空き家を民泊にできる？メリットやデメリット、始め方など解説

空き家の維持管理費用や固定資産税の負担に悩む所有者の方は多くいます。特に、建物の老朽化が進む中で収益化の方法を見出せない状況は深刻な課題となっています。そこで注目されているのが、空き家を民泊として活用する方法です。民泊事業は、年間180日の営業制限はありますが、インバウンド需要を取り込むことで高い収益が期待できます。

この記事では、空き家の民泊活用に関する具体的な手順やメリット・デメリット、必要な準備、活用できる支援制度まで、実践的な情報をご紹介します。

空き家を民泊にすることができる？

空き家を民泊として活用する方法は、住宅宿泊事業法（民泊新法）の施行により法的な根拠が整備されました。適切な条件を満たす空き家であれば、民泊として運営することが可能です。ただし、建物の状態や立地条件によって民泊としての適性が大きく変わるため、以下のポイントを確認する必要があります。
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民泊に適した空き家の条件とは

民泊として成功を収めるには、立地条件が最も重要な要素となります。観光地や駅からのアクセスが良好な場所に位置する物件は、宿泊者からの需要が見込めます。また、周辺に飲食店や商業施設が充実している地域は、宿泊者の利便性が高く、評価につながります。

さらに、建物自体の設備面では、独立した玄関があり、プライバシーが確保できる間取りが求められます。宿泊者が快適に過ごせるよう、エアコンや給湯設備、インターネット環境などの基本的な生活インフラが整っていることも必須の条件です。

近隣住民とのトラブルを防ぐため、一戸建ての場合は隣家との距離が適切に保たれていることも重要な条件となります。また、騒音や生活音が伝わりにくい構造であることが、スムーズな運営につながります。

空き家の建物状態をチェック

民泊として活用する前に、建物の耐震性能を確認することが不可欠です。1981年以前に建築された建物は、現行の耐震基準を満たしていない可能性があるため、耐震診断と必要に応じた補強工事が求められます。

消防法の観点からは、火災報知器の設置や避難経路の確保が必須となります。特に木造建築の場合、延焼防止対策や二方向避難路の確保など、より厳格な防火基準への適合が必要です。

建物の構造的な健全性も重要な確認項目です。雨漏りや外壁の劣化、配管の腐食といった建物の不具合は、宿泊者の安全性に直結するため、専門家による建物検査を実施し、必要な修繕を行うことが推奨されます。

電気設備については、漏電防止のための適切な接地工事や、使用電力量に応じた配線容量の確保が必要です。また、給排水設備の点検も欠かせず行う必要があります。特に給湯器や配管の状態は宿泊者の快適性に大きく影響します。

空き家を民泊にするメリットとは？

空き家を民泊として活用することには、多角的な価値があります。所有者の収益確保だけでなく、地域経済への貢献や建物の維持管理においても大きな利点があるため、検討する価値が高い活用方法といえます。

それでは具体的なメリットについて見ていきましょう。

年間180日で収益を最大化できる

住宅宿泊事業法に基づく民泊は、年間180日を上限として営業することができます。通常のホテルに比べて稼働日数は少ないものの、一泊あたりの単価を柔軟に設定できるため、効率的な収益化が可能です。

繁忙期には宿泊料金を上げることで、限られた営業日数でも収益を最大化することができます。特に大型連休やイベント開催時期は、需要が高まり高単価での提供が可能となります。

また、平日と休日で料金設定を変えることで、稼働率と収益性のバランスを取ることができます。年間を通じた収支計画を立てやすく、計画的な運営が可能となります。
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インバウンド需要を取り込める

訪日外国人観光客は、日本独自の住環境や生活文化を体験できる民泊に高い関心を示します。特に一般住宅街に位置する物件は、現地の生活を体験できる貴重な機会として評価されます。

多言語対応の予約システムを活用することで、世界中の観光客にアプローチすることができます。また、海外の旅行サイトと連携することで、より広い集客チャネルを確保できます。

アジア圏からの観光客を中心に、家族や団体での利用ニーズも高まっています。一棟貸しの民泊は、グループでの宿泊に適しており、ホテルにない魅力を提供できます。

建物の維持管理が容易になる

定期的に利用される民泊は、空き家の劣化を防ぐ効果があります。宿泊者の利用により室内の換気が行われ、設備も定期的に使用されることで機能維持につながります。

清掃や設備点検が定期的に実施されるため、建物の不具合を早期に発見することができます。また、補修や修繕の必要性を把握しやすく、計画的な維持管理が可能となります。

防犯面でも、人の出入りがある建物として認識されることで、空き家特有の治安上の不安を解消することができます。定期的な見回りや管理により、建物の安全性が保たれます。

地域活性化に貢献できる

民泊利用者の増加は、地域の飲食店や商店での消費活動を促進します。観光客の滞在により、地域経済の活性化に直接的な効果をもたらすことができます。

空き家の有効活用は、地域の景観維持にもつながります。適切に管理された建物は、街並みの美観を保ち、地域の価値向上に寄与します。

地域住民との交流機会が生まれることで、国際交流や文化理解の促進にも貢献できます。観光客と地域のつながりが、新たな地域の魅力創出につながります。

将来の売却価値を高められる

収益物件としての実績は、不動産価値を高める要素となります。安定した運営実績があれば、投資用物件として高い評価を得ることができます。

設備の更新や改修により、建物の機能性が向上します。適切な投資により、物件の資産価値を維持・向上させることが可能です。

収支データの蓄積により、物件の収益性を客観的に示すことができます。将来の売却時に、投資判断の材料として活用することができます。

空き家を民泊にするデメリットとは？

民泊運営には収益機会がある一方で、様々な課題やリスクが存在します。安定的な運営のためには、これらの課題を事前に把握し、適切な対策を講じることが重要です。実際の運営では以下のような点に注意が必要となります。

管理業者への委託が必要になる

民泊の運営管理には専門的な知識と24時間体制の対応が求められます。鍵の受け渡しや清掃、設備トラブルへの対応など、個人での管理には限界があるため、多くの場合、管理業者への委託が不可欠となります。

管理委託費用は、売上の20～30%程度が一般的な水準となります。加えて、清掃費用やアメニティの補充、設備メンテナンスなど、定期的な支出が発生します。収益計画を立てる際には、これらの経費を適切に見込む必要があります。

緊急時の対応や外国語対応など、専門的なサービスが必要な場合は、さらに高額な管理費用が発生する可能性があります。特に、外国人観光客の受け入れを想定する場合は、多言語対応可能な管理業者の選定が重要となります。
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近隣トラブルの可能性がある

宿泊者の入れ替わりが頻繁な民泊では、騒音や生活マナーに関する苦情が発生するリスクがあります。特に、深夜のチェックインや、大人数での利用時には、近隣住民との摩擦が生じやすい状況となります。

ゴミ出しルールの違反や、路上喫煙など、地域のルールに関する問題も発生します。外国人宿泊者の場合、文化的な違いから生活習慣の違いが目立ち、トラブルの原因となることがあります。

近隣住民との良好な関係を維持するためには、事前の説明と理解を得ることが必要です。また、宿泊者向けのハウスルールを明確に定め、確実な伝達方法を確立することが求められます。

収益が不安定になりやすい

民泊の稼働率は、季節や曜日により大きく変動します。観光シーズンやイベント時期は高い稼働率が期待できますが、オフシーズンは予約が入りにくく、安定した収入の確保が難しくなります。

年間180日という営業日数の制限により、収益機会が限定されます。また、競合物件の増加により、価格競争が激化する傾向にあり、利益率の低下につながる可能性があります。

予約のキャンセルや、急な予約の変更にも対応が必要です。キャンセルポリシーの設定や、予約管理の徹底が重要となりますが、突発的な収入減少のリスクは避けられません。

設備投資の負担が大きい

民泊として運営するためには、一定水準以上の設備やアメニティの整備が必要です。空き家を民泊仕様に改修する際には、内装工事や設備の更新など、相当額の初期投資が必要となります。

Wi-Fi環境の整備や、セキュリティシステムの導入など、現代の宿泊施設として求められる設備投資も必要です。また、定期的な修繕や設備の更新にも継続的な費用が発生します。

投資回収には一定期間を要するため、長期的な事業計画と資金計画が必要となります。想定以上の改修費用が発生するリスクも考慮に入れる必要があります。

法規制の遵守が必須となる

住宅宿泊事業法に基づく届出や、消防法、建築基準法など、関連法規への対応が必要となります。これらの法規制に違反した場合、営業停止や罰則の対象となる可能性があります。

宿泊者名簿の作成・保管や、衛生管理の基準遵守など、様々な義務が発生します。特に、感染症対策などの衛生管理については、より厳格な対応が求められます。

法改正や条例の制定により、新たな規制が追加されるリスクもあります。常に最新の法規制情報を把握し、適切な対応を取ることが求められます。

空き家を民泊にするか長期賃貸、どちらが有利？

空き家の活用方法として、民泊と長期賃貸には異なる特徴があり、物件の条件や所有者の状況によって最適な選択肢が変わります。収益性や運営負担を総合的に検討し、適切な活用方法を見極める必要があります。

立地条件で選ぶべき

観光地や繁華街に近い立地は、民泊として高い稼働率と収益が期待できます。特に、駅から徒歩圏内で観光スポットへのアクセスが良好な場所は、宿泊需要が見込めます。一方、住宅地に位置する物件は、長期賃貸としての安定性が高く評価されます。

交通の利便性も重要な判断要素となります。複数の路線が利用可能な立地は、民泊として幅広い客層を取り込めます。通勤・通学に便利な場所は、長期賃貸として安定した需要が見込めます。

商業施設や生活インフラの充実度も考慮が必要です。観光客向けの飲食店や商業施設が豊富な地域は民泊に適しています。スーパーマーケットや医療施設が充実している地域は、長期賃貸として魅力的な条件となります。

必要な手間と時間の違い

民泊運営には、宿泊者の受け入れや清掃、設備管理など、日常的な業務が発生します。管理業者に委託する場合でも、予約状況の確認や収支管理など、所有者の関与が必要となります。

一方、長期賃貸は契約更新や設備修繕など、定期的な対応で済むことが多く、日常的な管理負担は比較的軽くなります。賃貸管理会社に委託することで、所有者の実務負担をさらに軽減することができます。

緊急対応の頻度にも大きな違いがあります。民泊は宿泊者の入れ替わりが頻繁なため、設備トラブルや問い合わせへの対応機会が多くなります。長期賃貸は入居者が固定されるため、緊急対応の必要性は限定的です。

収益性の比較ポイント

民泊は一泊あたりの単価が高く、繁忙期には大きな収益が期待できます。ただし、年間180日の営業制限があり、管理費用も高額となるため、実質的な利益率は変動します。稼働率の見込みと運営経費を慎重に検討する必要があります。

長期賃貸は家賃収入が安定的に確保できます。地域の相場に応じた適切な家賃設定により、安定した収益を見込むことができます。また、契約期間中は収入が確定するため、事業計画が立てやすい利点があります。

投資回収期間にも違いがあります。民泊は初期投資が大きく、回収に時間を要する傾向にあります。長期賃貸は設備投資を抑えることができ、比較的早期の投資回収が可能です。

リスクの違い

民泊は予約状況や季節変動により収益が不安定になりやすく、競合増加による稼働率低下のリスクも存在します。また、宿泊者とのトラブルや近隣からの苦情など、運営上のリスクも考慮が必要です。

長期賃貸は、賃料滞納や原状回復費用の発生など、入居者に関連するリスクはありますが、適切な入居者審査により、そのリスクを軽減することができます。賃貸市場の動向による家賃相場の変動は、中長期的な課題となります。

法規制の遵守においても、民泊は住宅宿泊事業法をはじめとする各種規制への対応が必要です。長期賃貸は賃貸借契約に関する一般的な法規制のみで、比較的シンプルな法的対応で済みます。

空き家民泊の始め方は？

空き家を民泊として活用するには、法的な手続きから実務的な準備まで、段階的な対応が必要となります。開業までの準備を適切に進めることで、安定した運営の基盤を作ることができます。

ここでは、必要な手続きと準備について具体的に解説します。

必要な許可と申請の流れ

住宅宿泊事業を始めるには、都道府県知事または政令指定都市の長への届出が必要となります。届出には、住宅の図面や設備の状況、周辺地図などの添付書類が求められます。申請から許可までには通常2週間から1か月程度の期間を要します。

建物が耐震基準を満たしていることを証明する書類も必要です。1981年以前に建築された建物の場合、耐震診断の結果や耐震改修の実施を示す資料の提出が求められます。また、消防法の基準に適合していることを示す書類も必要となります。

管理業務の実施方法についても明確な計画を示す必要があります。管理業者に委託する場合は、登録を受けた住宅宿泊管理業者との契約内容を示す書類が必要です。自己管理の場合は、管理体制や緊急時の対応方法を具体的に記載します。

設備改修

宿泊施設として必要な設備の整備が不可欠です。最低限必要な設備として、各居室への消火器の設置、非常用照明の整備、避難経路の確保などが挙げられます。また、プライバシーを確保するための施錠設備の充実も重要となります。

宿泊者の快適性を確保するため、エアコンや給湯設備、インターネット環境の整備が必要です。特に、外国人観光客の受け入れを想定する場合は、多言語対応の案内表示やWi-Fi環境の整備が重要となります。

キッチンやバスルームなどの水回り設備は、特に入念な点検と必要に応じた改修が求められます。また、家具や寝具などの備品についても、宿泊施設としての品質を確保するための投資が必要となります。

運営・管理

日常的な運営管理体制の構築が重要です。鍵の受け渡しやチェックイン対応、清掃業務など、具体的な業務内容と実施方法を決定する必要があります。管理業者に委託する場合は、サービス内容と費用について詳細な確認が必要です。

宿泊者の安全管理や緊急時対応の体制整備も欠かせません。24時間対応可能な連絡体制の構築や、医療機関との連携体制の確保が求められます。また、近隣住民への説明と理解を得ることも、円滑な運営のために重要となります。

予約管理システムの導入や会計処理の方法など、運営に必要なシステムやツールの選定も必要です。特に、複数の予約サイトを利用する場合は、予約の重複を防ぐための管理システムの導入が推奨されます。

集客

効果的な集客には、適切な販売チャネルの選択が重要です。国内外の主要な民泊予約サイトへの登録や、自社サイトの開設など、多様な集客経路を確保します。各予約サイトの特性を理解し、ターゲットとする客層に適した販売戦略を立てる必要があります。

物件の魅力を適切に伝えるため、質の高い写真撮影と詳細な施設情報の提供が必要です。周辺の観光情報や交通アクセス、設備の使用方法なども、分かりやすく提供することで予約率の向上につながります。

価格設定は、季節や曜日による需要変動を考慮し、柔軟な調整が可能な仕組みを構築します。競合物件の価格動向も把握しながら、適切な価格戦略を立案することが重要です。また、リピーター獲得に向けた特典プランの設定なども検討しましょう。

空き家民泊に活用できる補助金や支援制度は？

空き家の民泊活用を促進するため、国や自治体はさまざまな支援制度を設けています。適切な制度を活用することで、初期投資の負担軽減や運営面での支援を受けることができます。

ここでは、活用可能な主な支援制度について詳しく解説します。

自治体の補助金制度を活用

各自治体では、空き家対策の一環として民泊活用を支援する補助金制度を設けています。改修工事費用の一部を補助する制度が一般的で、補助率は工事費用の3分の1から2分の1程度となります。補助金の上限額は自治体により異なります。

大阪では、特区民泊施設の環境整備促進事業の補助金として補助率は補助対象経費の2分の1以内、補助上限額は1施設につき、40万円が補助されます。

補助金の申請には、民泊として活用することを前提とした事業計画の提出が必要となります。改修工事の内容や収支計画、運営体制など、具体的な活用計画を示すことが求められます。特に、地域活性化への貢献度や観光振興効果が高い計画は、優先的な採択につながります。

自治体によっては、耐震改修や防火設備の設置など、安全性向上のための工事に特化した補助制度も用意されています。これらの制度は、一般的な改修補助に上乗せして活用できる場合もあり、より大きな支援を受けることが可能です。

空き家活用の税制優遇とは

空き家を民泊として活用する場合、固定資産税や不動産取得税などの軽減措置を受けられる場合があります。特に、耐震改修や省エネ改修を実施する場合は、固定資産税の減額措置や補助金を受けることができます。改修工事後の一定期間、税額が最大で3分の1に軽減される制度が利用可能です。また、譲渡や売却をする場合譲渡所得から3,000万円を特別控除されます。

改修工事費用については、所得税の特別控除制度を活用することができます。耐震改修や省エネ改修、バリアフリー改修などの工事費用の一部を、所得税から控除することが可能です。控除額は工事の種類や内容により異なりますが、最大250万円程度の控除を受けることができます。

相続した空き家を民泊として活用する場合は、相続税の評価額が減額される特例制度も利用可能です。事業用資産としての活用が認められることで、相続税の負担を軽減することができます。
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民泊事業者向けの支援

各自治体の空き家対策部門や観光振興部門では、民泊事業者向けの相談窓口を設置しています。法規制や必要な手続き、補助金の申請方法など、事業開始に必要な情報提供や助言を受けることができます。専門家による個別相談も利用可能で、具体的な課題解決に向けたサポートを受けられます。栃木県栃木市の例では、人口減少により増加している空き家を活用してもらうために、民泊の普及啓発や空き家をDIYするための提案を行なっています。

経営面では、中小企業向けの融資制度や信用保証制度を活用することができます。民泊事業の開始に必要な資金調達において、有利な条件で融資を受けられる制度が用意されています。特に、地域活性化に貢献する事業として認定された場合は、優遇金利での融資を受けることが可能です。

運営ノウハウの習得に向けた支援も充実しています。民泊事業者向けのセミナーや研修会が定期的に開催され、運営に必要な知識やスキルを学ぶ機会が提供されています。また、先進事例の視察や事業者間の交流会なども開催され、実践的なノウハウを共有する場として活用することができます。

まとめ

空き家の民泊活用は、収益化の有効な選択肢の一つとなります。適切な立地条件と建物状態を備えた物件であれば、インバウンド需要を取り込むことで高い収益性が期待できます。一方で、管理業者への委託や設備投資など、運営には一定の負担が伴います。事業を成功させるには、自治体の補助金制度や税制優遇措置を活用しながら、計画的な準備と運営体制の構築が重要となります。

特に、法規制の遵守や近隣との関係構築には十分な注意を払う必要があります。空き家活用の方向性を検討する際は、物件の条件や運営体制、収支計画を総合的に判断することが大切です。