民泊物件の購入を検討しているものの、どこから始めればいいのか悩んでいませんか？初期費用の見積もりや収益計画、物件選びの基準など、気になることは尽きないかもしれません。
本記事では、民泊事業の実務経験を活かし、物件購入の具体的な流れから資金計画、よくある失敗例まで、解説していきます。
民泊M＆A会社へのお問い合わせはこちら！ ▶︎民泊物件を購入する流れとは？
民泊物件の購入は、通常の不動産取引とは異なる独自の注意点があります。特に宿泊事業としての収益性や法規制への対応など、細かな確認事項が数多く存在します。一方で、準備を入念に行えば、安定した収益を得られる投資対象になり得ます。ここでは、民泊物件購入の具体的な流れを、実践的なポイントを交えながら解説します。
エリアを決定する
民泊物件の成功を左右する最も重要な要素は、立地選びです。観光客の需要が見込めるエリアであることはもちろん、地域特有の規制や地域住民との関係性も考慮に入れる必要があります。
まず、以下の3つの視点からエリアを評価していきましょう。
1つ目は「集客力」です。近隣の観光スポットや交通アクセス、繁華街からの距離などを確認します。特に、最寄り駅からの徒歩圏内であることは、宿泊者の利便性を大きく左右します。
2つ目は「競合状況」です。周辺の宿泊施設の数や稼働率、料金設定などをチェックします。民泊予約サイトで実際の予約状況を確認することで、需要と供給のバランスを把握できます。
3つ目は「法規制」です。自治体によって民泊に関する規制は大きく異なります。住居専用地域では民泊営業が制限される場合や、マンションの管理規約で民泊が禁止されているケースもあります。
物件の種類を選択する
民泊物件は、マンションの一室から一棟丸ごと購入まで、様々な形態があります。初期投資額や運営の手間、将来的な転用可能性などを考慮して、最適な物件タイプを選択しましょう。
戸建ての場合、プライバシーの確保が容易で、騒音トラブルのリスクも低くなります。一方で、建物の維持管理コストは比較的高くなる傾向にあります。
マンションの場合、防犯面での安心感や共用部分の管理負担が少ないメリットがあります。ただし、他の居住者との調整や管理組合の承認が必要になることも。
資金計画を立てる
民泊物件の購入には、物件価格以外にも様々な費用が発生します。具体的な収支計画を立てる際は、以下の項目を必ず織り込みましょう。
初期費用として、物件価格の他に、諸費用（不動産取得税、登録免許税など）、リフォーム費用、家具・備品費用などが必要です。さらに、予約システムの導入費用やWebサイトの制作費用なども考慮に入れます。
運営費用としては、清掃費用、光熱費、通信費、消耗品費、保険料などの固定費に加え、予約サイトの手数料や設備の修繕費用なども見込んでおく必要があります。
物件を探す
物件探しは、不動産仲介業者への相談が基本となります。特に民泊営業を前提とした物件購入の場合、経験豊富な業者選びが重要です。
物件を内覧する際は、宿泊者目線でチェックすることが大切です。騒音や臭気、日当たりなどの住環境に加え、設備の状態や改修の必要性なども細かくチェックします。
近隣住民との関係性も重要です。特にマンションの場合、他の区分所有者の理解を得られるかどうかが、スムーズな運営の鍵となります。
購入を申し込む
物件が決まったら、売買契約に向けた具体的な準備に入ります。この段階では、以下の確認事項を慎重に進めていきます。
まず、重要事項説明書の内容を精査します。特に、建物の構造や設備の状態、修繕履歴などの物件情報に加え、法的な制限や近隣トラブルの有無なども確認が必要です。
また、民泊営業に必要な許認可の取得見込みも確認します。建築基準法や消防法の基準を満たしているか、必要な改修工事の見積もりも取っておきましょう。
契約を締結する
最終的な契約締結では、以下の点に特に注意を払います。
契約書の特約事項として、民泊営業が可能である旨を明記してもらうことをお勧めします。将来的なトラブル防止の観点から、売主との認識合わせは重要です。
ローンを利用する場合は、民泊営業を前提とした融資の可否を事前に金融機関に確認しておきましょう。一般の住宅ローンとは異なる審査基準が適用される場合があります。
契約後は、速やかに物件の受け渡しと鍵の引き渡しを行い、必要な改修工事や設備の設置を進めていきます。この際、工事業者との綿密な打ち合わせが必要です。
民泊物件購入の費用と資金計画はどうする？
民泊物件への投資は、通常の不動産投資とは異なる費用構造を持っています。宿泊施設としての機能を確保するための追加投資や、運営に必要な経費など、独自の費用項目について理解を深めることが重要です。
ここでは、民泊物件購入に関わる具体的な費用と資金計画について詳しく解説します。
民泊物件購入にかかる主な費用とは？
民泊物件の購入では、物件価格以外にも様々な費用が発生します。ここでは、必要な費用を「初期費用」と「運営費用」に分けて見ていきましょう。
初期費用は、物件取得時に一括で必要となる費用です。具体的には以下のような項目があります。
物件価格に加算される諸費用として、不動産取得税が課税標準額の4%、登録免許税が2%発生します。また、不動産仲介手数料として物件価格の3%+6万円（税別）が一般的です。
設備投資費用も重要な初期費用です。スマートロックの設置費用は1台あたり3〜5万円、Wi-Fi環境の整備に2〜3万円、防犯カメラの設置に5〜10万円程度が目安となります。
内装工事費用は、物件の状態や改修の範囲によって大きく変動します。最低でも100万円程度、フルリノベーションの場合は1,000万円以上かかることもあります。
家具・備品費用も見落としがちな項目です。ベッド、冷蔵庫、洗濯機などの大型家電から、食器類まで、快適な宿泊環境を整えるには50〜100万円程度の予算が必要です。
運営費用は、物件の維持管理に継続的にかかる費用です。主な項目は以下の通りです。
清掃費用は1回あたり5,000〜10,000円が相場で、年間の稼働率によって総額が変動します。光熱費は月額2〜3万円、インターネット回線使用料は月額5,000円程度を見込みましょう。
保険料も重要です。火災保険に加え、民泊専用の賠償責任保険への加入が推奨されます。年間10〜15万円程度の費用を想定しておく必要があります。
民泊投資向けローンの種類と審査基準
民泊物件購入のための資金調達方法は、主に「住宅ローン」と「不動産投資ローン」の2種類があります。それぞれの特徴と審査のポイントを見ていきましょう。
住宅ローンは、自己居住用として申請し、一部を民泊として運用するケースです。金利が比較的低く、最長35年という長期の返済期間が設定できる利点があります。
ただし、住宅ローンの場合、民泊利用を前提とした申請は通常認められません。将来的に自己居住の予定がある場合に限り、検討の余地があります。
不動産投資ローンは、収益物件の購入を前提としたローンです。民泊営業による収益を返済原資として見込むことができます。
審査では、年収や収益性が重視されます。
年収要件は、最低でも500万円以上が目安です。また、他の借入れも含めた年間返済額が年収の35%以内に収まることが求められます。
物件の収益性も重要な審査項目です。想定される民泊収入から諸経費を差し引いた金額が、ローン返済額を十分にカバーできることを示す必要があります。
このため、事業計画書の提出を求められることが一般的です。周辺の民泊の稼働率や料金設定、競合状況など、具体的な数字に基づいた収支計画が必要です。
ノンバンクによる不動産投資ローンも選択肢の一つです。銀行と比べて審査基準が緩やかで、年収要件も300万円程度からの融資が可能な場合があります。
ただし、金利は銀行の2〜3倍程度になることが一般的です。返済期間も20年程度と比較的短めに設定されるため、月々の返済負担は大きくなります。
資金調達方法の選択は、自己資金の額や返済計画、将来的な物件の活用方針などを総合的に考慮して決定しましょう。特に、民泊収入は季節変動が大きいため、余裕を持った返済計画を立てることが重要です。
民泊物件購入でよくある失敗例とは？
民泊物件の購入は、適切な準備と知識があれば魅力的な投資対象となりますが、一方で予期せぬリスクや課題に直面することも少なくありません。ここでは、実際にあった失敗事例とその対策について、具体的に解説していきます。
立地選びのミスで収益が出ない
立地選びの失敗は、民泊事業の収益性を大きく左右する重要な要因です。特に初めて民泊物件を購入する方が陥りやすい事例を見ていきましょう。
典型的な失敗例として、観光地に近いというだけで物件を選んでしまうケースがあります。実際には、最寄り駅からの距離や、深夜のアクセス手段、周辺の飲食店の営業時間なども宿泊者の利便性に大きく影響します。
また、競合物件の調査不足も深刻な問題です。同じエリアに類似の民泊施設が多数存在する場合、価格競争に巻き込まれ、想定していた宿泊単価を維持できなくなることがあります。
対策としては、実際に現地を訪れ、宿泊者目線での立地評価を行うことが重要です。特に、夜間の街の雰囲気や、コンビニエンスストアなどの生活利便施設の有無もチェックしましょう。
法規制を知らずに営業停止になった
法規制への対応不備は、事業の継続性を脅かす重大なリスクとなります。特に注意が必要な事例を紹介します。
住宅宿泊事業法（民泊新法）の理解不足による違反は深刻です。年間営業日数の制限（180日以内）を超過してしまい、行政から是正勧告を受けるケースや、近隣住民からの苦情により営業停止処分を受けるケースがあります。
また、火災報知器の設置基準や非常口の表示など、消防法関連の規制対応が不十分なまま営業を開始し、立入検査で指摘を受けるケースも見られます。
対策としては、物件購入前に管轄する自治体の担当窓口に相談し、必要な許認可や規制内容を確認することが不可欠です。特に、条例による上乗せ規制には地域ごとに違いがあるため、注意が必要です。
運営コストを過小評価して赤字になった
運営コストの見積もり誤りは、事業の収益性を大きく損なう要因となります。典型的な失敗事例を見ていきましょう。
清掃費用の過小評価は特に多い失敗例です。1回の清掃に要する時間や人件費を甘く見積もり、実際の運営では想定以上のコストが発生してしまうケースが見られます。
また、設備の修繕費用も見落としがちです。宿泊者の入れ替わりが頻繁な民泊では、設備の劣化が通常の居住用物件より早く、修繕や交換の頻度も高くなります。
対策としては、少なくとも半年分の運転資金を確保しておくことをお勧めします。また、定期的な設備点検と予防的なメンテナンスを行うことで、突発的な高額修繕を防ぐことができます。
集客対策不足で予約が入らない
集客面での準備不足は、稼働率低下に直結する深刻な問題です。よくある失敗パターンを具体的に見ていきましょう。
OTAの活用不足は致命的です。主要な予約サイトへの登録だけで安心し、魅力的な物件紹介ページの作成や適切な価格設定を怠ってしまうケースが少なくありません。
また、写真撮影の質が低い事例も多く見られます。プロのカメラマンに依頼するコストを惜しみ、スマートフォンでの素人撮影に頼った結果、物件の魅力を十分に伝えられていないケースがあります。
対策としては、競合物件の掲載内容を徹底的に研究し、自分が保有している物件の差別化ポイントを明確にすることが重要です。また、口コミ評価の向上にも注力し、リピーター獲得を目指しましょう。
トラブル発生時の対応ミス
トラブル対応の失敗は、評価の低下や賠償問題に発展する可能性があります。具体的な事例を交えて解説します。
緊急時の連絡体制が不十分なケースが多く見られます。深夜のトラブル発生時に対応できる体制が整っておらず、宿泊者の不満が増大してしまうことがあります。
また、近隣住民とのトラブル対応も重要です。騒音やゴミ出しなどの苦情に対して適切な対応ができず、結果的に営業継続が困難になるケースもあります。
対策としては、24時間対応可能な管理会社との契約や、近隣住民との良好な関係構築が重要です。また、適切な保険加入により、万が一の損害賠償にも備えておく必要があります。
民泊物件の購入方法にはどんな選択肢がある？
民泊物件の購入方法は、従来の不動産取引とは異なる専門性が求められます。収益性の見込める物件を見つけ出すには、民泊運営に精通した専門家のサポートを受けることが賢明です。ここでは、それぞれの購入方法について、メリットとデメリットを交えながら詳しく解説していきます。
民泊M&A仲介会社を使用する
民泊M&A仲介会社は、すでに運営実績のある民泊物件の売買を専門的に扱う仲介業者です。この方法には、いくつかの独自のメリットがあります。
最大の特徴は、実際の運営データに基づいた物件評価が可能な点です。過去の稼働率や収支状況、リピーター率などの具体的な運営実績を確認できるため、より確実な投資判断を行うことができます。
また、運営ノウハウも含めた引き継ぎが可能です。予約システムの設定や、清掃スタッフなどの業務委託先との関係も、そのまま継承できることが多いため、スムーズな運営開始が期待できます。
ただし、取引価格は一般的に割高になります。運営実績や顧客基盤といった無形資産も価格に含まれるためです。物件価格に加えて、のれん代として数百万円程度上乗せされることも珍しくありません。
また、仲介手数料も一般の不動産仲介より高額になる傾向にあります。サービスの対価として、売買価格の5〜10%程度を見込んでおく必要があります。
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不動産仲介サイトで探す
一般的な不動産仲介サイトを通じた物件探しも、有効な選択肢の一つです。この方法の特徴と活用のポイントを見ていきましょう。
物件の選択肢が豊富なことが最大の利点です。一般の居住用物件として掲載されている物件の中から、民泊運営に適した物件を見つけ出すことができます。特に、観光地や繁華街近くの物件は、民泊転用の可能性を秘めています。
価格面でも有利です。一般の居住用物件として取引されるため、M&A仲介と比べて物件価格を抑えることができます。仲介手数料も標準的な不動産仲介手数料（物件価格の3%+6万円）で済みます。
ただし、物件探しには以下のようなポイントに注意が必要です。
例えば、建物の規約や地域の規制を慎重に確認する必要があります。一見良い物件に見えても、管理規約で民泊が禁止されているケースや、自治体の条例で営業が制限されているケースがあります。
また、民泊向けの改修費用も考慮に入れる必要があります。一般の居住用物件を民泊仕様に改修するには、セキュリティシステムの導入や内装工事など、相応の投資が必要になります。
民泊物件は購入すべき？賃貸にすべき？
民泊事業を始める際に直面する重要な判断の一つが、物件を購入するか賃貸で運営するかという選択です。一見すると賃貸の方がリスクが低いように思えますが、実際には両者それぞれに独自のメリットとデメリットがあります。ここでは、経験者の視点から、両方の選択肢を詳しく比較検討していきましょう。
購入vs賃貸
まず、物件購入のメリットから見ていきます。最大の利点は、資産価値の上昇を期待できることです。特に観光地や都心部では、不動産価値が長期的に上昇する傾向にあります。また、物件の改修や設備の変更も自由に行えるため、市場のニーズに合わせて柔軟な運営が可能です。
一方で、購入には多額の初期投資が必要です。物件価格に加えて、諸費用やリフォーム費用なども考慮すると、数千万円規模の資金が必要になることも珍しくありません。また、固定資産税や管理費といった経費も継続的に発生します。
賃貸での運営は、初期投資を抑えられることが最大のメリットです。物件購入費用が不要なため、家具や設備への投資に予算を振り向けることができます。また、エリアの収益性が見込みを下回った場合でも、契約期間満了後に別の場所への移転が可能です。
ただし、賃貸には物件オーナーとの関係性という重要な課題があります。民泊利用についての承諾を得る必要があり、また賃料の値上げや契約更新の際の条件変更などのリスクも考慮する必要があります。
また、運営期間の見通しも重要な判断材料です。3年以内の短期運営を想定している場合は賃貸が適していますが、5年以上の長期運営を考えている場合は、購入によるメリットが大きくなる可能性が高くなります。
さらに、物件の立地特性も考慮に入れましょう。新幹線の開通や大規模開発などで、将来的な価値上昇が期待できるエリアでは購入を積極的に検討できます。一方で、観光需要の変動が大きいエリアでは、賃貸による柔軟な対応が有利かもしれません。
加えて運営の自由度についても考えてみましょう。独自のコンセプトやデザインにこだわりたい場合は、改装の自由度が高い購入物件が適しています。一方で、すでに家具付きの物件を借りて、すぐに運営を開始したい場合は賃貸が有利です。
最後に、出口戦略についても検討が必要です。購入の場合、将来的な売却や一般賃貸への転換といった選択肢が確保できます。賃貸の場合は、市場環境の変化に応じて比較的容易に事業の縮小や撤退が可能です。
購入するならマンションと一棟物件どちらがお得？
民泊物件の購入を検討する際、マンションの一室を購入するか一棟物件を購入するかの選択に悩む方は少なくありません。それぞれの特徴や収益性を比較しながら、具体的な数字を交えて解説していきます。
初期費用比較シミュレーション
マンションと一棟物件では、必要な初期投資額に大きな違いがあります。具体的な数字を見ていきましょう。
都心部でのマンション購入の場合、30㎡程度の物件で3,000万円前後が相場です。頭金は一般的に物件価格の20%程度が求められるため、600万円の自己資金が必要になります。これに諸費用として150万円程度、リフォーム費用で200万円程度を見込む必要があります。
一方、一棟物件の場合、都心から少し離れた場所でも8,000万円程度が一般的な価格帯です。頭金は物件価格の30%以上が求められることが多く、2,400万円以上の自己資金が必要です。また、諸費用400万円、リフォーム費用800万円程度と、付随する費用も高額になります。
管理コストの違い
日常的な管理コストは、物件形態によって大きく異なります。
マンションの場合、毎月の管理費として1㎡あたり200〜300円程度が必要です。30㎡の物件であれば月額6,000〜9,000円の負担となります。修繕積立金も同程度必要で、合計すると月額15,000円程度の固定費が発生します。
一棟物件では、建物全体の維持管理を自己責任で行う必要があります。外壁の塗り替えや設備の更新など、大規模修繕のための積立が不可欠です。一般的な木造アパートの場合、年間の修繕費用として建物価格の1〜2%程度を見込んでおく必要があります。
売却時の価値変動パターン
物件の将来価値は、形態によって異なる変動パターンを示します。これは出口戦略を考える上で重要なポイントとなります。
マンションは、築年数による価値の低下が比較的緩やかです。特に都心の優良物件は、20年程度経過しても当初価格の70〜80%程度の価値を維持することも珍しくありません。近年では価格が上昇し続けています。さらに立地の利便性が高く、管理状態が良好な物件であれば、より価値が上昇するケースもあります。
一棟物件の場合、建物の経年劣化による価値低下が比較的早く進みます。木造物件であれば、15年程度で当初価格の50%程度まで下がることも一般的です。ただし、土地の価値は別途評価されるため、立地条件が良ければ全体としての資産価値は維持されやすいといえます。
購入できる民泊物件が見つからないときはどうすればいい？
理想的な民泊物件を見つけることは、思った以上に難しいものです。特に人気エリアでは、良質な物件はすぐに取引が成立してしまうため、一般的な不動産サイトだけでは希望に合う物件に出会えないことも少なくありません。しかし、物件探しのアプローチを広げることで、新たな可能性が見えてくるものです。
ここでは、物件が見つからない状況を打開するための具体的な方法をご紹介します。
非公開物件を探す
実は、魅力的な物件の多くは一般に公開される前に取引が完了していることをご存知でしょうか。このような非公開物件にアクセスするには、不動産業者とのネットワークづくりが重要になってきます。
まずは、民泊に理解のある不動産業者を複数見つけ、定期的なコミュニケーションを取ることから始めましょう。物件探しの具体的な条件や予算を明確に伝え、新規物件が出た際には真っ先に情報が届くような関係性を構築することが大切です。
特に、地域密着型の不動産業者は、地域内の物件オーナーとの繋がりが強く、これから売り出される予定の物件情報を持っていることも。このような情報にアクセスできれば、競合が少ない状態で物件を検討することができます。
空き家物件を活用する
近年増加している空き家は、民泊物件として活用できる大きな可能性を秘めています。特に、観光地や都市部の近郊には、リノベーションによって魅力的な民泊施設となる可能性を持つ物件が眠っているものです。
空き家を民泊として活用する際は、以下のようなポイントに注意してリフォームプランを立てていきます。まず、建物の構造体が健全であることを専門家に確認してもらいましょう。躯体の状態が良好であれば、内装のリノベーションだけで十分な場合も多くあります。
次に、設備面での現代化が必要です。特に水回りの設備は、宿泊者の満足度に直結する重要な要素です。また、防音性能の向上や空調設備の更新なども、快適な宿泊環境を提供するために欠かせません。
民泊紹介会社を使用する
民泊専門の紹介会社は、一般の不動産会社では見つけにくい物件情報を持っています。これらの会社は、民泊運営に適した物件の条件を熟知しており、立地や収益性の観点から的確なアドバイスを提供してくれます。
紹介会社を活用する際は、自身の運営方針や予算を明確に伝えることが重要です。また、複数の紹介会社を併用することで、より多くの選択肢にアクセスすることができます。
民泊M&A仲介会社を使用する
すでに運営実績のある民泊物件を購入するという選択肢も一つの手段です。M&A仲介会社を通じた物件購入には、いくつかの独自のメリットがあります。
最大のメリットは、実績データに基づいた投資判断が可能な点です。過去の稼働率や収支状況、リピーター率などの具体的な運営実績を確認できるため、より確実な事業計画を立てることができます。
また、既存の運営システムや顧客基盤も引き継ぐことができるため、開業までの準備期間を大幅に短縮できます。清掃スタッフなどの業務委託先との関係も、そのまま継承できることが多いのも魅力的です。
まとめ
民泊物件の購入は、慎重な準備と適切な知識があれば、魅力的な投資対象となる可能性を秘めています。本記事では、購入の具体的な手順から資金計画、失敗例、物件タイプの選択まで、実践的な視点で解説してきました。特に重要なのは、立地選びと資金計画、そして法規制への対応です。これらの要素を十分に検討し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けながら、着実に準備を進めていくことをお勧めします。焦らず慎重に、自身の条件に合った物件選びを進めていきましょう。
