ホテル投資に興味があるものの、「実際の利回りはどの程度なのか」「他の不動産投資と比べてメリットはあるのか」「どのエリアを選べば高い収益が期待できるのか」といった疑問をお持ちではありませんか。
ホテル投資は他の不動産投資と比較して高い利回りが期待できる一方で、運営の複雑さや地域による収益性の差が大きく、投資判断に必要な情報を整理することが重要です。また、インバウンド需要の回復や観光業界の変化により、投資環境も大きく変わりつつあります。
この記事では、ホテル投資の利回り相場から地域別の特徴、他の不動産投資との比較、さらに利回りを向上させる具体的な方法まで、投資判断に必要な情報を詳しく解説します。
ホテル投資の利回り相場はどれくらい？
ホテル投資における利回りは、他の不動産投資と比較して独特な特徴を持っています。一般的にホテル投資の表面利回りは年率3％から8％程度の範囲で推移しており、立地や物件の種類によって大きく異なります。
都市部の高級ホテルでは利回りが3％から5％程度となることが多い一方で、地方や郊外のビジネスホテルでは5％から8％の利回りが期待できる場合があります。ただし、これらの数値は物件価格に対する年間収入の割合を示す表面利回りであり、実際の運営費用を差し引いた実質利回りはこれより低くなることを理解しておく必要があります。
平均利回りの現状
国内のホテル投資市場における平均的な利回りは、物件の規模や運営形態によって変動します。まず、小規模なビジネスホテルでは6％から8％の利回りが一般的である一方、中規模から大規模な都市型ホテルでは4％から6％程度が相場となっています。
そして、リゾートホテルや温泉ホテルの場合、季節変動が大きく影響するため、年間を通した平均利回りは5％前後となることが多いです。なぜなら、これらの物件は夏季や冬季の繁忙期に高い収益を上げる一方で、閑散期の収益低下が利回り全体に影響を与えるからです。
さらに、近年のインバウンド需要の回復に伴い、外国人観光客向けのホテル物件では利回りが改善傾向にあります。特に京都や大阪、東京といった主要観光都市では、適切な立地と運営戦略により7％を超える利回りを実現している物件も存在します。
地域別利回りの傾向
地域による利回りの違いは、その土地の観光需要や経済活動の活発さと密接に関係しています。まず、東京都心部では物件価格が高い反面、安定した宿泊需要により3％から5％の利回りが期待できます。特に銀座や新宿、渋谷といった商業地区では、ビジネス利用と観光利用の両方を見込めるため、年間を通じて安定した収益が見込まれます。
一方、大阪や京都などの関西圏では、観光需要の高さから5％から7％の利回りが期待できる物件が多く存在します。とりわけ京都の祇園や嵐山周辺、大阪の心斎橋や道頓堀エリアでは、外国人観光客の需要が高く、適切な運営により高い利回りを実現できる可能性があります。
それに対して、地方都市では物件価格が比較的安価である一方で、需要の変動が大きいため利回りのばらつきが見られます。たとえば、札幌や福岡といった地方中核都市では5％から8％、温泉地や観光地では4％から9％と幅広い利回りレンジとなっています。
他の不動産投資とホテル投資の利回りはどう違う？
不動産投資の選択肢は多様であり、それぞれ異なる利回り特性とリスクプロファイルを持っています。
そこで、ホテル投資と他の不動産投資を比較していきましょう、
ホテル投資
ホテル投資は他の不動産投資と比較して、収益性と運営の複雑さの両面で特徴的な位置づけにあります。表面利回りは3％から8％の範囲で、立地と運営戦略により大きく変動します。
まず、ホテル投資の最大の特徴は、日々の宿泊料金設定により収益を最適化できる点です。つまり、需要が高い時期には料金を上げ、需要が低い時期には料金を下げることで、年間を通じた収益最大化を図れます。また、食事やその他のサービス提供により、宿泊料金以外の収益源も確保できます。
しかし、ホテル運営には専門的な知識と継続的な管理が必要です。なぜなら、清掃、接客、予約管理、マーケティングなど多岐にわたる業務を適切に遂行する必要があり、自己運営する場合は相当な労力を要するからです。もし運営会社に委託する場合も、管理費用が収益を圧迫する可能性があります。
さらに、季節変動や経済情勢の影響を受けやすい点も考慮が必要です。たとえば、観光需要の減少や感染症の影響により、一時的に収益が大幅に低下するリスクがあります。
マンション投資
マンション投資は不動産投資の中でも最も一般的で、安定性を重視する投資家に選ばれています。表面利回りは都市部で3％から6％、地方で5％から8％程度が相場となっています。
そして、マンション投資の最大の魅力は、長期にわたる安定した賃料収入です。つまり、一度入居者が決まれば、通常1年から2年の契約期間中は安定した収益を見込めます。また、住宅需要は生活に直結するため、景気変動の影響を比較的受けにくい特徴があります。
さらに、管理の手間も他の不動産投資と比較して少なく、入居者募集や物件管理を専門会社に委託することで、ほぼ手間をかけずに運営できます。その上、税制面でも優遇措置があり、減価償却費や修繕費を経費として計上できるため、節税効果も期待できます。
ただし、空室リスクや家賃下落リスクは常に存在します。特に築年数が経過した物件では、競合する新築物件との差別化が難しくなり、賃料水準の維持が困難になる場合があります。
オフィス投資
オフィス投資は高い利回りが期待できる一方で、リスクも相応に高い投資対象です。表面利回りは都市部で4％から7％、地方で6％から10％程度となることが多く、マンション投資と比較してやや高い水準にあります。
まず、オフィス投資の特徴は、テナント企業との長期契約により安定した収益を確保できる点です。一般的に3年から10年の長期契約が多く、契約期間中は安定した賃料収入が見込めます。また、優良企業がテナントとなる場合、賃料滞納のリスクも低く抑えられます。
しかし、経済情勢の変化により大きな影響を受けやすいという課題があります。なぜなら、景気悪化時には企業のオフィス縮小や移転が発生しやすく、空室率の上昇や賃料下落につながるからです。
さらに、テナント退去時の原状回復費用や新規テナント募集にかかる期間とコストも考慮する必要があります。大規模なオフィスビルでは、これらの費用が収益に与える影響が大きくなる場合があります。
アパート投資
アパート投資は個人投資家にとって取り組みやすい不動産投資の一つです。表面利回りは都市部で5％から8％、地方で7％から12％程度が相場となっており、マンション投資と比較してやや高い利回りが期待できます。
そもそも、アパート投資の魅力は複数の賃貸住戸を所有することで、リスク分散効果が得られる点にあります。つまり、一部の住戸に空室が発生しても、他の住戸からの賃料収入により収益への影響を最小限に抑えられます。
また、建物全体を所有するため、リフォームや改修による付加価値向上の自由度が高いという利点があります。たとえば、外壁塗装や共用部分の改修により物件の魅力を向上させ、賃料アップや空室率の改善を図ることができます。
ただし、建物の管理責任が重く、維持管理費用が継続的に発生する点は注意が必要です。特に築年数が経過した物件では、設備の更新や大規模修繕が必要となり、まとまった費用が発生する場合があります。
民泊投資
民泊投資は近年注目を集めている投資手法で、短期宿泊需要を取り込むことで高い利回りを狙えます。表面利回りは立地や運営方法により8％から15％と幅広く、適切な運営により高収益を実現できる可能性があります。
まず、民泊投資の最大の特徴は、宿泊料金を需要に応じて柔軟に設定できる点です。そのため、イベント開催時や観光シーズンには高い料金設定により収益を最大化できます。また、外国人観光客の需要を取り込むことで、従来の賃貸住宅では得られない高い収益率を実現できる場合があります。
しかし、法規制や近隣住民との関係性に十分な注意が必要です。なぜなら、住宅宿泊事業法により営業日数の制限があり、また近隣住民からの苦情により運営が困難になる場合があるからです。
さらに、日々の清掃や鍵の受け渡し、ゲスト対応など、通常の賃貸経営と比較して手間がかかる点も考慮する必要があります。これらの業務を外部委託する場合、管理費用が収益を圧迫する可能性があります。
関連：【利回り8〜18%】民泊投資とは？リスクや失敗しないための方法など解説
利回りが高いホテル投資エリアはどこ？
ホテル投資における地域選択は、利回りの最大化において極めて重要な要素です。各エリアの特性を理解し、需要動向や将来性を見極めることで、効果的な投資戦略を構築できます。
観光地系エリア
観光地系エリアは季節変動があるものの、適切な運営により高い利回りを実現できる魅力的な投資対象です。特に温泉地や歴史的観光地では、独自の魅力により安定した需要を確保できます。
まず、箱根や熱海といった首都圏近郊の温泉地では、日帰り客と宿泊客の両方を取り込めるため、年間を通じて比較的安定した収益が期待できます。これらのエリアでは表面利回り5％から8％を実現している物件が多く存在し、特にリニューアルにより差別化を図った物件では、さらに高い利回りも可能です。
一方、京都や奈良といった歴史的観光地では、外国人観光客の需要回復により利回りが向上傾向にあります。とりわけ京都の東山や嵐山エリアでは、伝統的な街並みと観光スポットへのアクセスの良さから、6％から9％の利回りを実現している物件が見られます。
ただし、観光地系エリアでは季節変動や天候による影響を受けやすいため、年間を通じた収益計画の策定が重要です。たとえば、スキーリゾート地では冬季に高い収益を上げる一方で、夏季の集客が課題となる場合があります。
沖縄や北海道などのリゾート地では、国内外からの観光需要により高い利回りが期待できます。特に沖縄では通年での観光需要があるため、適切な立地と運営により7％を超える利回りも実現可能です。
大都市圏
大都市圏はビジネス需要と観光需要の両方を見込めるため、安定した高利回りを狙える魅力的なエリアです。特に交通の要衝や商業地区では、年間を通じて安定した宿泊需要が期待できます。
東京都心部では、銀座や新宿、渋谷といった主要エリアにおいて4％から6％の利回りが一般的です。しかし、これらのエリアでは物件価格が高いため、初期投資額も相応に大きくなります。それでも、安定した需要により長期的な収益確保が可能であり、特に外国人観光客の需要も見込めるため、将来性も期待できます。
さらに、大阪では心斎橋や難波エリアを中心に、5％から7％の利回りを実現している物件が多く存在します。関西国際空港へのアクセスの良さや、京都・奈良への観光拠点としての機能により、国内外からの宿泊需要が安定しています。
名古屋や福岡といった地方中核都市でも、駅周辺や繁華街では6％から8％の利回りが期待できます。これらの都市では物件価格が東京や大阪と比較して安価であるため、投資効率の面で魅力的です。
また、羽田空港や成田空港周辺では、早朝便や深夜便を利用する旅行者向けの需要により、比較的高い利回りを実現できる場合があります。
地方中核都市
地方中核都市では物件価格の安さと適度な宿泊需要により、高い利回りを狙える投資機会が存在します。特に県庁所在地や新幹線停車駅周辺では、安定したビジネス需要が期待できます。
札幌では、すすきのや大通エリアを中心に6％から9％の利回りが期待できる物件があります。特に雪まつりやビール祭りなどのイベント時期には高い稼働率を実現でき、年間を通じた収益確保が可能です。また、新千歳空港へのアクセスの良さから、国内外からの観光客にも対応できます。
仙台では、駅周辺や一番町といった商業エリアにおいて5％から8％の利回りが見込めます。東北地方の拠点都市としてのビジネス需要に加え、観光拠点としての機能も持つため、安定した収益が期待できます。
広島では、平和記念公園周辺や繁華街エリアで6％から9％の利回りを実現している物件が存在します。外国人観光客の平和学習需要や、宮島への観光拠点としての機能により、比較的安定した宿泊需要があります。
金沢では、兼六園周辺や香林坊エリアにおいて、北陸新幹線開通による観光需要の増加により、7％から10％の高い利回りを実現している物件もあります。
ホテル投資の利回りを上げる方法は？
ホテル投資の利回り向上には、収益の最大化とコストの最適化の両面からアプローチする必要があります。効果的な戦略の実施により、物件の収益性を大幅に改善できる可能性があります。
客室単価を見直し稼働率を上げる
客室単価と稼働率の最適化は、ホテル投資における収益向上の核心となる要素です。まず、需要に応じた動的価格設定により、収益の最大化を図ることができます。
繁忙期や週末、イベント開催時には客室単価を上げることで、限られた客室数から最大限の収益を得ることが可能です。一方で、閑散期や平日には価格を下げることで稼働率を維持し、固定費の回収を確実にできます。
また、ターゲット客層の明確化により、効果的な価格設定と集客戦略を展開できます。たとえば、ビジネス客をターゲットとする場合、平日の需要を重視した価格設定とサービス提供により稼働率の向上を図れます。観光客をターゲットとする場合、週末や観光シーズンの価格を最適化することで収益を最大化できます。
光熱費や仕入れ費を削減する
運営コストの削減は利回り向上における重要な要素であり、特に光熱費や仕入れ費の最適化により大幅なコスト削減が可能です。
まず、LED照明への切り替えや高効率空調設備の導入により、電気料金を大幅に削減できます。初期投資は必要ですが、長期的には光熱費の削減により投資回収が可能であり、利回りの改善に直結します。また、太陽光発電システムの導入により、電力の自給自足化を図ることで、さらなるコスト削減も実現できます。
そして、水道使用量の削減も重要な取り組みです。節水型のシャワーヘッドや蛇口の設置、トイレの節水機能強化により、水道料金の削減が可能です。これらの設備投資は比較的小額で済むため、短期間での投資回収が期待できます。
さらに、アメニティや消耗品の調達コスト削減も効果的です。まとめ買いや業者との価格交渉により、仕入れ単価の削減が可能です。また、環境配慮型のアメニティ採用により、コストと環境負荷の両方を削減できる場合があります。
清掃用品や備品についても、品質を維持しながらコスト削減を図ることができます。複数の業者から見積もりを取得し、価格とサービス内容を比較検討することで、最適な調達先を選定できます。
ITやAIを導入して人件費等を最適化させる
IT技術やAIの活用により、人件費の削減と業務効率化を同時に実現できます。これらの技術導入は初期投資が必要ですが、長期的な収益性改善に大きく貢献します。
まず、自動チェックイン・チェックアウトシステムの導入により、フロント業務の効率化が可能です。タブレット端末やキオスク端末を活用することで、24時間対応を実現しながら人件費を削減できます。また、多言語対応により外国人客の満足度向上も図れます。
そして、予約管理システムの自動化により、予約受付や在庫管理の効率化を実現できます。AIを活用した需要予測により、最適な価格設定や在庫配分を自動的に行うことで、収益の最大化と業務負荷の軽減を同時に達成できます。
さらに、清掃業務の効率化もIT技術により改善できます。客室の利用状況をリアルタイムで把握し、清掃スケジュールを最適化することで、清掃スタッフの配置効率を向上させられます。また、IoTセンサーを活用した設備の予防保全により、突発的な修繕費用を削減できます。
インバウンド需要を取り込む
外国人観光客の需要を効果的に取り込むことで、収益の大幅な向上が期待できます。インバウンド客は一般的に客単価が高く、また宿泊日数も長い傾向があるため、収益性改善に大きく貢献します。
まず、多言語対応の充実により、外国人客の利便性向上を図ることが重要です。ウェブサイトや予約システムの多言語化、館内案内の多言語表記、スタッフの語学研修により、外国人客にとって利用しやすい環境を整備できます。
そして、海外の予約サイトとの連携により、幅広い国や地域からの集客が可能になります。特にアジア系の予約サイトとの提携により、急成長するアジア市場からの需要を取り込むことができます。
まとめ
ホテル投資の利回りは3％から8％程度が相場であり、立地や運営戦略により大きく変動することが分かりました。マンション投資やオフィス投資と比較して、ホテル投資は収益性の面で優位性がある一方で、運営の複雑さというトレードオフが存在します。
地域選択においては、観光地系エリアでは季節変動を考慮した運営が、大都市圏では安定した需要を活かした戦略が、地方中核都市では物件価格の安さを活用した投資が効果的です。
利回り向上のためには、動的価格設定による収益最大化、IT技術を活用した運営効率化、インバウンド需要の取り込み、そして徹底したコスト管理が重要な要素となります。これらの戦略を総合的に実施することで、ホテル投資の収益性を大幅に改善できる可能性があります。
投資判断においては、各エリアの特性と将来性を十分に検討し、自身の投資スタイルとリスク許容度に適した物件と運営戦略を選択することが成功への鍵となります。
