福岡で民泊を始めたいけれど、「本当に儲かるのか」「どのエリアを選べばいいのか」と悩んでいませんか。インバウンド需要の回復により、福岡の民泊市場は大きな注目を集めています。
本記事では、福岡の民泊における実際の収益相場、エリア別の特性、成功する物件の条件、法規制の注意点まで、データに基づいて解説します。物件選びから運営のポイントまで、福岡で民泊を成功させるための情報をまとめました。
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福岡の民泊収益相場とエリア別の特性
福岡の民泊市場は、アジアからのアクセスの良さと国内の交通拠点という立地により、独自の成長を遂げています。福岡空港は国際線が充実し、市内中心部まで地下鉄で約5分という利便性を誇ります。
ここでは、福岡の民泊収益相場とエリア別の特性について詳しく見ていきましょう。
福岡の民泊収益相場
福岡の民泊収益は、物件の立地やタイプによって大きく異なります。博多駅や天神周辺の好立地物件では、1泊あたり8,000円〜12,000円の宿泊単価を設定できるケースが一般的です。稼働率は年間を通じて60%〜75%程度を維持でき、月間売上は20万円〜30万円を見込めます。
一方、郊外エリアの物件では宿泊単価は5,000円〜8,000円程度と低めですが、物件取得コストが抑えられるため、利回りとしては8%前後を確保できることがあります。
エリア別の収益性と特徴
福岡市内でも、エリアによって民泊の収益性は大きく変わります。
**博多駅周辺エリア**は福岡空港から地下鉄で約5分、九州新幹線の発着駅でもあり、ビジネス客と観光客の両方を取り込めます。駅から徒歩5分圏内の物件は、1泊8,000円〜12,000円の単価設定が可能で、年間を通じて高い稼働率を維持できます。物件価格は高めで、ワンルームでも2,000万円前後からとなります。
**天神エリア**は福岡最大の繁華街で、ショッピングやグルメを目的とした観光客に人気です。週末の稼働率が特に高く、若年層からの需要が安定しています。宿泊単価は博多駅周辺と同等ですが、大名エリアなど少し離れた場所では物件価格が下がります。
**中洲・川端エリア**は外国人観光客からの人気が高く、繁忙期には1泊12,000円〜15,000円の単価設定も可能です。ただし、ファミリー層の需要は限定的です。
**空港周辺エリア**は早朝便や深夜便の利用者向けに特化でき、宿泊単価は市内中心部より2,000円〜3,000円低めですが、物件価格も抑えられるため利回りは確保できます。
**ウォーターフロントエリア**（百道浜、シーサイドももち）は、イベント開催時に高単価での運用が可能で、広めの物件では1泊15,000円〜20,000円の設定もできます。
**郊外エリア**（西新、六本松、大橋など）は物件価格が安く、投資利回りの面で魅力的です。宿泊単価は市内中心部より3,000円〜4,000円低めですが、利回り8%前後を確保できるケースもあります。
エリア選びは投資目的や所有物件のタイプに合わせることが重要です。また、エリアごとの競合状況も収益性に大きく影響します。
関連：立地によって民泊の収益が倍に変化⁉︎調査方法はどうすればいい？
福岡の民泊を利用する層の特徴
福岡の民泊は多様な利用者層に支えられています。利用者のニーズを理解することは、物件選びや設備投資、価格設定において極めて重要です。
利用者層を把握することで、ターゲットに合わせた運営戦略を立てられます。
アジア圏からのインバウンド観光客
福岡の民泊利用者の中で最も重要な層が、韓国・中国・台湾からのインバウンド観光客です。福岡空港はソウルから約1時間半、上海や台北からも3時間程度とアクセスが良好で、週末の短期旅行先として人気があります。
韓国からの観光客は若い女性グループや家族連れが多く、ショッピングや美容、グルメを目的としています。天神や博多駅周辺の立地条件の良い物件を好み、旧正月や秋夕などの連休時期に予約が集中します。
中国からの観光客は家族単位での利用が多く、4〜7日程度の長期滞在を好みます。春節期間は特に予約が殺到し、キッチン付きの広めの物件や家族向け設備（洗濯機、乾燥機など）が整った物件が選ばれます。
台湾からの観光客はグルメ目的の旅行者が多く、口コミやSNSの情報を重視する傾向があります。公共交通機関を利用した観光を好むため、地下鉄やバス停から近い物件が人気で、季節変動が比較的少ないのが特徴です。
ビジネス利用の短期滞在者
ビジネス利用者は立地と設備の機能性を最重視します。博多駅や天神周辺、オフィス街に近い物件は高単価での提供が可能です。
長期出張者はホテル暮らしの疲れを避けるため、キッチンや洗濯機など生活設備が整った民泊を選びます。連泊率が高く、平日の稼働率を安定させる重要な顧客層です。
イベント・ライブ・スポーツ観戦目的
福岡PayPayドーム（旧ヤフオクドーム）でのプロ野球やコンサート、マリンメッセ福岡でのライブイベントなど、大規模イベント開催時には宿泊需要が急増します。
グループ利用が多く、3〜6人程度で複数ベッドの物件や、リビングのあるタイプが好まれます。イベント会場へのアクセスの良さが最重要視され、会場から徒歩圏内や直通の公共交通機関がある物件は特に人気です。
イベント関連需要を上手く取り込むことで、オフシーズンや平日の低稼働率を補完し、年間を通じた安定収益を確保できます。
福岡で収益性の高い民泊物件の特徴
福岡で成功している民泊物件には共通する特徴があります。物件選びの失敗は収益に直結するため、慎重な判断が必要です。
ここでは、収益性の高い物件の4つの特徴を紹介します。
博多・天神近くの好立地
博多駅周辺は福岡空港から地下鉄で約5分、九州新幹線の発着駅でもあり、全国からの来訪者の玄関口となっています。駅から徒歩5分圏内の物件は平均稼働率75%以上を実現しているケースも多く、ビジネス客を中心に年間を通じて高い需要があります。
天神エリアは福岡最大の繁華街で、若い女性グループや家族連れの観光客から選ばれます。天神地下街や福岡パルコ、大丸福岡天神店など大型商業施設へのアクセスの良さをアピールすることで、予約率を高められます。
中心エリアの物件は1泊15,000円〜20,000円の単価設定も可能で、初期投資額は高めですが、稼働率と単価の両面で優位性があり、中長期的な投資効率は高くなります。
駅や空港から徒歩圏内
福岡空港が市内に位置する特性を活かした物件選びが高収益につながります。福岡空港から博多駅まで約5分、天神駅まで約11分という近さは、大きな荷物を持った旅行者にとって決定的な選択理由となります。
地下鉄駅から徒歩5分圏内の物件は、雨の日や悪天候でも移動の負担が少なく、高評価を得やすいです。福岡市営地下鉄の空港線、箱崎線、七隈線の駅周辺は安定した需要が見込めます。
駅や空港からのアクセスは、チェックインからチェックアウトまでの滞在体験全体に影響し、高評価とリピート予約につながります。
4〜6人宿泊可能な広さ
4〜6人が宿泊可能な物件は、グループ旅行者のニーズに応えられます。福岡を訪れる観光客は家族連れや友人グループが多く、特にアジアからのインバウンド観光客は全員が一緒に宿泊できる物件を好みます。
収益面では、2人用の1Kタイプが1泊10,000円程度に対し、6人まで宿泊可能な2LDKタイプでは1泊25,000円〜30,000円の設定が可能です。
キッチンやダイニングスペース、洗濯機などの生活設備が整っていることで、1週間以上の長期滞在にも対応でき、清掃頻度の減少や安定した稼働率確保というメリットもあります。
ただし、寝具やタオル、食器などの消耗品も人数分必要になるため、初期投資と運営コストは小型物件より増加します。これらのコストを見込んだ料金設定が重要です。
関連：【利回り8〜18%】民泊投資とは？リスクや失敗しないための方法など解説
ビジネス客の短期需要に対応できる
ビジネス客向けの物件は立地の利便性が最重要です。博多駅や天神駅から徒歩10分圏内、または最寄り駅から徒歩5分以内が望ましいです。
客単価は観光客向けより若干低めになりますが、連泊率が高く、平日の稼働率が安定しているメリットがあります。週末は観光客、平日はビジネス客という複合的な需要獲得により、年間を通じた高稼働率を実現できます。
福岡市の民泊運営で注意すべき法規制
福岡市で民泊を始める際には、法律や条例の正確な理解が不可欠です。ルールを知らずに運営を始めると、後から大きなトラブルになる可能性があります。
主な注意点を確認しましょう。
民泊届出に必要な書類と設備
住宅宿泊事業法に基づく民泊を始めるには、「住宅宿泊事業届出書」の提出が必要です。各自治体のホームページからダウンロードでき、電子申請システム「民泊制度運営システム」を通じて申請するのが一般的です。電子申請にはマイナンバーカードが必要です。
必要書類は以下の通りです。
- 住宅宿泊事業届出書（第1号様式）
- 定款または登記事項証明書（法人の場合）
- 住宅の登記事項証明書（建物）
- 住宅の図面（各階の間取り図、非常用照明器具・避難経路等を明示）
- 付近見取図（最寄駅や目標となる建物からの経路を含む）
- 住宅の使用権原を証する書類（賃貸借契約書のコピーなど）
- 欠格事由に該当しない旨の誓約書
- 消防法令適合通知書（一定規模以上の施設の場合）
- マンションの場合は、管理規約で民泊が禁止されていないことを証明する書類または管理組合の同意書
- 住宅が自己所有でない場合は、所有者の承諾書
マンションで民泊を行う場合、管理組合の同意は特に重要です。近年は管理規約で民泊を禁止するマンションが増えているため、申請前に必ず確認しましょう。
設備面では、消防法令に適合した安全設備の設置が義務付けられています。
- 各居室への非常用照明器具の設置
- 消火器の設置（各階に1つ以上）
- 住宅用火災警報器の設置（各寝室、台所、階段等）
- 避難経路図の掲示（各客室内）
- 防火管理者の選任（一定規模以上の施設の場合）
福岡市では近隣住民への事前説明が強く推奨されています。民泊を始める旨と緊急時の連絡先を記載した書面を、同一建物内の住民および隣接する建物の住民に配布することが望ましいです。
年間180日の営業日数制限
住宅宿泊事業法では、年間の営業日数が180日（泊）に制限されています。この日数を超えて営業することはできず、違反した場合は業務停止命令や罰金などの処分を受ける可能性があります。
180日ルールは住宅地での生活環境を保全するために設けられており、需要が高い時期に集中して営業する必要があります。年間を通じた安定収益の確保が難しいケースもあるため、計画的な営業日設定が重要です。
関連：民泊の180日ルールとは？制限の理由と回避方法、違反時のリスクを解説
用途地域による営業制限
福岡市では「福岡市住宅宿泊事業の実施の制限に関する条例」により、住居専用地域での民泊営業に制限が設けられています。
以下の地域では、月曜日から金曜日までの正午から翌日の正午までの時間帯のみ営業が可能です。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
つまり、週末（金曜正午から月曜正午）には営業できません。
自分の物件がどの用途地域に該当するかは、福岡市の都市計画情報提供サービス（福岡市ホームページで閲覧可能）で確認できます。物件の登記簿謄本や不動産会社からの説明書類でも確認可能です。
商業地域や近隣商業地域、準工業地域では時間帯制限はなく、年間180日の範囲内で自由に営業日を設定できます。博多駅周辺や天神エリアの多くは商業地域に指定されています。
関連：民泊ができる用途地域とは？13種類の制限と調べ方を完全解説
福岡で民泊を失敗せずに始める方法
民泊は魅力的な収益性を持つ一方で、初心者が陥りやすい落とし穴も多く存在します。不動産投資と宿泊業の両方の知識が必要で、専門的なノウハウがないまま始めると思わぬトラブルに見舞われることもあります。
成功するための方法を紹介します。
民泊開設代行サービスの活用
民泊を始める際に最もハードルとなるのが、煩雑な申請手続きや法的要件の理解、設備の準備です。民泊開設代行サービスを利用することで、専門知識がなくても適切な形で民泊をスタートできます。
代行サービスは住宅宿泊事業法に基づく届出書類の作成・申請代行を行います。図面作成や消防設備の確認など、素人では難しい部分もカバーしてくれるため、申請の不備によるやり直しを防げます。
物件の設備準備や内装コーディネートも重要な役割です。法令に適合した消防設備の設置はもちろん、宿泊客が快適に過ごせる家具・家電の選定や配置まで行います。外国人観光客向けの設備（多言語案内、国際対応電化製品など）に関するアドバイスは、インバウンド需要の多い福岡では大きな価値があります。
最大のメリットは、豊富な経験と専門知識による失敗リスクの軽減です。法令違反や申請不備は専門家のサポートで防げます。福岡市の独自条例や地域制限に関する知識は、地元に根差した代行サービスならではの強みです。
時間の節約も大きなメリットです。民泊開設の準備から営業開始までは通常2〜3ヶ月かかりますが、代行サービスを利用することで最短1ヶ月程度まで短縮できるケースもあります。
費用は、申請代行のみで10〜15万円程度、設備調達や内装コーディネートも含む総合プランで30〜50万円程度が相場です。予約システム構築やマーケティングサポートまで含めると50〜100万円程度になることもあります。
関連：民泊申請代行とは？メリット、デメリット、自分で申請する時の違いなど解説！
民泊M&A仲介で実績物件を購入
ゼロから立ち上げるのではなく、すでに運営実績のある民泊物件を購入する方法も、失敗リスクを大幅に軽減できます。民泊M&A仲介サービスを利用することで、実績のある物件を効率的に見つけ、スムーズに事業継承できます。
最大のメリットは、すでに収益実績がある物件を取得できる点です。新規に始める場合、想定収益は予測に過ぎませんが、M&Aでは過去の実績データに基づいた収益性を確認した上で投資判断ができます。
営業許可を取得済みの物件なら、煩雑な申請手続きをスキップできます。住宅宿泊事業の届出は基本的に物件に紐づくため、所有者が変わっても届出自体は有効です（変更届の提出は必要）。開業までの時間を大幅に短縮でき、即座に収益を得られます。
既存の設備や家具、家電をそのまま引き継げる点も魅力です。これらの設備投資は民泊開業時の大きなコストですが、M&Aでは物件価格に含まれていることが多く、追加投資の必要性が低くなります。
物件選びで最も重要なポイントは売却理由の確認です。「収益性の低下」や「トラブルの頻発」といったネガティブな理由の場合は注意が必要です。「他地域への移転」「事業拡大のための資金調達」「相続対策」などポジティブな理由であれば、物件自体の価値は高い可能性があります。
過去1〜2年の詳細な収支データ（月ごとの売上、稼働率、客単価、リピート率など）を詳細に分析することで、物件の収益性を正確に評価できます。季節変動や特定イベント時の収益増加など、年間を通じた収益パターンの把握が重要です。
物件の立地や建物の状態、設備の老朽化度合いも重要なチェックポイントです。築年数が古い物件の場合、今後の修繕・メンテナンスコストを見積もることが大切です。
民泊M&Aは「確実性の高い投資を望む」「すぐに収益を得たい」「民泊運営の経験がない」という投資家に適した方法です。
民泊投資を始めると、物件探し、改装工事、許認可取得、運営システム構築まで、膨大な時間とコストがかかります。厳しい法規制や市場の変動リスクに直面し、思うような収益化に不安を感じる方も多いでしょう。
すでに稼働中の民泊物件を購入することで、これらの時間やコスト、失敗するリスクを大幅に削減できます。専門の民泊M&A仲介会社の活用がカギとなります。
日本総合政策ファンドの民泊M&A仲介サービスは、「観光大国日本を、金融の力でサポートする」をミッションに掲げ、民泊やホテルなど観光業界に特化したM&A仲介を提供しています。営業許可を取得し、安定した収益を上げている民泊物件を買収することで、新規参入の障壁を大きく下げることが可能です。
最大の強みは、AI/DXテクノロジーを駆使した効率的なマッチングとデューデリジェンスです。投資条件や希望に最適な民泊物件を、膨大なデータベースから迅速に見つけ出します。
- 旅館業法または特区民泊に基づく営業許可（年間365日運営可能）
- 即戦力となる清掃スタッフなどの運営体制
- 稼働開始に必要な家具家電や内装設備一式
物件だけでなく、運営ノウハウも一緒に取得できることが最大のメリットです。成功している民泊事業の運営方法、料金設定、集客戦略などの専門知識も継承できるため、民泊事業未経験の方でも安心して参入できます。
まずは無料で日本総合政策ファンドのコンサルタントに相談してみませんか。投資条件や希望を分析し、最適な民泊物件候補をご提案します。
関連：民泊M＆Aが注目される理由とは？市場の動向や適切な価格設定の方法など解説！
まとめ
福岡の民泊市場は、アジアからのアクセスの良さと国内交通の拠点性により、今後も成長が期待される投資先です。博多駅や天神周辺の好立地物件は高い稼働率と単価を実現できますが、物件取得コストも高くなります。郊外エリアは物件価格が抑えられ、利回り重視の投資に向いています。
成功のポイントは、利用者層の理解とターゲットに合わせた物件選びです。アジア圏からのインバウンド観光客、ビジネス利用者、イベント目的の利用者など、それぞれのニーズに対応した設備と立地が求められます。
法規制の理解も不可欠です。年間180日の営業日数制限や用途地域による時間帯制限など、福岡市独自の条例を把握した上で運営計画を立てる必要があります。
民泊開設代行サービスや民泊M&A仲介を活用することで、専門知識がなくても失敗リスクを抑えて参入できます。特にM&Aは実績データに基づいた投資判断ができ、即時収益化が可能な点で初心者に適しています。
福岡の民泊市場は有望ですが、正しい知識と戦略が成功の鍵となります。
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