【2025年版】東京での民泊運営は儲かる？東京での民泊運営の実態を紹介

「東京で民泊を始めたら本当に儲かるの？」「初期投資はどのくらい必要？」「リスクは何があるの？」——民泊ビジネスに興味はあるものの、実態がわからずに踏み出せないでいませんか？

特に東京という大都市での民泊運営は、高い収益が期待できる反面、競争の激しさや法規制の複雑さなど、独自の課題も抱えています。

この記事では、東京での民泊ビジネスの実際の収益性から、成功のポイント、見落としがちなリスク、さらには効率的な始め方まで紹介します。

東京での民泊運営は本当に儲かる？

東京での民泊運営は、単純に「儲かる」「儲からない」と一概には言えないものの、戦略的に運営すれば安定した収益源になり得るのは事実です。特に東京は世界有数の観光地であり、宿泊需要は依然として高い水準を維持しています。実際の収益性について詳しく見ていきましょう。

東京民泊の平均収益と利益率

東京での民泊運営による収益は、立地条件やプロパティの質、運営方法によって大きく変動します。一般的な目安として、都心の好立地にある物件では月額収入20万円〜50万円程度が見込めるケースが多いです。特に渋谷、新宿、浅草など観光客に人気のエリアでは稼働率も高く、収益性が高まる傾向があります。

具体的な数字で見ると、東京都内の人気エリアでのワンルームタイプの物件（25㎡程度）なら、1泊あたり10,000円〜15,000円の料金設定が一般的です。月の稼働率が70%と仮定すると、月額収入は21万円〜31.5万円となります。ここから清掃費やアメニティ費用、管理手数料などの経費を差し引くと、純利益は収入の50〜60%程度になるケースが多いようです。

「東京で民泊は儲かるのか」という問いに対しては、「正しい戦略と運営で取り組めば、十分に収益性のあるビジネスになり得る」というのが答えでしょう。特に東京は国際的な観光都市であり、今後もインバウンド需要の増加が見込まれることから、長期的な視点で見れば成長性のある市場と言えます。
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都心部で賃貸ではなく民泊運営が選ばれる理由は？

多くの物件オーナーやこれから不動産投資を始めようとする方々が、なぜ長期賃貸ではなく民泊運営を選ぶのでしょうか。実は、その背景には収益性の高さだけでなく、東京という都市の特性を活かした様々なメリットがあります。

なぜ民泊運営を始めるのか理由について詳しく見ていきましょう。

賃貸に比べて高い収益性が期待できる

東京都内の一般的な賃貸物件の利回りは、近年では2〜4%程度に留まっています。一方、民泊運営では適切な運営方法を取ることで、その2〜3倍の収益である8〜18%の利回りを実現できる可能性があります。

具体的な数字で比較してみましょう。例えば、新宿区にある30㎡のワンルームマンションを例に取ると、長期賃貸の場合は月額9万円程度の家賃設定が一般的です。年間で108万円の収入となり、管理費や修繕費などを差し引くと、純利益は年間90万円程度になることが多いでしょう。

これに対して同じ物件を民泊として運営した場合、1泊1.5万円で月に20日の稼働があれば、月額30万円の収入となります。年間では360万円にのぼり、清掃費やアメニティなどの経費を差し引いても、純利益は年間200万円以上になることも十分可能です。

また、民泊は需要と供給のバランスに応じて柔軟に料金設定ができるという大きなメリットがあります。大型イベント開催時や観光シーズンのピーク時には通常の1.5〜2倍の料金設定も可能であり、賃貸では得られない収益チャンスがあります。

さらに、民泊では物件の魅力を高めることで直接的に収益アップにつなげられます。内装のグレードアップやサービスの充実により宿泊料を上げることができるため、投資効果が分かりやすいという特徴もあります。一方、賃貸では家賃の値上げは容易ではなく、設備投資をしても家賃に反映させるのは難しい場合が多いのです。
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アクセスの良さを活かして集客しやすいため

東京の大きな強みの一つが、世界屈指の公共交通網の充実度です。この交通の利便性は、民泊事業において絶大な集客力につながります。とりわけ、羽田空港や成田空港から都心へのアクセスは国際的に見ても優れており、訪日外国人観光客にとって大きな魅力になっています。

例えば、山手線沿線の物件であれば、主要観光地へのアクセスの良さをアピールポイントにすることができます。浅草から東京スカイツリー、上野公園、秋葉原へは数分で移動可能であり、新宿や渋谷からは都内各所へのアクセスが容易です。

さらに、民泊予約サイトの検索アルゴリズムでは、駅からの距離や主要観光地へのアクセスが重視される傾向にあります。東京の民泊物件は、このようなアクセス面での優位性により、予約サイト上で上位表示されやすく、結果として高い稼働率を維持しやすいのです。
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運営代行を利用すれば無人で高利回りな運用できるため

東京には数多くの民泊運営代行会社が存在し、物件オーナーは実質的に「ほぼ無人」で民泊事業を展開することができます。これは特に多忙なビジネスパーソンや遠方に住んでいる投資家にとって、大きな魅力となっています。

運営代行会社は、予約管理からゲスト対応、清掃、メンテナンスまで一括して請け負ってくれます。代行会社によっては、24時間体制でのゲスト対応や多言語サポートも提供しており、オーナー自身が外国語を話せなくても外国人観光客を受け入れることが可能です。

代行料金は一般的に売上の15%程度ですが、その分の人件費と時間的コストを考えれば、十分に元が取れる投資と言えるでしょう。
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副業として賃貸物件を借りて民泊運営を始めることができるため

東京の民泊市場のもう一つの特徴は、必ずしも不動産を所有していなくても参入できる点です。いわゆる「又貸し」と呼ばれる方法で、賃貸物件を借り上げて民泊として運営するビジネスモデルが広がっています。これにより、初期投資を抑えながら民泊事業に参入できるため、副業としての人気が高まっています。

この方法を採る場合、通常の賃貸契約と民泊での収入の差額が利益となります。例えば、月額10万円で借りたマンションを民泊として運営し、月額25万円の収入が得られれば、経費を差し引いても月5〜10万円の利益を得られる可能性があります。

もちろん、賃貸借契約で民泊利用が認められているか、大家さんの許可が必要かなど、クリアすべき条件はありますが、近年では民泊利用を前提とした賃貸物件も増えてきています。

このビジネスモデルの魅力は、物件購入のための多額の資金や住宅ローンが不要な点です。そのため、20代や30代の若い世代でも比較的参入しやすく、副業としての収入源を確保できます。また、物件を所有していないため、固定資産税や大規模修繕などの長期的なコストを気にする必要もありません。

さらに、一つの物件での運営を始めた後、収益が安定してきたら物件数を増やしていくといったスケールアップも容易です。実際に、最初は1部屋からスタートし、数年後には10部屋以上を運営するようになった事例も少なくありません。
関連：副業で民泊を始めるためにはどうすればいい？

東京での民泊運営をするリスクは？

東京で民泊を運営する際には、高い収益性とともに様々なリスクが存在します。収益だけを見て参入を決めてしまうと、後々思わぬトラブルに見舞われることになりかねません。民泊ビジネスを長期的に成功させるためには、これらのリスクを事前に理解し、適切な対策を講じておくことが不可欠です。

東京という大都市ならではの課題や、民泊特有のリスクについて詳しく見ていきましょう。

法規制・行政指導リスク

東京での民泊運営において、最も注意すべきリスクの一つが法規制です。2018年に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）により、民泊運営には様々な規制が設けられました。特に東京都では、各区が独自の条例を設けており、区によって運営できる日数や条件が異なります。

例えば、新宿区や渋谷区などの住居専用地域では、平日のみの営業に制限されている場合があります。これは年間の稼働可能日数を大幅に減らすことになり、収益計画に直接影響します。また、港区や目黒区などでは、マンションの管理規約で民泊を禁止しているケースも多く、せっかく取得した許可が活用できないというリスクもあります。

さらに、法令遵守のために必要な設備投資も見逃せません。火災報知器や避難経路の確保、非常灯の設置など、消防法に基づく設備が必要となり、これらの初期コストは50万円程度かかることもあります。また、定期的な設備点検や報告義務もあり、継続的なコストと手間が発生することがあります。

法律違反が発覚した場合のペナルティも厳しく、無許可営業には100万円以下の罰金が科される可能性があります。また、近隣からの通報により立入検査が行われることもあり、違反が発覚すると営業停止処分を受けることもあります。

近隣住民とのトラブル

東京のような人口密集地域では、近隣住民とのトラブルが深刻な問題になりやすいです。特にマンションでの民泊運営では、隣接する住民の生活に直接影響を与える可能性があります。

最も多いトラブルは騒音問題です。外国人観光客の生活習慣の違いから、深夜の会話や足音が騒音として苦情につながることがあります。

また、ゴミ出しルールの不徹底も問題になりがちです。東京のゴミ分別は複雑で、外国人ゲストにとっては理解しづらいものです。分別されていないゴミや、指定日以外の日に出されたゴミにより、管理組合やご近所からクレームが来ることもあります。

さらに、共用部分の不適切な使用も問題になります。エレベーターでの大きな荷物の運搬や、共用廊下での私物の放置などが、他の住民の不満を招くこともあります。
関連：民泊はなぜ近隣住民から反対される？反対された時の対処方法を解説！

競合激化による稼働率低下

東京の民泊市場は近年急速に拡大し、競合が激化しています。特に人気エリアでは、似たようなサービスや価格帯の物件が多数存在し、稼働率の低下というリスクが現実のものとなっています。

統計によると、東京23区内の民泊物件数は2019年から2022年の間に約2倍に増加しましたが、宿泊者数の増加はそれに追いついていません。その結果、平均稼働率は2019年の70％前後から、2022年には50〜60％程度に低下したエリアもあります。

また、季節変動も大きな課題です。春や秋のハイシーズンは高い稼働率を維持できても、梅雨時期や冬季などのオフシーズンでは稼働率が30％を下回ることもあります。この変動は収益計画に大きな影響を与え、安定した収益確保を難しくします。

さらに、ホテルの価格競争も激化しています。東京都内では新規ホテルの開業が相次ぎ、特に3つ星以下のビジネスホテルでは民泊と競合する価格帯での提供が増えています。ホテルは朝食サービスやフロント対応など、民泊にはない付加価値を提供できるため、単純な価格競争では不利になることも少なくありません。

このリスクに対応するためには、差別化戦略が鍵となります。単なる宿泊施設ではなく、その地域ならではの体験や特別なインテリア、ユニークなサービスなど、他にはない魅力を提供することが重要です。

悪質なゲストによるトラブル

民泊運営において、悪質なゲストによるトラブルも無視できないリスクです。通常のホテルと異なり、フロントスタッフがいない民泊では、問題が発生した際の即時対応が難しいという弱点があります。

実際に発生しているトラブルとしては、物品の破損や盗難が挙げられます。高価な家電製品や家具が破損されるケースや、アメニティや備品が持ち去られるケースもあります。

また、予約時に申告した人数より多くの人数で宿泊するケースも問題です。設備の利用限度を超えた使用により、水道トラブルやエアコンの故障などが発生することもあります。さらに、チェックアウト時間を大幅に超過するゲストもおり、次のゲストの受け入れに支障をきたすケースもあります。

このリスクへの対策としては、事前スクリーニングの徹底が重要です。予約前にゲストとのコミュニケーションをしっかり取り、過去の評価を確認することで、問題を起こしそうなゲストを事前に避けることができます。また、デポジット（保証金）の設定も効果的で、破損や違反があった場合の補償を確保できます。
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災害・感染症など外部要因リスク

東京は自然災害のリスクが比較的高い地域です。地震、台風、洪水などの災害が発生した場合、民泊事業は大きな影響を受ける可能性があります。また、新型コロナウイルスのような感染症の拡大も、観光需要に直接影響を与えるリスク要因です。

2020年の新型コロナウイルス感染拡大時には、東京の民泊需要は前年比で80％以上減少し、多くの事業者が撤退を余儀なくされました。このような外部要因は予測が難しく、短期間で状況が大きく変化するため、柔軟な対応が求められます。

また、政治的・経済的要因による為替変動も、訪日外国人の動向に影響を与えます。円安時には外国人観光客が増加する傾向がありますが、円高になると訪日コストが上がり、需要が減少するリスクがあります。

東京で民泊を始めるならどうすればいい？

東京で民泊ビジネスを始めるには、単に物件を用意して予約サイトに掲載すれば良いというわけではありません。法的要件、物件選定、運営方法など、様々な要素を慎重に検討する必要があります。

初期投資を抑えながら効率的に開業する方法から、すでに実績のある物件を取得する方法まで、状況に応じた選択肢があります。自分の予算や目標、関われる時間などを考慮しながら、最適な参入方法を選ぶことが重要です。

それぞれの手法にはメリット・デメリットがありますので、詳しく見ていきましょう。

自力で民泊が可能な物件を開拓する

自力で民泊ビジネスを立ち上げる方法は、初期から自分の裁量で事業を構築したい方に適しています。この方法では、物件選びから許認可取得、内装設計、運営方法まで全てを自分でコントロールできる一方で、専門知識や手続きの煩雑さに悩まされることもあります。そこで役立つのが民泊開設エージェントのサービスです。

民泊開設エージェントは、民泊ビジネスの立ち上げに必要な一連の手続きをサポートしてくれます。多くのエージェントでは、物件探しから行政への申請手続き、運営開始までをワンストップでサポートしており、初めて民泊事業に参入する方でも安心して始められる環境を提供しています。

エージェントを活用する最大のメリットは、複雑な許認可手続きの負担軽減です。住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出や、保健所への申請など、行政手続きは専門的な知識が必要な上に時間もかかります。エージェントを利用すれば、必要書類の作成から申請までをプロに任せられるため、承認までの時間を大幅に短縮できます。

さらに、物件の内装設計や必要な設備導入についてもアドバイスが得られます。ゲストの満足度を高めるインテリアや、法的に必要な防火設備など、エージェントは民泊運営に最適な環境づくりをサポートしてくれます。そのため、初期設計の段階から運営を見据えたアドバイスを受けられるため、後から大幅な改修が必要になるリスクを減らせます。

民泊開設エージェントの費用は、提供されるサービス内容によって異なりますが、一般的には10万円〜30万円程度です。これに加えて、行政への申請費用や設備投資など、別途費用が発生することも考慮しておく必要があります。しかし、自力で全てを進めようとした場合に比べて、時間的コストや失敗リスクを大幅に軽減できることを考えれば、十分に価値のある投資と言えるでしょう。

民泊M&A仲介会社を使用し運営実績がある物件を購入する

すでに運営実績のある民泊物件を購入するという選択肢も、参入方法として注目されています。特に民泊M&A仲介会社を通じた物件取得は、ゼロからの立ち上げに比べていくつかの大きなメリットがあります。中でも日本総合政策ファンドのような実績ある仲介会社を活用することで、より安全で効率的な投資が可能になるでしょう。

運営実績のある物件を購入する最大のメリットは、過去の実績データに基づいた投資判断ができる点です。新規に民泊を始める場合、収益予測は市場調査や類似物件の情報を基に推測するしかありませんが、既存物件であれば過去の稼働率や売上データ、顧客評価などの実績を確認できます。これにより、投資リターンの見通しがより正確になり、リスクを大幅に低減できるのです。

また、すでに必要な許認可を取得済みの物件であれば、開業までの時間を大幅に短縮できます。新規に申請する場合、許認可取得には数ヶ月かかることもありますが、既存物件であれば権利の譲渡手続きのみで済むケースが多いです。特に東京のような規制が厳しい地域では、この点は大きなメリットと言えるでしょう。

民泊M&A仲介会社は、こうした既存物件の売買をサポートする専門家です。日本総合政策ファンドのような仲介会社では、物件の価値評価から売買契約のサポート、さらには引継ぎまでをトータルでコーディネートしてくれます。

M&A仲介会社を利用する際の費用は、一般的に取引額の3〜5%程度の手数料となりますが、運営に成功している物件を購入する場合には時間も失敗するリスクを抑えることができるため、必要経費と言えるでしょう。

物件を選ぶ際には、立地や施設の質だけでなく、競合状況や今後の市場動向も考慮すべきです。購入前には必ず現地視察を行い、物件の状態や周辺環境を直接確認することも重要です。写真やデータだけでは分からない実際の雰囲気や、交通の便、周辺施設の充実度などを把握しましょう。
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まとめ

東京での民泊ビジネスは、適切な戦略と運営方法を選べば魅力的な収益を生み出す可能性があります。一般的な賃貸経営の2〜3倍の利回りも十分に実現可能であり、運営代行サービスを活用すれば、ほぼ手間をかけずに運用することもできます。東京の充実した交通網や観光資源は大きな強みとなり、初期投資の負担を抑えて副業として始められる点も魅力的です。

しかし同時に、法規制への対応や近隣トラブル、競合激化、悪質なゲスト対応、外部要因リスクなど、見落としがちな課題も存在します。これらのリスクを最小化するためには、事前の綿密な調査と準備が欠かせません。

参入方法としては、民泊開設エージェントを活用して自力で物件を開拓する方法と、M&A仲介会社を通じて運営実績のある物件を購入する方法があります。どちらを選ぶにせよ、自分の状況や目標に合った方法を選び、長期的な視点で取り組むことが成功への鍵となるでしょう。民泊ビジネスは一朝一夕で成功するものではありませんが、適切な知識と戦略を持って臨めば、安定した収益源となり得るビジネスモデルです。