれるためです。クラウドファンディングでは運営会社が案件の選定、物件管理、売却まで一貫して行い、その対価として利益の一部を受け取ります。REITでもファンドマネージャーの報酬や運営費用が発生します。投資家が受け取れるのは、これらのコストを差し引いた後の収益となります。

実物不動産投資では、投資家自身が管理を行うか管理会社に安く委託することで、中間マージンを抑えられます。そのぶん手間はかかりますが、最終的な手取り利回りは高くなる可能性があります。

少額で不動産投資を行う方法

少額から始められる不動産投資には複数の選択肢があり、それぞれ異なる特性を持っています。自分の資金状況、リスク許容度、投資目的に合わせて最適な手法を選ぶことが必要となってきます。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて複数の投資家から資金を集め、その資金で不動産を取得・運用する仕組みです。1万円から投資できるプラットフォームが多く、初心者にとって最も参入しやすい手法といえます。

投資の流れは非常にシンプルです。まずプラットフォームに会員登録し、投資家としての本人確認を済ませます。次に掲載されている案件の中から興味のあるものを選び、投資金額を決定して申し込みます。募集金額に達すると運用が開始され、定期的に分配金が振り込まれる仕組みです。運用期間が終了すれば元本も返還されます。

運用期間は案件によって異なりますが、6ヶ月から2年程度が一般的です。短期案件は資金拘束期間が短い代わりに利回りが低めで、長期案件は利回りが高い代わりに途中解約ができません。自分の資金計画に合わせて運用期間を選ぶことが重要です。

REIT(不動産投資信託)

REITは不動産投資法人が複数の不動産を保有・運用し、その収益を投資家に分配する金融商品です。株式と同じように証券取引所に上場しているため、取引時間内であればいつでも売買できます。最低投資金額は銘柄によって異なりますが、数万円から十万円程度で購入可能です。

REITの最大のメリットは分散投資です。一つの銘柄の中に数十件から数百件の不動産が組み込まれているため、個別物件のリスクが自動的に分散されます。たとえば「日本ビルファンド投資法人」はオフィスビルを中心に運用しており、東京、大阪、名古屋など主要都市の優良物件を多数保有しています。一方「アドバンス・レジデンス投資法人」は住宅に特化しており、全国のマンションに分散投資しています。

REITは大きく分けてオフィスビル型、住宅型、商業施設型、物流施設型、ホテル型、複合型の6種類があります。オフィスビル型は景気に左右されやすい一方で利回りが高めです。住宅型は景気変動の影響を受けにくく安定していますが、利回りはやや低めです。物流施設型はEC市場の拡大を背景に近年人気が高まっており、安定した賃料収入が期待できます。

REITは毎月決算型と年2回決算型があり、キャッシュフローを重視するなら毎月決算型の方が有利です。複数の銘柄を組み合わせて決算月をずらすことで、毎月分配金を受け取る仕組みを作ることもできます。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は、一つの不動産を小口に分割して複数の投資家が共同で所有する仕組みです。クラウドファンディングと似ていますが、投資家が不動産の所有権を直接持つ点が異なります。最低投資金額は商品によって異なり、100万円程度から始められるものが主流です。

小口化商品には「任意組合型」「匿名組合型」「賃貸型」の3種類があります。任意組合型は投資家が不動産の共有持分を取得するため、相続税対策に活用できます。匿名組合型はクラウドファンディングに近い仕組みで、分配金は雑所得として課税されます。賃貸型は投資家が区分所有権を取得し、運営会社に一括賃貸する形式です。

小口化商品のメリットは、都心の一等地にある高額物件に少額で投資できることです。たとえば銀座や丸の内のオフィスビル、六本木の商業施設など、個人では購入できない優良物件に投資できます。これらの物件は立地が良く、空室リスクが低いため、安定した収益が期待できます。

相続税対策としての活用も注目されています。任意組合型の小口化商品は相続税評価額が時価よりも低くなるため、現金で相続するよりも税負担を軽減できます。ただし、相続税対策を主目的とする場合は税理士に相談し、適切なスキームを検討すべきです。

低価格の実物不動産購入

地方の中古物件や築古の区分マンションであれば、数百万円から実物不動産を購入できます。現金で購入すればローンの審査も不要ですし、借入リスクもありません。自分で物件を選び、リフォームし、入居者を募集する一連のプロセスを経験できるため、不動産投資の実践的なスキルが身につきます。

低価格物件の最大のリスクは空室です。地方は人口減少が進んでおり、賃貸需要が年々低下しています。購入前に必ず現地を訪れ、周辺環境、交通利便性、競合物件の状況を確認すべきです。地元の不動産会社に賃貸需要をヒアリングすることも重要です。

もう一つのリスクは修繕費です。築古物件は購入後すぐに大規模な修繕が必要になることがあります。給湯器、エアコン、水回りなど、設備の交換には数十万円かかります。購入価格が安くても、リフォーム費用を含めると結局高額になってしまうケースもあります。

民泊(賃貸物件)

民泊は賃貸物件を借りて、それを短期宿泊施設として運営する手法です。物件を購入する必要がないため、初期費用を大幅に抑えられます。敷金・礼金・初月家賃を含めても数十万円程度で始められることが多く、実物不動産投資の中では最も手軽な選択肢です。

民泊の収益性は立地に大きく左右されます。観光地や主要駅の近く、外国人観光客が多いエリアでは高い稼働率が期待できます。東京であれば浅草、新宿、渋谷、京都であれば祇園や嵐山周辺が人気です。弊社の例だと、浅草で運営しています。

民泊運営には「住宅宿泊事業法(民泊新法)」に基づく届出が必要です。年間営業日数は180日以内に制限されており、これを超えて営業すると違法となります。また、賃貸物件で民泊を行う場合は、必ず大家さんの許可を得なければなりません。無断で民泊を始めると契約違反となり、退去を求められる可能性があります。
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少額から不動産投資、いくら必要?

不動産投資を始める際に必要な資金は選ぶ手法によって大きく異なります。自分の予算と投資目的に合わせて、現実的に始められる方法を選択することが重要です。

不動産クラウドファンディングは最も少額で始められる手法です。多くのプラットフォームでは1万円から投資可能であり、口座開設も無料です。初期費用としては投資金額そのものだけで済むため、まずは試しに始めてみたいという人に最適です。

REITの場合、購入する銘柄によって必要資金は変わります。比較的安価な銘柄であれば5万円程度から購入できますが、人気のある銘柄は10万円から20万円程度必要です。複数の銘柄に分散投資するなら、最低でも30万円から50万円は用意しておくべきでしょう。

不動産小口化商品は100万円程度から始められる商品が主流です。優良物件に投資できる代わりに、クラウドファンディングやREITよりも高額な資金が必要になります。また、商品によっては手数料が発生することもあるため、契約前に総コストを確認すべきです。

低価格の実物不動産購入では、物件価格に加えて諸費用が必要です。地方の中古戸建てを300万円で購入する場合、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、火災保険料などで50万円程度かかります。さらにリフォーム費用が100万円から200万円必要になることも珍しくありません。合計で500万円程度は見込んでおくべきです。現金一括で購入するなら、生活費を別に確保した上で投資すべきです。

民泊を始める場合は、賃貸物件の初期費用として敷金・礼金・初月家賃で数十万円、家具家電の購入に20万円から30万円、届出の手続き費用に数万円が必要です。合計で50万円から100万円程度が目安となります。

どれくらい稼げる?

不動産投資で実際にどれくらいの収益が得られるのかは、選ぶ手法と投資金額によって大きく変わります。現実的な期待値を理解した上で、自分の目標とする収益が達成可能かを判断することが重要です。

不動産クラウドファンディングの想定利回りは年3%から7%程度です。仮に100万円を年利5%の案件に投資した場合、1年間で5万円の分配金を受け取れる計算になります。ただし、これは税引き前の金額であり、実際には約20%の税金が差し引かれます。

さらに、クラウドファンディングは元本保証ではないため、運用がうまくいかなければ元本割れのリスクもあります。また、資金を集める手段で高利回りの配当を行い、自動車操業を行なっている場合があることもあるため、サービス提供の会社には注意して選ぶ必要があります。

REITの分配金利回りは年3%から5%程度が平均的です。100万円分のREITを保有していれば、年間3万円から5万円の分配金が得られます。REITは価格変動があるため、売却時の値上がり益も期待できます。

低価格の実物不動産投資では、表面利回りが10%以上の物件も珍しくありません。300万円で物件を購入し、月3万円の家賃収入があれば、年間36万円となり表面利回りは12%です。しかし、ここから管理費、固定資産税、修繕費、空室期間の損失などを差し引くと、実質利回りは7%から8%程度まで下がることが一般的です。それでも年間20万円程度の収益が見込めるなら、投資効率は悪くありません。

民泊の場合、収益性は立地と稼働率に大きく左右されます。都心の好立地で一泊2万円、月15日稼働できれば月30万円の売上です。家賃が7万円、清掃代行が2万円、その他経費が1万円とすると、手元に残るのは月20万円程度です。年間で240万円の収益となります。また売却することも可能です。弊社の物件の場合、年間収益は一棟で年間数千万円の売り上げがありますが、その売り上げ近い金額で運営の権利を他者に売却することができます。そのため、利回りがいいと言えます。

まとめ

不動産投資は少額からでも十分に始められます。クラウドファンディングなら1万円から、REITなら数万円から投資可能であり、数千万円の資金を用意する必要はありません。それぞれの手法には初期費用の少なさ、リスク分散のしやすさ、管理の手軽さといったメリットがある一方で、途中換金の制限や利回りの低さといったデメリットも存在します。

投資手法を選ぶ際は、自分の資金状況とリスク許容度に合わせた判断が重要です。まずは10万円から20万円程度の余裕資金で始め、経験を積みながら徐々に投資金額を増やしていくのが現実的なアプローチといえます。