「民泊事業の売却を考えているけれど、適切な価格がわからない」「民泊施設を買収したいが、どのように進めれば良いのかわからない」そんな悩みを抱える経営者の方も多いのではないでしょうか。実際、民泊M&Aは通常の不動産取引とは異なる独自の観点が必要となり、適切な知識がないまま進めると、思わぬリスクに直面する可能性があります。
この記事では、民泊M&Aの基本的な仕組みから、具体的な手法、価格設定の方法、さらには成功のポイントまで詳しく解説していきます。
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民泊業界における事業譲渡や売買が活発化しています。特に新型コロナウイルスの影響で、事業の継続が困難になったオーナーと、事業拡大の機会を探る投資家との間でM&Aニーズが高まっています。
民泊M&Aは、民泊施設の運営権や所有権を、ある事業者から別の事業者へと移転する取引を指します。この取引には、物件そのものの売買だけでなく、運営ノウハウや顧客基盤なども含まれます。また、経営権の移転方法によって、株式譲渡型や事業譲渡型など、異なる手法が選択できます。
民泊M&Aの特徴として、通常の不動産取引以上に慎重な調査と評価が必要になります。なぜなら、物件の価値だけでなく、運営実績や将来性、法令順守状況なども重要な判断材料となるためです。
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民泊M&Aで取引対象となる要素とは
民泊M&Aでは、複数の要素が取引の対象となります。それぞれの要素について、具体的に見ていきましょう。
まず、有形資産として物件自体が挙げられます。建物や設備、家具備品などが含まれ、これらの状態や残存価値が評価の対象となります。物件の立地条件や築年数、リノベーション履歴なども重要な判断要素です。
次に、無形資産として運営ノウハウがあります。予約システムの管理方法、清掃スタッフとの連携体制、トラブル対応マニュアルなど、日々の運営に関する知見が含まれます。これらは一朝一夕には構築できない貴重な資産です。
また、既存の顧客基盤も重要な取引要素です。リピーターの存在や口コミ評価、予約サイトでの評価スコアなどが、将来の収益性を左右します。特に、安定した予約率を維持できている物件は、高い評価を受けることが多いです。
さらに、ブランド価値や市場での認知度も評価対象となります。SNSでの発信力や、独自の魅力的なコンセプトを持つ物件は、将来の事業拡大可能性も含めて評価されます。
これらの要素は相互に関連しており、総合的な判断が必要です。例えば、立地は良くても運営体制が整っていない物件や、逆に運営は安定していても物件の老朽化が進んでいるケースなど、様々なパターンが存在します。
民泊M&Aの市場動向はどうなっている？
民泊市場は、世界的な旅行需要の回復とともに大きな転換期を迎えています。特に、日本政府の観光立国政策による規制緩和や、デジタル技術の進化により、民泊事業の成長機会が拡大しているのです。
これに伴い、M&A市場でも民泊関連の取引が活発化しています。資金力のある大手事業者が、独自の運営ノウハウを持つ中小事業者の買収を積極的に進めているほか、海外資本による日本市場への参入も増加傾向にあります。
このような市場環境の変化は、民泊事業者にとって新たなビジネスチャンスをもたらすと同時に、競争激化による経営課題も生み出しています。
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インバウンド需要拡大が市場に与える影響
インバウンド需要の急速な回復は、民泊市場に大きな変化をもたらしています。訪日外国人旅行者の宿泊ニーズは、従来のホテルから民泊施設へと多様化しており、特に長期滞在や団体旅行者向けの需要が顕著に伸びています。
この需要拡大により、収益性の高い優良物件を保有する民泊事業者の企業価値が上昇しています。特に、外国人観光客に人気のエリアや、独自の文化体験を提供できる施設は、M&A市場での評価が高まっています。
民泊業界の成長と市場規模の推移
民泊市場の規模は、この数年で大きく変動しています。コロナ禍による一時的な落ち込みを経て、現在は急速な回復基調にあります。特に、都市部における宿泊需要の増加や、地方での体験型観光の人気により、新たな成長機会が生まれています。市場規模の拡大に伴い、M&A取引も活発化しています。
不動産投資信託（REIT）による民泊物件の取得が増加しており、安定した収益を求める投資家からの注目度が高まっています。
例えばサムティ・レジデンシャル投資法人（3459）は、2024年11月に民泊施設など6物件を58億円で取得しました。また、日本政策投資銀行は、2024年10月matsuri technologies株式会社と協働し都市型民泊の運営に特化した不動産ファンドを組成しました。投資法人や政府系金融機関が参入していることから分かるように市場は拡大していくと見られています。
一方で、個人経営の小規模施設は、運営効率化や規模の経済を求めて、より大きな事業者への統合を進めています。
民泊M&Aのメリットは何がある？
民泊事業のM&Aには、売却側と購入側、そして業界への新規参入を考えている方々にとって、それぞれ異なる魅力があります。実際の現場では、予想以上のメリットが見つかることも多いのです。各立場でのメリットについて、詳しく見ていきましょう。
売却側のメリット
民泊事業の売却を検討されている方々にとって、複数の有益なメリットが存在します。事業承継の課題を抱える経営者の方々にとって、特に重要な選択肢となっています。
まず、事業の価値を適切な形で換金できることが挙げられます。独自に築き上げた運営ノウハウや顧客基盤は、適切な評価を受けることで、相応の対価として回収することができます。
また、経営者の引退や事業方針の転換といったライフプランの実現も可能になります。特に、後継者不在で事業継続に不安を感じている経営者にとって、従業員の雇用を守りながら円滑な事業承継を実現できる手段となります。
さらに、運営上の課題を抱える事業者にとって、大手事業者との統合によって経営効率化やコスト削減を図ることができます。例えば、予約システムの統合や運営管理の効率化により、収益性の改善が期待できます。
購入者側のメリット
既存の民泊事業者が新たな物件や事業を購入する際には、独自の成長機会を見出すことができます。市場での競争優位性を高めるための戦略的な選択肢として注目されています。
既存の運営実績や顧客基盤を活用できることで、新規出店と比較して短期間での収益化が可能です。特に、高い評価を得ている物件の場合、既存の予約状況や口コミ評価をそのまま引き継ぐことができます。
また、スケールメリットを活かした運営効率化も実現できます。清掃スタッフの効率的な配置や、備品の一括購入によるコスト削減など、経営資源の最適化が図れます。
地域展開や新規エリアへの進出においても、既存事業者の買収は有効な手段となります。地域特性や規制対応のノウハウを持つ事業者の買収により、スムーズな事業拡大が可能になります。
新規参入者にとってのメリット
民泊業界への参入を検討している方々にとって、M&Aは効果的な市場参入手段となります。特に、不動産投資や宿泊事業に関心を持つ投資家の方々から注目を集めています。
最大のメリットは、運営ノウハウを含めた事業基盤を一括で取得できることです。許認可の取得や運営システムの構築、スタッフの育成など、新規立ち上げに必要な時間とコストを大幅に削減できます。
また、実績のある事業を取得することで、市場での信頼性をすぐに獲得できます。特に、オンライン予約サイトでの評価やリピーター顧客の存在は、新規参入者にとって大きなアドバンテージとなります。
さらに、成功事例や失敗事例など、過去の運営実績から学ぶことができます。これにより、市場特性や顧客ニーズを的確に把握し、効果的な運営戦略を立案することが可能になります。
民泊M&Aのデメリットとは？
民泊M&Aには多くのメリットがある一方で、見過ごすことのできないデメリットも存在します。特に慎重な検討が必要な要素について、売却側と購入側それぞれの視点から、具体的な課題を見ていきましょう。
売却側のデメリット
売却を決断する際には、事業や従業員への影響を含めた、様々なリスクを考慮する必要があります。
従業員の処遇や雇用継続に関する不安が生じる可能性があります。特に、長年働いてきたスタッフとの信頼関係が築かれている場合、新しい経営体制への移行によって、チームの士気が低下するリスクがあります。
また、売却価格が期待を下回る可能性も考慮が必要です。物件の価値や運営実績が、市場環境の変化によって低く評価されることがあります。特に、施設の老朽化や収益性の低下が見られる場合、適正な価格での売却が困難になることがあります。
守秘義務の観点からも課題が生じます。M&A交渉の過程で、経営情報や顧客データの開示が必要となりますが、これらの情報が競合他社に漏洩するリスクも存在します。特に、交渉が不成立に終わった場合の情報管理には細心の注意が必要です。
さらに、取引完了後も売主の表明保証責任が続くことがあります。過去の運営における法令違反や、未開示の債務が発覚した場合、売却後も責任を問われる可能性があります。
購入者側のデメリット
購入側にとっても、事業の継承には様々な課題やリスクが伴います。
まず、デューデリジェンス（買収前の詳細調査）の難しさが挙げられます。物件の状態、運営実績、法令順守状況など、多岐にわたる調査が必要ですが、表面化していない問題を見抜くことは容易ではありません。例えば、近隣住民とのトラブル履歴や、設備の潜在的な不具合など、実際の運営を開始してから判明する問題も少なくありません。
既存の運営システムやノウハウの継承にも課題があります。特に、前オーナーの個人的なスキルやネットワークに依存していた部分は、円滑な引継ぎが困難な場合があります。予約管理システムの移行や、清掃スタッフとの関係構築など、運営の安定化までに時間とコストがかかることも予想されます。
また、想定外の追加投資が必要となるリスクもあります。建物や設備の修繕、システムの更新、新たな許認可の取得など、取得時には見えていなかった費用が発生する可能性があります。特に、古い物件の場合、設備の更新や改修工事が必要となることも多く、投資回収期間の長期化につながります。
さらに、市場環境の変化による収益性の低下リスクも考慮が必要です。インバウンド需要の変動や、競合施設の増加により、想定していた収益が確保できない可能性があります。特に、観光地や繁華街などの人気エリアでは、新規参入による競争激化が予想されます。
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民泊M&Aの主な手法を比較すると？
民泊事業のM&Aでは、取引形態によって手続きや必要な対応が大きく異なります。特に注目すべきは、資産の移転範囲や法的手続きの違いです。それぞれの手法には固有のメリットとリスクが存在するため、取引の目的や状況に応じて最適な方法を選択する必要があります。
以下では、各手法の特徴と実務上の注意点について詳しく見ていきましょう。
事業譲渡
事業譲渡は、民泊事業に関連する資産や権利を個別に選択して譲渡する手法です。この方式では、買収側が必要な資産のみを選択できる柔軟性が特徴となります。
具体的な譲渡対象としては、建物や設備などの有形資産に加え、運営ノウハウ、予約システム、顧客データなどの無形資産が含まれます。また、従業員の雇用契約や取引先との契約も、合意に基づいて引き継ぐことが可能です。
ただし、契約の承継には個別の同意が必要となります。例えば、清掃会社との業務委託契約や、予約サイトとの提携契約など、重要な取引関係については、相手方との再交渉が必要になることがあります。
また、許認可の再取得も必要となる場合があります。住宅宿泊事業法に基づく登録や、消防法関連の届出など、行政手続きの再申請が求められることがあります。
株式譲渡
株式譲渡は、民泊事業を運営する会社の株式を取得することで、事業全体を一括して承継する手法です。法人格が継続するため、契約関係や許認可を維持したまま事業を引き継ぐことができます。
この方式のメリットは、事業の継続性が高いことです。従業員との雇用契約や取引先との契約関係がそのまま維持されるため、運営の中断リスクを最小限に抑えることができます。
一方で、会社の負債や偶発債務もすべて引き継ぐことになります。過去の税務関係や労務問題など、表面化していないリスクが存在する可能性があるため、入念なデューデリジェンスが必要です。
また、株主総会の承認や株式譲渡制限の解除など、会社法上の手続きも必要となります。特に、少数株主が存在する場合は、その対応に時間とコストがかかることがあります。
物件のみの譲渡
物件のみの譲渡は、民泊施設として使用されている不動産のみを取引対象とする手法です。この場合、通常の不動産取引として扱われますが、民泊事業特有の注意点があります。
まず、物件の用途変更や改修履歴の確認が重要です。民泊用途での使用に必要な改修工事や、消防設備の設置状況など、法令適合性の確認が必要になります。
また、区分所有建物の場合は、管理規約での民泊営業の可否を確認する必要があります。マンション管理組合による民泊営業の制限や、近隣住民との取り決めなど、運営上の制約事項を把握することが重要です。
さらに、既存の予約状況や評価情報は引き継がれないため、運営開始後は新規事業として扱われます。予約サイトでの新規登録や、運営実績の構築が必要になることを考慮に入れる必要があります。
民泊M&Aの価格設定はどうする？
民泊事業の価値評価は、通常の不動産取引とは異なる独自の観点が必要です。物件の資産価値だけでなく、運営実績や将来性など、多角的な要素を考慮して適正価格を導き出していきます。特に、収益性と成長可能性のバランスを見極めることが重要になります。
それでは、価格設定の具体的な方法について見ていきましょう。
適正価格を算出するための評価基準
民泊事業の適正価格を算出する際には、複数の評価基準を組み合わせて総合的に判断する必要があります。実務では、以下のような要素が重要な判断材料となります。
有形資産価値としては、物件自体の市場価値が基準となります。立地条件、建物の状態、設備の充実度など、物件としての基本的な価値を評価します。特に、駅からの距離や観光スポットへのアクセスなど、集客に直結する要素は重点的に評価されます。
運営実績の評価では、過去の収支データが重要な指標となります。稼働率の推移、平均客単価、リピート率など、事業としての収益力を示す数値を詳細に分析します。特に、季節変動や特需要因を除いた実質的な収益力の把握が重要です。
また、運営体制の整備状況も価値判断の重要な要素です。予約管理システムの完成度、清掃スタッフの確保状況、トラブル対応マニュアルの整備など、円滑な運営を支える体制が評価対象となります。
EBITDAを活用した価格設定
EBITDAを基準とした価格設定は、民泊事業の収益力を純粋に評価する手法として広く活用されています。特に、財務状況の異なる事業者間の比較において、有効な指標となります。
具体的には、過去数年間のEBITDAの平均値に、業界標準の掛け率を乗じて基準価格を算出します。標準的な掛け率は事業規模や市場環境によって異なりますが、一般的に3〜5倍程度が目安とされています。
ただし、特殊要因による収益の変動は適切に調整する必要があります。一時的な特需や季節変動、コロナ禍の影響など、通常の営業活動以外の要因は、評価から除外することが望ましいです。
市場相場と比較した価格調整
同地域や類似物件の取引事例との比較は、価格の妥当性を検証する上で重要な指標となります。特に、以下のような要素について、市場相場との比較分析が必要です。
立地条件や物件規模が類似する民泊施設の取引価格を参考に、基準となる相場観を形成します。ただし、運営実績や設備の状態など、個別の要因による価格調整は必要です。
また、周辺の賃貸物件や宿泊施設の相場も参考になります。特に、競合施設の料金設定や稼働状況は、当該物件の収益性を判断する上で重要な指標となります。
将来性を加味した価格評価
民泊事業の価値は、将来の成長可能性によっても大きく変動します。特に、以下のような将来性に関する要素を価格評価に反映させる必要があります。
インバウンド需要の回復見通しや、周辺の再開発計画など、エリアの発展性は重要な評価要素です。特に、新規の観光施設やアクセス改善計画がある場合、将来的な収益増加の可能性を考慮します。
また、運営効率化による収益改善の余地も評価対象となります。予約システムの改善、マーケティング強化、運営コストの削減など、新たな経営者による改善可能性を検討します。
さらに、事業拡大の可能性も重要な要素です。周辺物件の追加取得機会や、他エリアへの展開可能性など、スケールメリットを活かした成長戦略の実現性を評価します。
民泊M&A成功のポイントは？
民泊M&Aの成功には、綿密な事前調査と専門家の適切な支援が不可欠です。一見順調に見える案件でも、見落としがちな重要ポイントが数多く存在します。
ここでは、実務経験から得られた具体的なチェックポイントと、専門家の活用方法について詳しく解説していきます。
デューデリジェンスで確認すべき項目一覧
デューデリジェンスでは、民泊事業特有の確認事項を漏れなくチェックすることが重要です。実務では、以下のような項目について詳細な調査が必要となります。
財務面では、売上の内訳と推移を慎重に確認します。予約サイトごとの販売実績、季節変動の傾向、キャンセル率など、収益構造を正確に把握することが重要です。特に、一時的な特需や異常値については、その要因を明確にする必要があります。
物件関連では、建物の現況調査が必須となります。構造上の問題、設備の劣化状況、必要な修繕計画など、将来的なコスト要因を把握します。特に、消防設備や避難経路など、安全性に関わる設備は入念なチェックが必要です。
法務面では、許認可の取得状況と遵法性の確認が重要です。住宅宿泊事業法の登録状況、消防法関連の届出、管理規約での制限事項など、運営に必要な法的要件を網羅的に確認します。
運営面では、マニュアルや業務フローの整備状況を確認します。予約管理の方法、清掃スタッフとの連携体制、緊急時の対応手順など、日常運営に必要な体制が確立されているかを評価します。
専門家を活用した取引をする
民泊M&Aの成功には、各分野の専門家との適切な連携が欠かせません。それぞれの専門家の役割と活用のポイントについて説明します。
会計士・税理士は、財務デューデリジェンスの中心的な役割を担います。収支状況の精査、税務リスクの確認、価格算定の妥当性検証など、財務面での専門的な判断を提供します。特に、民泊事業特有の会計処理や税務上の注意点について、的確なアドバイスを得ることができます。
弁護士は、法務面での確認と契約書作成を担当します。許認可の適法性確認、雇用契約の継承手続き、取引先との契約見直しなど、法的リスクの洗い出しと対策を支援します。特に、表明保証条項や瑕疵担保責任など、重要な契約条項の設計には専門的な助言が必要です。
不動産鑑定士は、物件価値の適正評価を行います。立地条件、建物の状態、周辺相場など、不動産としての価値判断基準を提供します。特に、民泊用途としての適性や将来的な価値変動リスクについて、専門的な見解を得ることができます。
さらに、必要に応じて建築士や設備の専門家による調査も重要です。建物の構造安全性、設備の耐用年数、改修の必要性など、技術的な観点からの評価を得ることで、将来的なリスクを把握することができます。
これらの専門家との連携では、以下のような点に注意が必要です。まず、専門家の選定では、民泊事業に関する知見や実績を重視します。一般的な不動産取引や企業買収とは異なる観点が必要となるためです。
また、各専門家間の情報共有と連携も重要です。例えば、建物調査で発見された問題点が、価格評価や契約条件にどのように影響するかなど、専門分野を横断した検討が必要になることがあります。
まとめ
民泊M&Aは、単なる不動産取引ではなく、運営ノウハウや顧客基盤など、多様な要素を含む複雑な取引です。成功のカギは、市場動向を的確に把握し、取引手法を慎重に選択すること、そして専門家の知見を適切に活用することにあります。
特に重要なのは、デューデリジェンスの実施と価格設定です。財務状況、法的要件、運営体制など、多角的な視点からの詳細な調査が必要です。また、将来性を含めた適正価格の算出には、複数の評価基準を組み合わせた総合的な判断が求められます。
【参考】
JAPAN REIT サムティ・レジデンシャル投資法人が物件入替え、業績予想を修正
日本政策投資銀行 調査レポート「都市型民泊の現在地と可能性」を発行し、都市型民泊運営に特化した不動産ファンドを組成
