違法民泊とは？運営するリスクはどんなものがある？

「空き家を活用して副収入を得たい」「投資物件の運用効率を上げたい」と考え、民泊運営に興味を持っている方は多いのではないでしょうか。しかし、適切な許可や届出なしに始めてしまうと「違法民泊」となり、思わぬトラブルや罰則に直面する可能性があります。

運営者が気付かないうちに違法状態で営業を続け、近隣からの通報や行政の立ち入り検査で発覚するケースも少なくありません。

本記事では、違法民泊とは何か、そのリスクや摘発事例について詳しく解説します。

違法民泊とは何か？

違法民泊は、住宅宿泊事業法（民泊新法）や旅館業法に基づく必要な許可・届出を行わずに運営されている宿泊施設のことを指します。近年、訪日外国人の増加に伴い、宿泊施設不足を背景に民泊サービスが急速に広がりました。しかし、その一方で法的手続きを経ずに運営される違法民泊も増加しています。

違法民泊は単なる無許可営業というだけでなく、近隣住民とのトラブルや安全面での問題など、様々な社会課題を引き起こしています。違法民泊について正しく理解するためには、その定義や背景、合法民泊との違いを知ることが重要です。

ここからは違法民泊が存在する理由と合法民泊との違いについて詳しく見ていきましょう。

違法民泊が存在している理由

違法民泊が広がる背景には、複数の社会的・経済的要因が絡み合っています。まず、最も大きな要因は収益性の高さです。通常の賃貸契約と比較して、短期の宿泊利用の方が数倍の収入を得られるケースも珍しくありません。特に観光地や都市部の人気エリアでは、その傾向が顕著に表れています。

また、許認可手続きの煩雑さも違法民泊を生み出す一因となっています。合法的に民泊を運営するには、消防設備の設置や定期的な検査など、様々な法的要件を満たす必要があります。これらの手続きにかかる時間やコストを避けるため、あえて無許可で営業する事業者が少なくありません。

さらに、インターネットの普及により、個人間での宿泊施設の貸し借りが容易になったことも大きく影響しています。Airbnbなどの民泊仲介サイトを通じて、専門知識がなくても簡単に集客できるようになりました。こうしたプラットフォームは本来、合法的な運営を促進するための仕組みを設けていますが、実際には違法物件の掲載チェックが追いついていない現状があります。

不動産投資の一環として民泊運営に参入する個人や企業も増加しています。しかし、法規制についての理解不足や、あえて規制を無視するケースもあり、結果として違法民泊の増加につながっています。

合法民泊との主な違い

合法民泊と違法民泊の最も基本的な違いは、法的手続きの有無です。合法民泊は住宅宿泊事業法に基づく「届出」または旅館業法に基づく「許可」を取得して運営されています。具体的には、住宅宿泊事業法では届出番号が発行され、その番号を広告や予約サイトに表示することが義務付けられています。

安全基準においても大きな差があります。合法民泊では、消防法に基づく設備の設置や定期的な安全検査が実施されています。非常口の表示や避難経路図の掲示、消火器の設置なども義務付けられており、万が一の火災や災害時に宿泊者の安全を確保するための措置が講じられています。

さらに、衛生管理面でも違いがあります。合法民泊では定期的な設備の清掃や消毒、寝具の洗濯など、衛生管理に関する基準を満たすことが求められています。保健所による立ち入り検査も行われるため、一定の衛生水準が保たれています。

運営ルールにも明確な差があります。合法民泊では年間営業日数の上限（住宅宿泊事業法では原則180日以内）や、宿泊者名簿の作成・保管義務があります。また、宿泊者に対して外国語対応を含む必要な情報提供を行うことも求められています。

地域との共存という点でも、合法民泊は近隣住民への事前説明や、トラブル発生時の対応窓口の設置など、コミュニティとの調和を図るための取り組みが義務付けられています。管理者の駐在や緊急時の連絡体制なども整備されており、近隣とのトラブル防止に努めています。
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違法民泊を運営するリスク

違法民泊は一見すると手軽に始められる副業や投資に見えるかもしれませんが、実際には様々な深刻なリスクを伴います。これらのリスクは法令違反にとどまらず、人々の安全や地域コミュニティの秩序を脅かす可能性があります。

違法民泊を避けるためにも、そのリスクについて正しく理解することが重要です。ここでは、違法民泊が抱える主な6つのリスクについて詳しく解説します。

法的処罰の可能性が高く罰金や営業停止が課される

違法民泊を運営することで最も直接的に直面するリスクは、法的な処罰です。旅館業法に違反した場合、最大で6か月以下の懲役または100万円以下の罰金が科される可能性があります。また、住宅宿泊事業法違反の場合も、最大で100万円の罰金が課されることがあります。

摘発されると、即座に営業停止命令が出され、施設は封鎖されます。この間、当然ながら収入は途絶え、すでに予約が入っている宿泊者への対応も必要となります。キャンセル料の負担や代替宿泊施設の手配など、追加コストが発生することも考えられます。

さらに、違法営業で得た収入は脱税とみなされ、追徴課税の対象となります。本来納めるべき税金に加え、延滞税や重加算税が課され、金銭的な負担は当初の想定をはるかに超える可能性があります。

法的処罰を受けると、その記録は公的に残り、将来的なビジネス展開や就職活動にも影響を及ぼします。違法民泊の運営は一時的な利益と引き換えに、長期的な信用やキャリアを損なうリスクをはらんでいるのです。

近隣住民とのトラブルが発生する

違法民泊の運営に伴い、近隣住民とのトラブルは避けて通れない問題です。特に集合住宅では、頻繁に入れ替わる宿泊者による騒音や生活音が深刻な近隣トラブルの原因となります。夜間の話し声やパーティー、スーツケースの引きずる音など、通常の居住者であれば気をつける生活音も、短期滞在者には気づきにくいものです。

ゴミ出しルールの不徹底も大きな問題となります。各地域や建物によって異なるゴミ出しルールを宿泊者に正確に伝えることは難しく、結果として不適切なゴミ出しが発生します。分別されていないゴミや、指定日以外の排出は近隣住民の不満を招きます。

さらに、セキュリティ面での不安も無視できません。建物のセキュリティコードや鍵の共有、不特定多数の出入りにより、建物全体のセキュリティが脅かされます。住民の中には、見知らぬ人が頻繁に出入りすることへの不安を感じる人も少なくありません。

これらのトラブルが蓄積すると、近隣住民からの直接的なクレームや管理組合への苦情につながります。最終的には行政への通報という形で表面化し、違法営業の摘発に直結する可能性が高まります。実際に、違法民泊の摘発のきっかけとなるのは、近隣住民からの通報であるケースが大半です。
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無許可運営により事故時の補償がない

違法民泊における最も深刻なリスクの一つが、事故発生時の補償問題です。合法的な民泊や宿泊施設では、営業許可取得の過程で適切な保険加入が義務付けられていますが、違法民泊ではこうした安全網が欠如しています。

通常の火災保険や家財保険は、営業目的での使用を想定していないため、民泊利用中の事故では適用外となるケースがほとんどです。保険会社による調査で違法民泊の実態が判明した場合、保険金の支払いが拒否されるだけでなく、契約自体が解除されることもあります。

万が一、宿泊者が施設内で怪我や病気になった場合、違法民泊運営者は全ての医療費や損害賠償を自己負担で支払う必要が生じます。特に重大な事故や死亡事故の場合、賠償金額は数千万円に達することもあり、個人の資産では対応しきれない可能性が高いです。

また、違法民泊では消防設備や非常口の整備が不十分なケースが多く、火災などの緊急事態が発生した際の人的被害リスクが高まります。2019年に韓国で発生した違法民泊での火災事故では、複数の宿泊者が命を落とす悲劇となりました。このような事態が発生した場合、民事上の賠償責任だけでなく、業務上過失致死などの刑事責任を問われる可能性もあります。

さらに、建物の構造上の問題や設備の不備による事故も懸念されます。本来、旅館業法や住宅宿泊事業法の許可過程では、こうした安全面のチェックが行われますが、違法民泊ではこの段階を省略しているため、潜在的な危険を見逃しやすくなっています。

このように、無許可運営による補償の欠如は、運営者にとって財政的破綻のリスクであると同時に、宿泊者の生命や安全を脅かす深刻な問題となっています。

宿泊者の安全確保が難しく緊急時の責任問題が生じる

違法民泊では宿泊者の安全を確保するための法定基準が満たされていないため、様々な危険が潜んでいます。合法民泊では必須とされる防火設備や避難経路の確保、定期的な設備点検などが行われていないケースが多く、緊急時の対応に大きな不安があります。

特に外国人観光客が宿泊するケースでは、言語の壁による緊急時のコミュニケーション問題も深刻です。火災や地震などの災害時に適切な避難指示ができなければ、取り返しのつかない事態を招く恐れがあります。合法民泊では多言語対応のマニュアル整備が義務付けられていますが、違法民泊ではこうした対応が不十分なことが多いです。

また、宿泊者の体調不良や急病の際の対応体制も大きな問題です。合法民泊では管理者の常駐や24時間対応の連絡体制が求められますが、違法民泊ではこれらが整備されていないケースが一般的です。結果として、宿泊者が緊急医療を必要とする状況になった際、適切な対応ができず、状況を悪化させるリスクがあります。

さらに、宿泊者による犯罪行為や不適切な行為を監視・制御する体制も不十分です。本来、宿泊施設には宿泊者名簿の作成・保管義務があり、犯罪抑止や捜査協力の役割を果たしますが、違法民泊ではこうした管理が行われていないことが多いです。結果として、施設が犯罪の温床となるリスクも否定できません。

違法民泊運営者は、こうした安全管理の不備による事故や事件が発生した場合、民事上の損害賠償責任だけでなく、状況によっては刑事責任を問われる可能性もあります。宿泊者の安全確保は宿泊業の最も基本的な責務であり、この点での不備は違法民泊の最も深刻な問題の一つといえるでしょう。

プラットフォームからBANされることで予約や収入が途絶える

違法民泊を運営していると、Airbnbやブッキング・ドットコムなどの主要民泊プラットフォームからアカウント停止（BAN）されるリスクが高まります。近年、これらのプラットフォームは法令遵守への取り組みを強化しており、違法物件の排除に積極的に取り組んでいます。

プラットフォームによる違法物件の特定方法はいくつかあります。まず、住宅宿泊事業法に基づく届出番号の表示が義務付けられており、この番号がない、または虚偽の番号を掲載している物件は調査対象となります。また、ユーザーからの通報システムも整備されており、宿泊者や近隣住民からの通報によって違法物件が特定されるケースも増えています。

さらに、行政機関との連携も進んでおり、自治体から違法物件のリストが提供された場合、プラットフォーム側で一斉に該当物件を削除する取り組みも行われています。東京都や大阪市などの主要都市では、プラットフォームとの情報共有協定を結び、効果的な違法民泊対策を実施しています。

アカウントがBANされると、その影響は即座に現れます。すでに入っている予約はキャンセルとなり、キャンセル料や代替宿泊施設の手配費用などの負担が生じる可能性があります。また、プラットフォーム経由の新規予約がすべて停止するため、収入は突如として途絶えます。

多くの違法民泊運営者は、こうしたプラットフォームに依存した集客モデルを取っているため、代替の集客手段を持たないケースが多いです。

このように、プラットフォームからのBANは違法民泊運営者にとって「突然の死」ともいえる深刻なリスクです。安定した収入源を一瞬で失う可能性があることを十分に認識する必要があります。

悪評やレビュー悪化により信頼性や集客力が低下する

違法民泊は法的リスクだけでなく、評判という点でも大きな弱点を抱えています。宿泊者が違法性に気づいた場合、オンラインレビューで厳しい評価を下されるリスクがあります。「届出番号がない」「安全設備が不十分」といった指摘は、他の潜在的な宿泊者に警告を発する効果があります。

特に海外からの観光客は、安全面や法令遵守に対する意識が高いケースが多く、違法運営が発覚した場合に強い不信感を抱く傾向があります。こうした否定的なレビューは長期間インターネット上に残り続け、将来的な集客に悪影響を及ぼします。さらに、レビュースコアが下がると、検索結果での表示順位も下がり、露出機会の減少につながります。

また、一度ネガティブな評判が広まると、その回復には膨大な時間と労力が必要となります。特にSNSでの拡散力は強く、一人の不満を抱えた宿泊者の投稿が数千人、数万人の目に触れる可能性があります。

集客力の低下は価格競争力の低下にも直結するため、同等の条件を持つ他の物件より大幅に安い価格を提示しなければ宿泊予約を獲得できなくなります。結果として、収益性が著しく低下し、事業継続が困難になるケースも少なくありません。

このように、違法民泊運営による評判リスクは、目に見える法的リスクと同様に、あるいはそれ以上に深刻な問題となり得ます。

違法民泊の摘発事例にはどんなものがある？

違法民泊の摘発は近年急速に増加しており、自治体による取り締まりが強化されています。実際の摘発事例を知ることは、違法民泊のリスクを正しく理解するために重要です。

許可や届出をせずに民泊を運営することは単なる行政指導の対象にとどまらず、最悪の場合は刑事罰の対象となることもあります。各地域で様々な摘発事例が報告されています。

ここでは、新宿区、大阪市、京都市など主要都市における違法民泊の摘発事例を見ていきましょう。

京都市で2015年に36室を違法運営し書類送検された事例

2015年12月、京都市で大規模な違法民泊の摘発が発生しました。この事例では、新築の賃貸マンション36室を無許可で民泊運営していた経営者が旅館業法違反で書類送検されました。経営者はわずか数ヶ月の間に約2000万円もの収入を得ていたことが明らかになりました。この事例は、空き部屋の有効活用を目的として始めたものの、法的手続きを無視した結果、厳しい処分を受けたケースとして注目されました。

この事件は、民泊法（住宅宿泊事業法）が施行される前の事例ですが、旅館業法による無許可営業の摘発として重要な先例となりました。マンションの一室や複数の部屋を使った違法民泊が社会問題化する中、本格的な取り締まりの始まりを示す象徴的な事件でした。この摘発後、京都市は違法民泊に対する監視体制を強化し、観光地としての質を保つための取り組みを本格化させました。
参考：日本経済新聞　36室で「民泊」 業者摘発　京都のマンション、無許可営業疑い

新宿区が2018年から違法民泊撲滅ポスターで通報を促進した事例

2018年6月15日の住宅宿泊事業法（民泊新法）施行に合わせ、新宿区は「許すな！違法民泊」というポスターを作成し、町会掲示板などに掲示して違法民泊の通報を促進する取り組みを開始しました。このポスターにはQRコードが掲載され、区のホームページで届出住宅や旅館業許可施設の情報を確認できるようになっていました。新宿区は住居専用地域での民泊運営を月曜日の正午から金曜日の正午までは禁止するという厳しい条例を設け、週末のみの営業に制限することで住環境の保全を図りました。

新宿区の取り組みは、住民と協力して違法民泊を排除するという点で先進的でした。区は住宅宿泊事業に関する条例「新宿区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」を2017年12月に制定し、区内の違法民泊に対して厳格な姿勢で臨みました。住民からの通報を促進し、行政と地域が連携して違法営業を監視する体制を構築したことで、違法民泊の抑制に一定の効果をもたらしました。

大阪市が2018年に4か月で1,800件以上を閉鎖した大規模摘発

2018年は大阪市による大規模な違法民泊の摘発が行われた年でした。大阪市は同年4月に「違法民泊撲滅チーム」を発足させ、環境衛生監視員と警察官OBなど総勢68名からなる「違法民泊指導実動部隊」を組織しました。この取り組みにより、4,800件以上の違法民泊に指導を行い、3,261件以上を閉鎖に追い込むという大きな成果を上げました。

大阪市の摘発は、特に観光客の多い地域での違法民泊が社会問題化していたことを背景に行われました。摘発された物件は合法的な民泊への移行を促されましたが、基準を満たせない物件については営業停止となりました。大阪市の取り組みは、違法民泊の取り締まりにおいて全国的にも先進的な事例として注目されました。特に、専門チームを結成して組織的に対応した点は、他の自治体にも影響を与えました。

参考：大阪府2018年 4月25日 「大阪市違法民泊撲滅チーム」 設置

札幌市が2017年に13件の違法民泊に行政指導を行った事例

2017年、札幌市では13件の違法民泊に対して営業中止の行政指導が行われました。同時期に大阪市での指導と比較すると規模は小さいものの、北海道においても違法民泊への対応が強化されていたことを示しています。

札幌市の事例は、大都市圏以外の地域でも違法民泊の問題が広がりを見せていたことを示しています。雪まつりなどの観光イベントで知られる札幌では、観光客の急増に伴い、合法・違法を問わず民泊が増加していました。行政指導の対象となった物件は、主に近隣住民からの騒音やゴミ出しに関する苦情がきっかけで発覚したケースが多かったとされています。
参考：日本経済新聞　札幌市、違法民泊の摘発強化

まとめ

違法民泊は、必要な許可や届出を行わずに運営する宿泊施設であり、その存在は社会問題となっています。運営者は罰金や営業停止などの法的処罰、近隣住民とのトラブル、事故時の補償問題、宿泊者の安全確保の難しさ、プラットフォームからのBAN、評判の悪化など多くのリスクを抱えることになります。

また、全国各地で摘発事例が増加しており、自治体による取り締まりも厳格化しています。安全で持続可能な民泊ビジネスを行うためには、住宅宿泊事業法や旅館業法に基づく適切な手続きを踏むことが必須です。