個人で行うホテル投資は儲かる？メリット、デメリット、投資方法など解説！

「個人でもホテル投資で本当に稼げるの？」「どんな方法があるの？」「失敗したらどうしよう…」

資産運用や副収入を考える中で、ホテル投資に興味を持ったものの、このような疑問や不安を抱えていませんか。従来の不動産投資と比べて、ホテル投資は収益性が高いと言われる一方で、専門知識や多額の資金が必要そうで、個人には敷居が高いと感じている方も多いでしょう。

この記事では、ホテル投資の実際の収益性から具体的な投資手法、成功のためのポイントまで、個人投資家が知っておくべき情報を分かりやすく解説します。

個人でホテル投資は本当に儲かるの？

個人投資家にとってホテル投資は魅力的な選択肢となっています。なぜなら、従来の不動産投資と比較して、ホテル投資は独特な収益性と将来性を持つ投資分野だからです。
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ホテル投資の平均利回り

まず、ホテル投資における収益性は、立地や物件規模、運営方法によって大きく変わります。具体的には、一般的なホテル投資の表面利回りは年間5%から15%程度となっており、従来のアパート経営やマンション投資と比較すると高い水準を示しています。

特に都市部の優良立地では年間7%から10%の利回りが期待でき、一方で地方の観光地では季節変動があるものの10%を超える高利回りを実現する事例も多く見られます。さらに、外国人観光客が多く訪れる地域では、宿泊料金の設定次第で更なる収益向上が期待できます。

ただし、実際の運営では、客室稼働率が収益に直結するため、年間を通じた稼働率70%以上を維持できれば安定した収益を確保できます。そのため、繁忙期と閑散期の差を埋めるため、長期滞在客やビジネス利用客の獲得も重要な要素となります。

個人がホテル投資を行うメリット

個人投資家がホテル投資を検討する際、従来の不動産投資では得られない独特な魅力があります。これらのメリットを理解することで、なぜ多くの投資家がホテル投資に注目しているのかが明確になります。

それでは、個人投資家にとって特に重要な4つのメリットについて見ていきましょう。

ダイナミックな収益性を追求できる

次に、ホテル投資の最大の魅力は、市場環境に応じて柔軟に収益を調整できる点にあります。つまり、従来の賃貸物件では家賃の変更は困難ですが、ホテルでは宿泊料金を日々調整することで収益最大化を図れます。

具体的には、需要が高まる時期には宿泊料金を引き上げ、逆に閑散期には料金を下げて稼働率を維持する戦略が可能です。例えば、大型イベントや観光シーズンでは通常の2倍から3倍の料金設定も珍しくありません。この価格変動により、年間を通じて安定した収益を確保しながら、繁忙期には大幅な収益増加を実現できます。

さらに、客室タイプや宿泊プランの多様化により、様々な顧客層からの収益を期待できます。たとえば、ビジネス客向けの平日プラン、観光客向けの週末プラン、長期滞在プランなど、ターゲットに応じた収益戦略を展開できる点も大きな強みです。

加えて、付帯サービスによる収益も期待できます。具体的には、レンタカー紹介、観光案内、地域特産品販売など、宿泊以外のサービスで追加収益を生み出すことも可能です。

世界から需要を集める「成長市場」で勝負できる

一方で、日本の観光業界は長期的な成長トレンドにあり、そのためホテル投資はこの成長市場に参加できる絶好の機会です。なぜなら、政府が掲げる観光立国政策により、外国人観光客数は今後も増加が予想されており、宿泊需要の拡大が期待されているからです。

特に地方都市や観光地では、外国人観光客の分散化により新たな需要が生まれています。実際に、従来は東京や大阪に集中していた外国人観光客が、地方の魅力的な観光地を発見し、長期滞在する傾向が強まっています。

また、国内観光需要も堅調に推移しており、働き方改革による休暇取得の促進や、シニア層の活発な旅行需要により、年間を通じた安定した宿泊需要が見込まれます。

さらに、アジア圏からの観光客増加により、日本のホテル市場は国際的な競争力を持つ投資対象として注目されています。その結果、為替変動によるメリットも期待でき、円安局面では外国人観光客にとって日本旅行がより魅力的になります。

インフレや相続に強い

また、ホテル投資は実物資産投資であるため、インフレ対策として有効な投資手段です。その理由は、物価上昇局面では宿泊料金も連動して上昇する傾向があり、投資元本の実質価値を維持できるからです。

特に土地を含む物件投資では、長期的な資産価値の向上が期待できます。とりわけ、観光地や交通利便性の高い立地では、土地価格の上昇により投資元本以上の資産価値を築くことも可能です。

一方、相続対策としても、ホテル投資は有効な選択肢となります。なぜなら、事業用資産として評価減の適用を受けられる可能性があり、相続税の軽減効果が期待できるからです。また、家族経営による事業承継を通じて、次世代への資産継承をスムーズに行えます。

「節税効果」を期待できる

最後に、ホテル投資では様々な経費計上により、所得税や住民税の軽減効果が期待できます。具体的には、建物の減価償却費、修繕費、管理費、広告宣伝費、水道光熱費など、事業運営に必要な費用を経費として計上できます。

特に開業初年度は設備投資費用や開業準備費用の計上により、大幅な節税効果を得られる場合があります。また、青色申告により65万円の特別控除を受けられ、さらなる節税メリットを享受できます。

さらに、法人化による節税効果も検討できます。つまり、個人事業として始めたホテル投資を法人化することで、法人税率の適用や役員報酬による所得分散など、より高度な節税戦略を展開できます。

個人がホテル投資を行う際のデメリット

一方で、ホテル投資には魅力的なメリットがある反面、個人投資家が注意すべきデメリットも存在します。そのため、投資判断を行う前に、リスクや課題を十分に理解しておくことが成功への近道となります。

景気や国際情勢に左右される

まず第一に、ホテル業界は景気変動の影響を受けやすい業界です。なぜなら、経済不況時には企業の出張需要が減少し、個人の旅行支出も抑制される傾向があるからです。これにより稼働率の低下や宿泊料金の下落が生じ、収益に大きな影響を与えます。

また、国際情勢の変化も重要なリスク要因です。たとえば、政治的緊張、テロ、パンデミックなどの事象により、観光需要が急激に減少する可能性があります。特に外国人観光客に依存する立地では、国際関係の悪化や渡航制限により深刻な影響を受ける場合があります。

さらに、為替変動も収益に影響を与えます。つまり、円高局面では外国人観光客にとって日本旅行が割高になり、需要減少につながる可能性があります。また、原油価格の変動により航空運賃が変化し、観光需要に間接的な影響を与える場合もあります。

逆に、円安によって日本への旅行の需要が高まります。実際に2024年、2025年の日本では、円安によってインバウンド需要が高まり、ホテル需要も増加しています、

専門知識が求められる

次に、ホテル運営には幅広い専門知識が必要となります。具体的には、宿泊業法などの法規制への対応、衛生管理、防災対策、顧客サービスなど、多岐にわたる知識と経験が求められます。

特に食品衛生や建築基準法、消防法などの法的要件を満たすためには、専門的な知識が不可欠です。なぜなら、違反した場合は営業停止などの重大な影響を受ける可能性があるため、継続的な学習と情報収集が必要となるからです。

また、マーケティングや集客戦略についても専門知識が重要です。すなわち、予約サイトの活用方法、価格設定戦略、顧客満足度向上のための施策など、収益最大化のためには高度な運営ノウハウが必要です。

さらに、清掃や設備保守、スタッフ管理なども重要な業務となります。これらの業務を外部委託する場合でも、適切な業者選定や品質管理を行うための知識が求められます。

多額の資金が必要となる

最後に、ホテル投資には初期投資として多額の資金が必要です。具体的には、物件取得費用に加えて、改装費用、設備導入費用、開業準備費用などを含めると、数千万円から数億円規模の投資となる場合が多くあります。

また、運転資金も相当額が必要となります。つまり、開業から軌道に乗るまでの期間や、閑散期の収益減少に備えた資金確保が重要です。また、定期的な設備更新や修繕費用も継続的に発生するため、長期的な資金計画が不可欠です。

さらに、金融機関からの借入を活用する場合、担保や保証人の準備、返済計画の策定など、資金調達に関する専門的な手続きが必要となります。その結果、金利変動リスクや返済負担により、収益性に影響を与える可能性もあります。

加えて、万一の経営不振に備えた予備資金も準備しておく必要があります。なぜなら、景気悪化や災害などにより一時的に収益が悪化した場合でも、事業を継続できる財務基盤を築いておくことが重要だからです。

個人向けホテル投資の主な手法は？

一方で、個人投資家がホテル投資を始める方法は多様化しており、投資規模や経験、リスク許容度に応じて最適な手法を選択できます。

そこで、それぞれの特徴とメリット、デメリットを理解して、自分に合った投資方法を見つけることが成功への第一歩となります。
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アパートメントホテル

まず、アパートメントホテルは、アパート形式の建物をホテルとして運営する投資手法です。その特徴は、一般的なアパート経営と比較して、宿泊料金設定により高い収益性を期待できる点にあります。

この投資手法では、各部屋にキッチンや洗濯機などの生活設備を完備し、中長期滞在者をターゲットとします。具体的には、ビジネス出張者や研修参加者、観光での長期滞在者など、従来のホテルでは対応しきれないニーズを捉えられます。

また、投資額は立地や規模により異なりますが、一般的なアパート投資と同程度で始められる場合が多く、個人投資家にとって取り組みやすい選択肢です。さらに、将来的に通常のアパート経営に転換することも可能で、投資の柔軟性が高い点も魅力です。

ただし、運営面では、清掃やリネン交換の頻度が高くなるため、適切な管理体制の構築が重要となります。そのため、立地選定では交通利便性だけでなく、周辺の生活利便施設の充実度も考慮する必要があります。
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民泊

次に、民泊は個人が所有する住宅を宿泊施設として提供する投資手法です。住宅宿泊事業法により制度化され、個人投資家にとって参入しやすい分野となっています。

その最大のメリットは、初期投資額が比較的少なく、既存の住宅を活用して始められる点です。特に都市部や観光地近くの物件では、高い稼働率と収益性を期待できます。

また、運営では民泊仲介サイトを活用することで、集客や予約管理を効率化できます。さらに、外国人観光客をターゲットとする場合、多言語対応や文化的配慮が重要となります。

ただし、年間営業日数の上限や近隣住民への配慮など、法的制約と社会的責任を十分に理解して運営する必要があります。また、清掃や鍵の受け渡しなど、きめ細かな対応が求められます。
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ホテルクラウドファンディング

一方、ホテルクラウドファンディングは、複数の投資家から資金を集めてホテル事業に投資する手法です。その特徴は、少額から参加でき、プロが運営するホテル事業に投資できる点が魅力です。

具体的には、投資額は1万円から100万円程度まで幅広く設定され、個人投資家の資金規模に応じて参加できます。また、運営はプロの事業者が行うため、投資家自身がホテル運営の専門知識を持つ必要がありません。

さらに、分配金は定期的に支払われ、投資期間も1年から5年程度と明確に設定されています。その結果、投資先の透明性が高く、事業計画や収支予想を詳細に確認してから投資判断を行えます。

一方で、中途解約が困難な場合が多く、流動性に制約があります。また、事業者の選定や案件の精査が重要で、投資判断には慎重な検討が必要となります。

ホテルREIT

最後に、ホテルREITは、不動産投資信託を通じてホテル不動産に投資する手法です。その最大のメリットは、証券取引所で売買でき、流動性が高い点です。少額から投資を開始でき、分散投資によりリスクを軽減できる点も魅力的です。また、不動産投資の専門家が運用を行うため、個人投資家は運営に関わることなく、安定した分配金を受け取ることができます。

ホテルREITでは、複数のホテル物件に分散投資されるため、単一物件への投資リスクを回避できます。さらに、決算情報や運用状況が定期的に開示されるため、投資判断に必要な情報を容易に入手できる透明性の高さも特徴です。

ただし、市場価格の変動により元本割れのリスクがあり、分配金の変動可能性もあります。

小口化商品

また、小口化商品は、大型ホテル物件を小口に分割して販売する投資手法です。この方法により、個人投資家でも数百万円から大型ホテルへの投資が可能となります。

小口化商品の特徴は、実物不動産への投資でありながら、少額投資が可能な点にあります。投資家は持分に応じた収益の分配を受けるとともに、物件の資産価値上昇による恩恵も期待できます。

運営は専門の不動産会社が行うため、投資家は実際の運営業務に関与する必要がありません。そのため、不動産投資の経験が浅い投資家でも参加しやすい仕組みとなっています。

しかしながら、流動性が低く、中途解約が制限される場合が多いという課題があります。また、運営会社の経営状況により投資成果が左右される可能性もあるため、事業者選定が重要となります。

デジタル証券

さらに、デジタル証券は、ブロックチェーン技術を活用してホテル投資を証券化する新しい投資手法です。従来の投資手法と比較して、より透明性が高く、効率的な取引が可能となります。

デジタル証券では、投資家の権利がブロックチェーン上で管理されるため、取引の透明性と安全性が確保されます。また、24時間取引が可能で、従来の証券取引と比較して利便性が向上しています。

投資額も柔軟に設定でき、従来では参加が困難だった大型ホテルプロジェクトへの投資機会が広がります。さらに、スマートコントラクトにより配当の自動分配が可能となり、運用効率の向上も期待できます。

一方で、新しい技術であるため規制環境が整備途中であり、法的リスクが存在します。また、技術的な理解が必要で、投資判断にはデジタル技術に関する知識も求められます。

個人でホテル投資を成功させるコツは？

個人投資家がホテル投資で成功を収めるためには、戦略的なアプローチと継続的な努力が不可欠です。そこで、実際の成功事例から学ぶべきポイントと、効果的な投資戦略について詳しく解説していきます。

投資ゴールを明確にする

まず最初に、投資ゴールを明確に設定することが成功への第一歩となります。なぜなら、目標が曖昧だと適切な投資手法の選択や運営方針の決定が困難になるからです。

具体的には、投資期間、目標収益率、リスク許容度、投資可能金額を明確に定義する必要があります。たとえば、5年間で年利8%の収益を目指すのか、それとも10年間かけて資産価値の向上を重視するのかにより、選択すべき投資手法は大きく異なります。

また、投資の目的も重要な要素です。つまり、老後資金の確保、相続対策、副収入の獲得など、目的に応じて最適な戦略は変わります。さらに、家族構成や本業の状況も考慮して、無理のない投資計画を立てることが重要です。

加えて、定期的な目標の見直しも必要です。市場環境の変化や個人の状況変化に応じて、柔軟に投資戦略を調整することで、長期的な成功を実現できます。

勝てる場所か徹底した市場リサーチを行う

次に、投資対象地域の徹底した市場リサーチが成功の鍵となります。なぜなら、立地選定は収益性を決定する最も重要な要素だからです。

具体的には、観光客数の推移、宿泊施設の供給状況、競合ホテルの稼働率と料金設定、交通アクセスの利便性などを詳細に分析する必要があります。また、地域の観光資源や将来の開発計画も重要な判断材料となります。

さらに、ターゲット顧客層の特定も重要です。すなわち、ビジネス客をメインとするのか、観光客を対象とするのか、外国人観光客に特化するのかにより、立地の評価基準は変わります。

加えて、季節変動や経済環境の影響も考慮する必要があります。その結果、年間を通じて安定した需要が見込める立地か、特定の時期に集中する需要に依存するリスクがないかを慎重に検討することが重要です。

運営はプロに委託する

また、ホテル運営はプロフェッショナルに委託することが成功への近道です。なぜなら、ホテル運営には専門的な知識と経験が必要で、個人が独力で行うには限界があるからです。

優良な運営委託先の選定では、実績、評判、運営方針、費用体系を総合的に評価する必要があります。特に、同じ地域や類似物件での運営経験があるかどうかは重要な判断基準となります。

また、委託契約では、稼働率の保証、収益の分配方法、運営費用の透明性などを明確に定める必要があります。さらに、定期的な運営報告と改善提案を受けられる体制の構築も重要です。

Webマーケティングを行い集客を行う

最後に、効果的なWebマーケティングによる集客が収益向上の鍵となります。なぜなら、現代の宿泊予約はインターネット経由が主流となっており、オンライン集客力が直接収益に影響するからです。

具体的には、主要な宿泊予約サイトへの登録と最適化が必要です。たとえば、写真の品質向上、施設紹介文の充実、口コミ対応の改善などにより、予約サイト内での露出度と魅力度を高めることができます。

また、WebサイトやSNSアカウントの運営も重要です。つまり、直接予約の増加により予約サイト手数料を削減でき、収益性の向上につながります。

加えて、価格戦略の最適化も重要です。すなわち、需要予測に基づく動的価格設定により、稼働率と収益率のバランスを取ることが可能です。その結果、競合他社との差別化を図りながら、持続的な収益向上を実現できます。

まとめ

個人投資家にとってホテル投資は、適切な知識と戦略があれば魅力的な投資選択肢となります。年間5%から15%の高い利回りが期待でき、価格変動による収益調整、成長市場への参加、インフレ対策、節税効果など、従来の不動産投資にはない独特のメリットを享受できます。

一方で、景気や国際情勢の影響を受けやすく、専門知識と多額の初期資金が必要という課題もあります。そのため、アパートメントホテル、民泊、クラウドファンディング、REIT、小口化商品、デジタル証券など、自分の資金規模や経験に応じた投資手法を選択することが重要です。

成功の鍵は、明確な投資ゴールの設定、徹底した市場リサーチ、プロへの運営委託、効果的なWebマーケティングにあります。これらのポイントを押さえれば、個人投資家でもホテル投資で安定した収益を実現できるでしょう。

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