民泊の立地で収益が2倍変わる！失敗しない調査方法と物件選びを解説

2025年5月2日2025年12月6日

民泊事業で「どのエリアが儲かるのか」「観光地と住宅街、どちらが良いのか」といった疑問を抱えていませんか。立地選びは稼働率や宿泊単価に直結し、最終的な収益を2倍以上変える重要な要素です。

この記事では、民泊の立地選びのポイントから具体的な調査方法、失敗しないためのノウハウまで解説します。適切な立地を選ぶことで、安定した集客と高い収益性を実現できます。

民泊の立地で収益が変わる4つの理由

立地の良し悪しは稼働率や単価に直結し、最終的な収益を大きく左右します。ここでは、なぜ立地によってこれほど収益が変わるのか、4つの理由について詳しく見ていきましょう。

需要が高い地域は高単価でも安定集客が可能

観光客に人気の高いエリアや、ビジネス需要の多いエリアでは、宿泊施設の需要が常に高く維持されています。例えば、東京の新宿や渋谷、大阪の難波や梅田などの主要観光地や繁華街では、国内外からの観光客が絶えず訪れています。

需要が高いエリアでは、競合他社と比較しても遜色のない料金設定が可能です。観光シーズンや大型イベント開催時には、さらに高い料金設定でも予約が入りやすくなります。

競合が少ないエリアは価格決定権を持てる

市場原理の観点から見ても、競合の少ないエリアでは価格決定権が強くなります。主要観光地から少し離れていても、その地域に宿泊施設が少なければ、需要は限られた施設に集中します。

新しくできた観光地や、まだ観光客に広く知られていない穴場スポット、特定のイベント会場近くで宿泊施設がまだ少ないエリアなどが該当します。このような立地では、適切な価格設定さえすれば、高い稼働率と単価を両立できます。

規制が緩い地域は運営コストを抑制できる

住宅宿泊事業法（民泊新法）の施行後も、自治体によって独自の条例やルールが設けられています。規制が厳しい地域では、営業日数の制限や施設基準の厳格化、近隣住民への説明義務など、様々な制約があります。

規制が比較的緩い地域では、追加コストを抑えることができます。営業日数の制限が少なければ、年間を通じて高い稼働率を維持できますし、設備基準が緩ければ初期投資も抑えられます。

ターゲット層によって宿泊料金相場が異なる

立地によって訪れる観光客の属性や目的は大きく異なり、その違いは宿泊料金の相場にも直接影響します。

外国人観光客が多く訪れる地域では、言語対応や文化的な配慮が求められますが、その分インバウンド需要を取り込むことで高単価での運営が可能です。東京の浅草や京都の清水寺周辺などは、外国人観光客をターゲットにした民泊が多く見られます。

ビジネス客が多いエリアでは、清潔感や機能性が重視されます。出張の多い平日の需要を取り込むことで、週末に偏りがちな一般的な民泊よりも安定した稼働率を確保できます。

民泊に最適な7つの立地条件

民泊事業の成功は立地選びから始まります。それぞれの立地には異なる特徴やメリット・デメリットがあります。それでは、民泊に最適な立地条件について、具体的に見ていきましょう。

観光地近く

観光地の近くに民泊を構えることは、高い集客力を期待できる王道の選択です。観光スポットへのアクセスの良さは、旅行者にとって宿泊施設を選ぶ際の重要な判断基準となります。

京都の清水寺や金閣寺、東京のスカイツリーや浅草寺など、人気観光地の徒歩圏内にある物件は、常に高い需要が見込めます。観光客は移動時間を節約したいと考えるため、主要な観光スポットから徒歩15分以内の立地が特に人気です。

季節性のある観光地では、オフシーズンの対策も考慮する必要があります。例えば、スキーリゾート近くの民泊は冬季に高い稼働率を誇りますが、グリーンシーズンにも魅力的なアクティビティがある地域を選ぶことで、年間を通じた安定運営が可能になります。

駅や空港の近辺

交通アクセスの良さは、民泊の魅力を大きく高める要素です。駅から徒歩10分以内の物件は、特に海外からの観光客に高く評価されます。大きな荷物を持っての移動は負担が大きいため、駅から近い立地は大きな優位性となります。

空港近くの民泊は、早朝フライトや深夜到着の旅行者にとって非常に便利です。成田空港や関西国際空港近くの民泊は、乗り継ぎや前泊・後泊のニーズを取り込むことができます。

また、複数の交通手段が利用できる立地も魅力的です。地下鉄やJR、私鉄など異なる路線へのアクセスが良い場所は、観光客の行動範囲を広げることができ、幅広い客層の獲得につながります。

飲食店が豊富なエリア

食事は旅の大きな楽しみの一つです。飲食店が豊富なエリアに民泊を構えることで、宿泊者の満足度を高めることができます。

様々な価格帯や料理ジャンルの店舗がある地域は、幅広い客層のニーズに応えられます。東京の下北沢や大阪の福島区など、地元の人に人気の飲食店街近くの物件は、観光客に「地元の味」を体験してもらう絶好の機会となります。

コンビニやスーパーマーケットが近くにあることも、宿泊者の利便性を高める重要な要素です。飲み物やスナック、日用品などをすぐに購入できる環境は、長期滞在者にとって特に重要です。

競合が少ない地域

競合が少ないエリアを選ぶことは、民泊ビジネスで独自のポジションを確立するための賢明な戦略です。大手ホテルチェーンや民泊が集中しているエリアでは、価格競争に巻き込まれやすく、収益性が低下するリスクがあります。

メジャーな観光地から少し離れていても、独自の魅力を持つエリアや、これから注目される可能性のある新興エリアは、先行者利益を得るチャンスがあります。歴史的な街並みや自然環境、地元の祭りやイベントなど、その地域ならではの魅力をアピールポイントにすることで、差別化が図れます。

治安が良好な地域

宿泊者の安全と安心は、民泊運営において最も優先すべき要素の一つです。治安の良い地域を選ぶことは、顧客満足度の向上だけでなく、トラブル防止やリピーター獲得にも直結します。

海外からの観光客は、日本の治安の良さを高く評価しています。特に女性の一人旅や家族連れの旅行者は、滞在先の安全性を重視します。夜間でも安心して歩ける環境や、周辺住民の様子なども、物件選びの参考になります。

治安の良い地域の特徴として、街灯が適切に設置されている、深夜でも人通りがある、防犯カメラや交番が近くにあるなどが挙げられます。

イベント会場近くのエリア

大規模なイベント会場や施設の近くに民泊を構えることは、特定の時期に高い需要と利益を生み出す可能性があります。コンサート、スポーツ大会、展示会、祭りなどのイベント開催時には、周辺の宿泊施設の需要が急増します。

東京ドームや横浜アリーナ、大阪城ホールなどの大型コンサート会場周辺では、人気アーティストのライブ開催時に宿泊需要が高まります。同様に、東京ビッグサイトやインテックス大阪などの展示会場近くの物件は、見本市や展示会の開催期間中に高稼働が期待できます。

イベントスケジュールを常にチェックし、開催情報に合わせて料金設定や予約受付を調整することで、効率的に収益を上げることができます。

規制が緩い地区

規制が緩い地区を選ぶことで、年間の営業日数制限が少なく、安定した収益が見込めます。開業手続きや運営上の事務負担が軽減され、近隣住民への説明義務などの制約が少なく、スムーズな運営が可能です。

ただし、規制が緩い地域であっても、消防法や建築基準法などの安全基準は遵守する必要があります。また、地域住民とのトラブルを避けるためにも、近隣への配慮は欠かせません。

関連：東京23区の民泊上乗せ条例を完全解説｜区ごとの営業制限と対策

民泊向け物件の立地調査5つの方法

民泊事業を成功させるためには、物件の立地調査が欠かせません。適切な調査を行うことで、将来的な収益性やリスクを事前に把握できます。収益性の高い物件を見つけるためには、体系的な調査方法と分析が必要です。

観光地や交通の便を調査する

民泊物件を選ぶ際、まず注目すべきは観光スポットへのアクセスと交通の利便性です。単に有名スポットの近くということだけでなく、観光客の動線を考慮することが重要です。複数の観光スポットを結ぶ中間地点や、観光ルートの起点となるような場所は、宿泊需要が高まりやすい傾向があります。

交通の便を調査する際は、以下の点に着目しましょう。

最寄り駅からの距離（徒歩10分以内が理想的）
主要駅や観光地までの所要時間
空港やターミナル駅からのアクセス方法
公共交通機関の運行頻度と終電・始発の時間
タクシーの利用しやすさ

これらの情報は、Google マップや各交通機関の公式サイト、自治体の観光統計データなどから収集できます。

周辺の競合民泊を調査する

成功する民泊事業を展開するためには、競合状況の把握が不可欠です。周辺にどのような宿泊施設があるか、それらがどのような価格帯やサービスを提供しているかを調査しましょう。

競合調査の基本的な手順は以下の通りです。

Airbnb、Booking.comなどの予約サイトで対象エリアの検索
周辺の民泊数、ホテル数、その他宿泊施設の確認
料金相場や設備、サービス内容の比較
口コミや評価の傾向分析
各施設の稼働率や予約状況の推測

競合施設の予約カレンダーを確認することで、週末だけ予約が埋まっているのか、平日も含めて高い稼働率を維持しているのかを把握できます。また、価格設定の季節変動も重要な情報です。

関連：民泊の稼働率は何パーセント？都市部や地域の違いや稼働率の上げ方など解説

治安や地域の規制を確認する

民泊事業を始める前に、選定エリアの治安状況と法規制を徹底的に調査することが重要です。各地域の警察署ホームページや自治体が提供する安全マップなどを活用すると、犯罪発生率やその傾向を把握できます。

法規制の調査も念入りに行う必要があります。民泊新法（住宅宿泊事業法）に加え、各自治体が独自に設けている条例や規則を確認することが不可欠です。営業可能な区域や年間の営業日数制限は地域によって大きく異なります。

規制調査では以下の点に特に注目しましょう。

特区民泊や旅館業法による許可の要件
近隣住民への説明会開催の義務の有無
管理者常駐義務や緊急時対応の規定
消防設備や非常口などの安全基準
騒音やゴミ出しに関するルール

マンションやアパートでの民泊運営を検討している場合は、管理規約で民泊が禁止されていないかも確認が必要です。

口コミや評価を参考にする

実際の宿泊者の声は、エリアの魅力や課題を知る上で非常に価値のある情報源です。口コミや評価を分析することで、宿泊者のニーズや不満点を把握し、自身の物件運営に活かすことができます。

主要な予約サイトでの評価を網羅的に確認しましょう。Airbnb、Booking.comなど各サイトには、実際に滞在した宿泊者による生の声が集まっています。特に、立地に関するコメントに注目すると、エリアの特性がよく見えてきます。

口コミを分析する際は、以下のポイントに注目すると効果的です。

安全面に関するコメント（「夜道が暗い」「女性一人でも安心」など）
騒音に関する言及（「駅近だが静か」「週末は賑やか」など）
季節ごとの印象の違い（「夏は蚊が多い」「冬は暖房が効きにくい」など）
特定の客層からの評価（ファミリー、一人旅、カップル、ビジネス客など）

特に複数の口コミで繰り返し言及されている点には注意を払いましょう。

現地調査で実際の環境を確認する

最終的な判断を下す前に、必ず現地調査を行うことが重要です。データや口コミだけでは把握できない情報も、実際に足を運ぶことで見えてきます。

異なる時間帯に訪れることをお勧めします。朝の通勤時間帯、日中の観光客の動き、夕方の帰宅ラッシュ、夜の飲食店の賑わいなど、時間によって地域の表情は大きく変わります。特に夜間の明るさや人通りは安全面で重要な要素です。

周辺を実際に歩いてみることで、地図上では分からない細かな環境条件が見えてきます。駅から物件までの道のりに急な坂や階段がないか、歩道は整備されているか、ゴミの散乱や落書きなどはないかといった点を確認します。スーツケースを持った観光客の視点で移動のしやすさを確認することが大切です。

地域の将来性も重要な調査ポイントです。再開発計画や新しい観光施設の建設予定、交通インフラの拡充計画などを調べておきましょう。地元の不動産会社や自治体の窓口で情報収集することで、将来的な価値上昇が期待できるエリアを見極めることができます。

民泊の立地選びで失敗しない2つの方法

民泊事業の成功は適切な立地選びから始まります。どんなに素晴らしい内装やサービスを提供しても、立地が不適切であれば安定した収益を得ることは難しいでしょう。

ここでは、民泊の立地選びで失敗しないための具体的な方法について見ていきましょう。

民泊物件紹介サービスを活用する

民泊事業を始める際に、適切な立地の物件を見つけるのは容易ではありません。そこで役立つのが、民泊物件紹介サービスです。これらのサービスは民泊運営に適した物件を専門的な視点で選定しており、立地選びのリスクを大幅に減らすことができます。

民泊専門の不動産エージェントは、一般的な不動産会社とは異なり、民泊経営に特化した知識と経験を持っています。彼らは地域ごとの規制や需要動向、収益性などを熟知しており、予算や運営方針に合った最適な物件を提案してくれます。

物件紹介と並行して、開業後のサポート体制も充実しているサービスを選ぶと良いでしょう。許認可申請のサポートや運営代行、集客支援など、トータルでサービスを提供している会社も増えています。

関連：【エリア選択が成功の鍵】民泊運営におすすめのエリアとは？

民泊M&A仲介会社で実績のある物件を購入する

すでに運営実績のある民泊物件を取得するという選択肢も、立地選びのリスクを軽減する有効な方法です。民泊M&A仲介会社を通じて、実績のある物件を購入することで、「未知の立地での挑戦」という不確実性を排除することができます。

既存の民泊物件を購入するメリットは、何よりもその「実績」にあります。実際の稼働率や収益データ、予約履歴、口コミ評価などの実績値を確認できるため、将来の収益予測の信頼性が格段に高まります。新規に物件を取得して民泊を始める場合、立地の良し悪しは仮説に過ぎませんが、運営実績のある物件であれば、その立地の実力が数字として表れています。

すでに許認可を取得済みの物件であれば、開業までの時間と手間を大幅に削減できます。特に規制の厳しい地域では、民泊の新規許可取得が難しいケースもあり、既存物件の購入がスムーズな参入方法となることもあります。

物件購入時には、以下のポイントを重点的に確認しましょう。

過去1〜2年間の月次売上と稼働率データ
予約プラットフォームでの評価とコメント
リピーター率や常連客の存在
周辺環境の変化予定（再開発計画など）
設備の状態と今後必要になるリノベーションの有無

関連：民泊経営が失敗してしまうのには必ず理由がある！失敗を回避する方法は？

民泊投資を始めようとすると、物件探しから始まり、改装工事、許認可取得、運営システム構築まで、膨大な時間とコストがかかります。さらに、厳しい法規制や市場の変動リスクに直面し、思うような収益化に不安を感じる方も多いでしょう。

しかし、すでに稼働中の民泊物件を購入することで、これらの時間やコスト、そして失敗するリスクを大幅に削減することができます。ゼロから始める不安を解消し、即収益が見込める物件へスムーズに投資するために、専門の民泊M&A仲介会社の活用がカギとなります。

そこでおすすめするのが、日本総合政策ファンドの民泊M&A仲介サービスです。「観光大国日本を、金融の力でサポートする」をミッションに掲げ、民泊やホテルなどの観光業界に特化したM&A仲介を提供しています。すでに営業許可を取得し、安定した収益を上げている民泊物件を買収することで、新規参入の障壁を大きく下げることが可能です。