【空室対策にも活用可】アパートで民泊を始めるメリット、デメリットは？

2025年3月3日2025年3月6日

空室対策や収益アップに悩む不動産オーナーの皆さん、アパートを民泊として活用する選択肢を検討されてはいかがでしょうか？通常の賃貸経営と比べて2〜3倍の収益が期待できる民泊は、新たな不動産活用法として注目を集めています。

しかし、高収益の裏には法規制対応や近隣トラブルなどの課題も潜んでいます。

この記事では、アパートでの民泊経営のメリット・デメリットから、設備・内装のポイント、トラブル対策、そして効率的な運営方法まで、実践的なノウハウを詳しく解説します。

これから民泊ビジネスに参入を検討している方はもちろん、すでに運営中の方にも役立つ情報が満載です。空室に悩むアパートを収益物件に変える第一歩を、ぜひこの記事から踏み出してみてください。

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アパートで民泊を始めるメリットは？

アパートを活用した民泊ビジネスには、想像以上のメリットがあります。不動産投資の新たな可能性として注目を集めている理由を探ってみましょう。

高い収益性が期待できる

アパートを民泊として運営すると、通常の賃貸経営と比較して2〜3倍の収益が期待できます。一般的な賃貸アパートの場合、6畳一間のワンルームで月額5〜7万円程度の家賃設定が相場です。一方、同じ物件を民泊として運営すると、繁忙期には1泊1万円前後の料金設定が可能となります。

観光地や交通の便が良い立地であれば、月間の稼働率が70%を超えることも珍しくありません。単純計算で月20日の稼働で20万円の売上となり、固定費を差し引いても賃貸経営を大きく上回る利益を生み出せるのです。

特に外国人観光客のニーズは高く、日本の生活を体験できる民泊は人気を集めています。彼らは一般的にホテルよりも長期滞在する傾向があり、1回の予約で5泊以上という例も少なくありません。このような長期予約は安定した収入源となります。

また、季節や地域のイベントに合わせて柔軟に料金設定できることも大きな強みです。花見シーズン、夏祭り、年末年始など、需要が高まる時期には通常よりも高い料金設定が可能になります。こうした柔軟な価格戦略により、年間を通じて最適な収益を上げることができるのです。

初期費用を抑えられる

民泊をゼロから始める場合と比較すると、すでに建物が存在するアパートの一室を民泊にするメリットは明確です。新規に建物を建設する場合、土地代や建築費など数千万円の初期投資が必要になりますが、既存のアパートを活用する場合はリノベーション費用のみで開業できます。

標準的なワンルームアパートを民泊仕様に改装する費用は50〜100万円程度です。必要な設備としては、ベッド、テーブル、椅子などの基本的な家具に加え、冷蔵庫、電子レンジ、洗濯機などの家電製品が挙げられます。

自分が保有しているアパート物件でなくても、賃貸物件でも行えるため、初期費用を抑えたいサラリーマンの方にとっておすすめの副業であるといえます。

関連：賃貸物件で民泊を始めることができる？民泊を開始するための手順など紹介！

開業のハードルが低い

民泊新法（住宅宿泊事業法）の施行により、アパートでの民泊経営は以前よりもずっと始めやすくなりました。従来は旅館業法の適用を受け、厳しい設備基準や手続きが必要でしたが、民泊新法では比較的緩やかな基準で営業が可能になっています。

住宅宿泊事業者として登録するための要件は、基本的な防火設備（消火器、避難経路の表示など）の設置や、近隣住民への説明など、一般的なアパートであれば対応しやすい内容です。申請手続きも簡素化されており、オンラインで申請できるシステムも整備されています。

入居率の低い部屋を活用できる

賃貸需要が低下している地域や、古い物件でも民泊として活用することで新たな価値を生み出せます。通常の賃貸では敬遠されがちな物件でも、観光に便利な立地であれば、短期滞在者にとっては十分な魅力を持つことがあります。

例えば、駅から徒歩15分以上の物件は一般的な賃貸需要が低い傾向にありますが、観光客にとっては少し歩くことも旅の一部として楽しめるため、そこまで大きなデメリットにはなりません。また、エレベーターがない古いアパートも、数日間の滞在であれば許容範囲内です。

さらに、季節によって需要が変動する地域でも、民泊であれば柔軟に対応できます。夏季のみ人気がある海辺の物件や、冬季にスキー客が訪れる山間部の物件なども、その時期だけ民泊として運営することで効率的に収益を上げられるのです。

入居率を上げるためには、インターネット設備を整えることでも解決することができます。ここでおすすめのインターネット設備は「アイネット」です。

アイネットは、賃貸物件の入居者の皆様が無料でご利用いただける光ネットサービスです。業界最安クラスの料金で、IoT時代の通信インフラ整備に貢献しています。入居者にもオーナーさまにも嬉しい、充実したサービスをご用意しています。

アイネットを導入したことによって、家賃を1万円と大幅に上げたのにも関わらず入居率を100%にしたという事例もあります。また、年間20,000戸以上の導入とNTT東日本による表彰の実績があるため、品質の水準が高いことが分かります。

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アパートで民泊を始めるデメリットとは？

民泊ビジネスには魅力的な側面がある一方で、見過ごせない課題やリスクも存在します。アパートでの民泊経営を検討する際には、こうしたデメリットをしっかりと理解し、対策を立てておくことが成功への近道です。

ここでは、多くの初心者オーナーが直面する困難や予想外の負担について、具体的に解説します。

法規制への対応が必要

民泊を始める際に最も大きな壁となるのが法規制への対応です。2018年に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）により、以前よりも参入ハードルは下がったものの、依然として様々な規制が存在します。

また、民泊として営業できる日数は年間180日以内という制限があります。この日数制限は全国一律の規制ですが、さらに自治体ごとに独自の上乗せ規制が設けられていることも少なくありません。（特区民泊での民泊経営は制限がありません）

消防法への対応も必須です。宿泊施設として居室の床面積や収容人数に応じて、消火器の設置や火災報知器の設置が義務付けられています。さらに、収容人数が多い場合には、避難経路の確保や誘導灯の設置なども必要になります。これらの設備投資は初期費用を押し上げる要因となります。

マンションやアパートで民泊を始める場合、建物の管理規約で民泊が禁止されていないかの確認も重要です。多くの管理組合では民泊営業を明確に禁止する規約改定を行っているため、自己所有物件でも自由に民泊を始められるとは限りません。

近隣住民とのトラブルのリスクがある

民泊運営におけるもう一つの大きな課題が、近隣住民との関係です。特に集合住宅では、不特定多数の宿泊客の出入りに対して不安や不満を持つ住民が少なくありません。最も多いトラブルは騒音問題です。言語や文化の違いから、深夜の会話や足音、ドアの開閉音などが思いがけないトラブルの原因になります。

外国人観光客の場合、日本の生活習慣に不慣れなことから、ゴミの分別ルールを守れなかったり、共用部分の使い方を誤解したりするケースも見られます。こうした問題が積み重なると、管理組合からのクレームや、最悪の場合は営業停止を求められることもあります。

トラブルを未然に防ぐためには、営業開始前の丁寧な説明と、日頃からの良好な関係構築が欠かせません。具体的には、民泊を始める前に近隣住民への挨拶回りを行い、緊急時の連絡先を共有するなどの配慮が重要です。

運営管理に手間がかかる

民泊経営は単なる「貸し出し」ではなく、ある種のホスピタリティビジネスです。そのため、通常の賃貸経営とは比較にならないほど多くの労力が必要になります。最も手間がかかるのが、チェックインとチェックアウト対応です。宿泊客の到着時間はさまざまで、遅延や急な変更も頻繁に発生します。特に海外からの観光客の場合、言語の壁もあり、スムーズなコミュニケーションが難しいケースも少なくありません。

次に大きな負担となるのが清掃作業です。宿泊客が入れ替わるたびに、ベッドメイキングから浴室・トイレの清掃、キッチン周りの清掃まで、ホテル並みの清掃クオリティが求められます。特に短期間の宿泊が続く場合、清掃の頻度が高くなり、体力的・時間的な負担が大きくなります。

また、設備の故障やトラブルへの対応も大きな課題です。エアコンやお湯が出ないなど、設備の不具合は宿泊中でも迅速に対応する必要があります。休日や深夜のトラブル対応も珍しくなく、24時間体制での対応が求められることもあるのです。

消耗品の管理・補充も欠かせない作業です。トイレットペーパーやアメニティグッズ、調理器具など、宿泊者が快適に過ごすために必要なものを常に適切な量確保しておかなければなりません。こうした細かな管理業務が日常的に発生するため、他の仕事と並行して行うには相当の時間管理能力が求められます。

アパートで民泊を始めるための設備と内装のポイントは？

民泊ビジネスの成功は、ゲストに提供する空間の質に大きく左右されます。限られた予算の中で最大限の効果を得るためには、何に投資すべきか、何を省略できるのかを見極めることが重要です。

ここでは、ゲストの期待を超える空間を作るための具体的なポイントを見ていきましょう。

快適性と機能性を重視した家具を選ぶ

民泊の家具選びでは、見た目の美しさだけでなく、実用性と耐久性のバランスが重要です。特に限られたスペースのアパートでは、マルチファンクショナルな家具が重宝します。例えば、ソファーベッドは昼間はリビングスペースとして、夜は寝室として機能するため、ワンルームタイプの物件でも快適な滞在を提供できます。

ベッドは民泊の中心となる設備です。安価なものを選ぶと、すぐに劣化して評価を下げる原因になりかねません。適度な硬さのマットレスを選び、清潔なベッドリネンを用意することで、良質な睡眠環境を提供できます。また、枕は硬さの異なる複数のタイプを用意しておくと、ゲストの好みに対応できて喜ばれます。

収納スペースも重要な要素です。旅行者は荷物を広げて整理したいと考えますので、クローゼットやチェスト、シューズラックなどの十分な収納設備が必要です。特に長期滞在者向けには、ハンガーやシェルフなど使いやすい収納アイテムを充実させることがおすすめです。

家具の選定では、耐久性だけでなく手入れのしやすさも考慮すべきです。例えば、革製やレザー調の素材は見栄えが良く、汚れても拭き取りやすいため、長期運用を考えると理想的です。布製のソファやカーペットは暖かみがある一方で、シミや臭いが付きやすいというデメリットがあります。

家具の配置にも工夫が必要です。動線を確保し、窮屈な印象を与えないレイアウトを心がけましょう。特に写真映えする空間づくりは予約獲得に直結します。自然光を活かした明るい空間や、アクセントとなる家具や装飾品を取り入れると、オンライン上での訴求力が高まります。

清潔感のあるキッチン設備を用意する

キッチンスペースは民泊の大きな魅力の一つです。ホテルと差別化できるポイントでもあるため、使いやすさと清潔感を重視した設備選びが必要です。基本的な調理器具としては、フライパン、鍋、包丁、まな板、菜箸などが必須アイテムです。サイズや種類は最低限で構いませんが、質の良いものを選ぶことで長持ちさせることができます。

電化製品については、冷蔵庫、電子レンジ、電気ケトルは必須アイテムです。特に海外からの観光客には、日本茶や緑茶を楽しむための電気ケトルは喜ばれます。また、予算に余裕があれば、コーヒーメーカーやトースターなどがあると、より快適な滞在環境を提供できます。

食器類は割れにくい素材を選びましょう。陶器製の食器は見栄えが良い反面、破損のリスクが高いため、メラミン製やプラスチック製の高級感のあるものがおすすめです。人数分のグラス、マグカップ、お皿、ボウル、箸、スプーン、フォークなどを揃えておきます。基本的には最大宿泊人数プラス2人分程度の食器があれば十分です。

調味料の提供も検討すべきポイントです。塩、胡椒、醤油、砂糖、食用油などの基本的な調味料があると、簡単な自炊が可能になります。使い捨てタイプのものを選ぶと、衛生面での管理が容易になります。

キッチンの清潔感を保つための工夫も重要です。食器用洗剤、スポンジ、ふきん、ペーパータオルなどの清掃用品を常備しておくと、ゲスト自身が使用後の片付けをしやすくなります。また、ゴミ箱は蓋付きのものを選び、ゴミ袋も十分に用意しておきましょう。

必要最小限のアメニティを準備する

アメニティは宿泊者の快適性に直結する重要な要素です。しかし、過剰な準備は無駄なコストにつながるため、必要最小限で質の高いものを選ぶことがポイントです。まず最も重要なのがバスタオルとフェイスタオルです。宿泊者一人につき各1枚ずつ、予備として2〜3セット用意しておくと安心です。質感の良いタオルを選ぶと、ゲストの満足度が大幅に向上します。

バスルーム関連のアメニティとしては、シャンプー、コンディショナー、ボディソープを用意します。ポンプ式の詰め替えボトルを使用すれば、見た目も美しく、補充も容易です。歯ブラシセットについては、必須ではありませんが、用意しておくと特に海外からのゲストには喜ばれます。使い捨てタイプを個包装で提供すると衛生的です。

トイレットペーパーは予備を含めて十分な量を確保しておきましょう。また、ティッシュペーパーやキッチンペーパーも常備しておくと便利です。洗面所には液体ハンドソープを設置し、清潔感を演出します。

滞在中のリラックスタイムのために、無料のWi-Fi環境の提供は現代では必須条件です。パスワードは目立つ場所に掲示するか、チェックイン時に明確に伝えましょう。また、充電ケーブルやアダプターなどの電子機器関連のアメニティも用意しておくと、ゲストの満足度が向上します。

アパートのトラブルを対策するためにはどうすればいい？

民泊運営において、トラブル対策は事業の継続性を左右する重要な要素です。特にアパートのような集合住宅では、他の居住者との共存が大きな課題となります。

ここでは、実際の運営で役立つ実践的なトラブル対策について掘り下げていきます。

防音対策を行う

まず取り組むべきは床からの音漏れ対策です。フローリングの上にカーペットやラグを敷くことで、足音や物を落とす音を大幅に軽減できます。特に寝室やリビングなど、人が多く滞在するエリアには必ず敷くようにしましょう。防音効果の高いカーペットを選ぶなら、厚手で密度の高いものがおすすめです。コストを抑えつつ効果を高めるなら、防音マットの上にカーペットを敷く二重構造が効果的です。

壁からの音漏れ対策としては、遮音シートや防音パネルの設置が有効です。特にテレビやオーディオ機器を置く壁面には、吸音材を取り付けることで音の反射を抑えられます。窓からの音漏れに対しては、二重窓や防音カーテンの導入が効果的です。これらは外部からの騒音も軽減するため、宿泊客の快適性向上にもつながります。

ドアの隙間からも音は漏れやすいため、ドア下部に隙間テープを貼ることで簡単に対策できます。さらに、ドアクローザーを取り付けることで、ドアの開閉音を軽減することも可能です。これは特に深夜のチェックインが多い民泊では効果的な対策となります。

さらに、宿泊客へのマナー啓発も忘れてはいけません。チェックイン時に静かに過ごすよう丁寧に説明するとともに、室内に多言語での注意書きを掲示しておくと効果的です。特に夜間（22時以降）は静かに過ごすことの重要性を強調しましょう。

緊急時の対応体制を整備する

民泊運営では、様々な緊急事態に迅速かつ適切に対応できる体制づくりが不可欠です。トラブル発生時の初動対応の良し悪しが、その後の評価や信頼関係に大きく影響します。

まず、24時間対応可能な緊急連絡先を設定し、宿泊者に明確に伝えることが基本です。

また、設備トラブルに備えて、水道修理業者、電気工事業者、鍵の修理業者などの連絡先リストも作成しておきましょう。特に深夜や休日にも対応可能な業者を事前に確保しておくことで、万一の際にも迅速な対応が可能になります。複数の業者と関係を構築しておくことで、緊急時の選択肢を広げておくことも大切です。

緊急時対応マニュアルの作成も重要なステップです。このマニュアルには、火災や地震などの災害時の避難経路、消火器や救急箱の設置場所、電気・ガス・水道のメインバルブの位置と操作方法などを明記します。多言語で作成し、写真や図を交えることで、言語の壁を越えて理解しやすくすることがポイントです。

さらに、物件内の設備機器の取扱説明書をまとめたファイルを用意しておくと、宿泊客自身で簡単なトラブルを解決できるようになります。エアコンの操作方法、お湯の出し方、Wi-Fiの接続方法など、よくある質問への回答を写真付きで解説しておくと、不要な問い合わせを減らすことができます。

ゴミ出しルールを作成する

ゴミの処理は、民泊運営において意外と大きな課題となります。特に日本のゴミ分別ルールは海外と大きく異なるため、外国人宿泊客には理解しづらい場合が多いです。適切なゴミ出しルールを設定し、わかりやすく伝えることで、近隣トラブルを防止できます。

まず、物件がある地域のゴミ収集スケジュールと分別ルールを正確に把握することが重要です。可燃ゴミ、不燃ゴミ、資源ゴミ、粗大ゴミなど、種類ごとの収集日と出し方のルールをまとめたカレンダーを作成しましょう。カレンダーは多言語で作成し、写真や絵を使って視覚的にわかりやすくするのがポイントです。

室内には分別用のゴミ箱を設置し、それぞれに何を捨てるべきかを明記します。例えば、「燃えるゴミ」「プラスチック」「ビン・缶」などのラベルを各言語で表示し、具体的な例を写真で示すと理解しやすくなります。特に紛らわしいもの（例：プラスチック製の食品トレイや紙製の容器など）については、詳しい説明を加えると良いでしょう。

特に注意が必要なのが、粗大ゴミや家電リサイクル法対象品目の処分です。宿泊客が大型の荷物や電化製品を捨てていくケースもあるため、そのような場合の対応方法も事前に決めておきましょう。不法投棄は厳しい罰則の対象となるため、適切な処理方法を案内することが重要です。

アパートでの民泊経営をスムーズに行うためには

アパートでの民泊経営を成功させるには、効率的な運営システムの構築が不可欠です。オーナー自身が全ての業務を担当するのは体力的にも時間的にも大きな負担となります。特に本業と並行して民泊経営を行う場合、どのようにして効率化を図るかが事業の継続性に直結します。

負担を減らしながら運営していく、または手をかけずに民泊を運営していくためにはどうすればいいのでしょうか？

運営代行サービスを活用する

民泊の運営には多くの業務が発生しますが、すべてを自分で行う必要はありません。運営代行サービスを活用することで、時間的制約や専門知識の不足を補いながら、高品質なサービスを提供できます。民泊運営代行サービスは、その名の通り民泊の運営に関わる様々な業務を代行してくれるサービスです。

運営代行サービスの大きなメリットは、24時間対応が可能な点です。特に外国人観光客が宿泊する場合、時差の関係で深夜や早朝の問い合わせが発生することもあります。代行サービスを利用すれば、自分の生活リズムを崩すことなく、宿泊者からの問い合わせに対応できます。

また、言語対応の面でも代行サービスは強みを持っています。多くの代行サービスは英語はもちろん、中国語や韓国語など複数の言語に対応しているため、言語の壁を感じることなくコミュニケーションが取れます。これにより、予約時のやり取りからチェックイン案内、滞在中の問い合わせまで、スムーズに対応できるようになります。

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