不動産投資や空室対策をお考えの方で、「民泊とマンスリー物件、どちらを選べばいいのだろう？」と悩んでいませんか？実は、この二つは”併用”することで、それぞれの弱点を補い合い、収益を最大化できる可能性があります。
繁忙期は民泊として高単価で運営し、閑散期はマンスリーとして安定収入を確保する——この戦略を取り入れることで、年間を通じた高い稼働率と安定した収益を実現できるのです。
本記事では、民泊とマンスリーの併用方法から具体的なメリット、切り替えのタイミング、さらには注意すべき法的リスクまで、実践的なノウハウを詳しく解説します。
物件の可能性を最大限に引き出す運営方法を、ぜひ参考にしてください。
民泊とマンスリー併用はどんな仕組み？
民泊とマンスリーの併用とは、一つの物件を季節や需要に応じて柔軟に運用形態を切り替える方法です。具体的には、観光シーズンやイベント時期には「民泊」として短期宿泊者向けに高単価で貸し出し、閑散期には「マンスリー」として中長期滞在者向けに安定収入を確保する仕組みです。
この運営方法では、予約状況を常に管理し、民泊とマンスリーの切り替え時期を適切に判断することが重要になります。例えば、都心部の物件なら、3月から5月までをマンスリー契約で埋め、6月から8月の観光シーズンは民泊として運用するといった具合です。
収益モデルとしては、民泊では高単価・短期間の収益（例：1泊1万円×月20日で20万円）を狙い、マンスリーでは安定した家賃収入（例：月8万円）を確保するという組み合わせになります。
民泊とマンスリーの運営方法
実際の運営では、予約状況を常に管理し、民泊とマンスリーの切り替え時期を適切に判断する必要があります。例えば、3月から5月までをマンスリー契約で埋め、6月から8月の観光シーズンは民泊として運用するといった具合です。
予約管理システムを活用して、民泊の空き状況とマンスリーの契約期間を一元管理することで、予約の取りこぼしを防ぎます。両方の予約サイトに登録し、予約が入った時点で他方のプラットフォームの予約受付を停止するといった対応も必要です。
また、物件の立地によって民泊とマンスリーの比率を変えるという方法もあります。観光地に近い物件は民泊中心、ビジネス街に近い物件はマンスリー中心といった具合に、物件ごとの特性に合わせた運用が可能です。
民泊とマンスリー併用は違法になる？
民泊とマンスリーの併用が違法になるかどうかは、法律の正しい理解と適切な運営方法にかかっています。結論から言えば、適切に手続きを行い法令を遵守すれば、民泊とマンスリーの併用自体は違法ではありません。
民泊を運営するには、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出や旅館業法に基づく許可が必要です。一方、マンスリーマンションは賃貸借契約に基づく居住用賃貸として扱われます。つまり、それぞれの法的枠組みに沿って適切に運営する必要があります。
注意すべきポイントとして、民泊の年間営業日数制限があります。住宅宿泊事業法では、民泊の営業は年間180日以内と定められています。この制限を超えて営業することは法令違反となります。そこで閑散期をマンスリー契約に切り替えることで、年間を通じた収益化が可能になります。
また、マンスリー契約の期間については、一般的に1ヶ月以上の契約が「マンスリー」として認められています。1ヶ月未満の短期契約を繰り返し行うことは、実質的に民泊営業とみなされる可能性があります。
民泊とマンスリー併用はどんなメリットがある？
不動産投資や空き部屋の活用を検討する際、民泊とマンスリーの併用運営には多くのメリットがあります。単一の運用方法に縛られず、状況に応じて柔軟に切り替えることで、収益性と安定性の両立が可能になります。
具体的にどのようなメリットがあるのか、詳しく見ていきましょう。
民泊の高単価とマンスリーの安定収入を両立できる
民泊とマンスリーを併用する最大のメリットは、それぞれの強みを活かした収益構造を構築できる点にあります。この組み合わせによって、短期的な高収益と長期的な安定収入の両方を手に入れることができます。
民泊の場合、1泊あたりの単価が通常の賃貸に比べて2〜3倍高く設定できるため、繁忙期には大きな収益が見込めます。例えば、都心の1LDKマンションであれば、通常の賃貸では月8万円程度のところ、民泊として運用すれば1泊1万円で月20日の稼働で20万円の収入が可能です。
一方で、マンスリー契約は民泊よりも単価は低いものの、1ヶ月から数ヶ月の契約となるため、安定した収入が確保できます。長期出張者やリロケーション中の方など、一定期間の滞在先を探している需要を取り込むことができるのです。
この両方を組み合わせることで、観光シーズンやイベント時には民泊として高単価で提供し、オフシーズンにはマンスリーとして安定収入を確保するという戦略が可能になります。
また、急な予約キャンセルが発生した場合のリスクヘッジにもなります。民泊の予約がキャンセルされた場合でも、マンスリー契約に切り替えることで空室リスクを軽減できます。
関連：【利回り率8〜18%】民泊投資とは？リスクや失敗しないための方法など解説
空室を最小限に抑えて物件の稼働率を高められる
民泊とマンスリーの併用によって、物件の稼働率を大幅に向上させることができます。これにより、空室によるチャンスロスを最小限に抑え、物件の収益性を最大化することが可能になります。
民泊単独の運営では、繁忙期と閑散期の差が大きく、オフシーズンの空室率が高くなりがちです。例えば、観光地の民泊では、ハイシーズンには連日予約が入るものの、オフシーズンには稼働率が30%を下回ることも珍しくありません。
一方、マンスリー単独の運営では、契約期間と次の契約期間の間に空白期間が生じることがあります。1ヶ月や3ヶ月といった契約満了後、次の入居者がすぐに決まらない場合、その期間は収入がゼロになってしまいます。
しかし、両者を併用することで、これらの弱点を補い合うことが可能です。例えば、マンスリー契約の期間を調整して、民泊の需要が高まる時期に合わせて契約終了日を設定することで、切れ目なく高収益期に移行できます。
メンテナンス頻度を削減して運用負担を軽くできる
民泊とマンスリーを併用する運営方法のもう一つの大きなメリットは、物件のメンテナンス負担を適切に分散できる点にあります。これにより、運営コストの削減と効率的な物件管理が可能になります。
民泊単独の運営では、ゲストが入れ替わるたびに清掃やリネン交換などのメンテナンスが必要になります。繁忙期には毎日のように清掃スタッフを手配する必要があり、その人件費や管理コストは決して小さくありません。例えば、清掃費用だけでも1回あたり5,000円から1万円ほどかかり、月に20回の清掃が必要であれば、月間10万円から20万円の費用がかかる計算になります。
一方、マンスリー契約の場合は、入居者が一定期間滞在するため、その間の日常清掃は入居者自身が行います。オーナーとしては、契約の開始時と終了時のみ清掃を行えばよく、清掃頻度を大幅に削減できるのです。1ヶ月の契約であれば、清掃回数は月に1回程度に抑えられます。
民泊とマンスリーを併用することで、繁忙期には民泊として高単価で運営しつつ、清掃負担の大きい時期を限定的にすることができます。閑散期にはマンスリーに切り替えることで、メンテナンス頻度を抑えながらも安定した収入を確保できるのです。
さらに、投資対効果（ROI）の観点からも、メンテナンス頻度の削減は大きなメリットとなります。清掃や消耗品の交換頻度が減ることで、運営コストが削減され、純利益の向上につながります。
関連：民泊のランニングコストには何が含まれる？コストが適切でないとどうなる？
需要に応じて民泊とマンスリーを切り替えられる
民泊とマンスリーを併用する最大の魅力の一つは、市場の需要やトレンドに合わせて柔軟に運用形態を切り替えられる点にあります。この柔軟性によって、常に最適な収益機会を捉えることが可能になります。
まず、季節による需要の変動に対応できます。
さらに、経済環境の変化にも対応可能です。不況時には企業の出張需要が減少し民泊の稼働率が下がる傾向がありますが、そのような時期はマンスリー契約にシフトすることで影響を最小限に抑えられます。逆に好景気時には短期出張者やレジャー客が増加するため、民泊運営に重点を置くといった具合です。
また、地域の再開発や新たな観光スポットのオープンなど、周辺環境の変化にも柔軟に対応できます。
予約状況に応じたリアルタイムの判断も可能です。例えば、民泊の予約状況を見て、「この先3ヶ月は予約が少ない」と判断すれば、その期間をマンスリー契約で埋めるという選択ができます。逆に、「特定の期間に民泊の高い需要が見込める」という場合は、マンスリー契約の更新を見送り、民泊に切り替えるということも可能です。
民泊とマンスリーの切り替えの方法
民泊とマンスリーを併用する際に最も重要なのが、いつどのようにして両者を切り替えるかという運用ノウハウです。
適切なタイミングで効率的に切り替えることができれば、物件の稼働率を最大化し、収益を大きく向上させることができます。具体的な切り替え方法について詳しく解説します。
シーズンに応じた切り替え
物件の収益を最大化するには、季節ごとの需要変動を的確に捉え、最適なタイミングで民泊とマンスリーを切り替えることが重要です。季節によって宿泊需要は大きく変わるため、この波を上手に捉えるノウハウを紹介します。
まず、地域ごとの観光シーズンを把握することから始めましょう。
具体的な切り替えのスケジュールとしては、繁忙期の2〜3ヶ月前からマンスリー契約の更新を調整し始めます。例えば、4月が繁忙期であれば、1月に契約更新を迎えるマンスリー契約者には3月末までの契約を提案し、4月からは民泊運用に切り替えるといった具合です。
さらに、閑散期の見極めも重要です。観光客が少ない時期や特別なイベントのない期間は、民泊の稼働率が低下しがちです。そのような時期は前もってマンスリー契約者を募集し、安定した収入を確保するように切り替えます。
季節的な切り替えを行う際は、予約状況を常に監視し、柔軟に対応することが大切です。例えば、閑散期だと思っていた時期に突然民泊の予約が多数入り始めた場合は、マンスリー契約の募集を一時停止し、民泊運用を継続するという判断も必要になります。
物件の特性に合わせた切り替え
物件それぞれの特性を理解し、その強みを活かした運用形態の切り替えが効果的です。立地条件や部屋の広さ、設備の充実度など、物件の個性に合わせた最適な切り替え戦略を考えましょう。
まず、物件の立地による切り替え戦略を検討します。観光地や繁華街に近い物件は民泊需要が高いため、基本的には民泊運用を中心とし、閑散期のみマンスリーに切り替えるという方針が適しています。一方、ビジネス街や大学周辺の物件は、長期滞在者の需要が安定しているため、基本的にはマンスリー運用とし、特別なイベント時のみ民泊に切り替えるという方針が効果的です。
部屋の広さや間取りも切り替え判断の重要な要素です。例えば、ワンルームや1Kなどの小型物件は、単身の出張者やビジネス客に適しているため、ビジネスシーズンはマンスリー契約、休暇シーズンは民泊として活用できます。一方、2LDKや3LDKなどのファミリータイプの物件は、家族連れの旅行客に人気があるため、休暇シーズンは民泊、それ以外の時期はファミリー向けマンスリーとして運用するといった具合です。
設備面での特徴も考慮しましょう。例えば、キッチン設備が充実している物件は長期滞在者に人気があるため、マンスリー運用との相性が良いです。逆に、アメニティが充実していたり、デザイン性が高かったりする物件は、短期滞在の観光客に好まれるため、民泊運用との相性が良いと言えます。
物件の特性に基づいた切り替え戦略の具体例として、都心の高層マンションであれば、眺望の良い上階の部屋は民泊として高単価で提供し、眺望のない下階の部屋はマンスリーとして安定収入を確保するといった使い分けも可能です。
また、築年数の古い物件と新しい物件では戦略が異なります。新築や築浅物件は設備が新しく写真映えしやすいため、民泊需要が高い傾向にあります。一方、築年数の経過した物件は比較的家賃を抑えめに設定できるため、コストパフォーマンスを重視するマンスリー利用者に訴求しやすいという特徴があります。
需要に応じた柔軟な切り替え
市場の需要変動を敏感に察知し、タイムリーに運用形態を切り替えることが高稼働率維持の鍵となります。需要予測とリアルタイムデータに基づいた柔軟な切り替え手法について解説します。
まず、予約状況のモニタリングが重要です。民泊予約サイトでの予約状況や検索トレンドを定期的に確認し、需要の高まりや低下を早期に察知することが大切です。
また、民泊予約サイトの「スマートプライシング」機能を活用する方法もあります。この機能は需要に応じて自動的に宿泊料金を調整するもので、料金が高く設定されている期間は需要が高いと判断できます。そのような期間は民泊運用を継続し、料金が低く設定される期間はマンスリーへの切り替えを検討するという判断材料になります。
緊急時の対応策も準備しておきましょう。例えば、マンスリー契約者が急に退去することになった場合、すぐに民泊に切り替えられるよう、清掃スタッフやリネン類を事前に手配しておくことが重要です。逆に、民泊の予約が突然キャンセルされた場合は、マンスリー向けのポータルサイトで「即入居可能」として募集をかけるなど、柔軟な対応が求められます。
需要予測のための情報源として、地域の観光統計データや宿泊施設の稼働率情報、不動産市場のトレンドなどを定期的にチェックすることも重要です。
民泊との併用運営で注意すべきこと
民泊とマンスリーの併用は収益性を高める優れた戦略ですが、同時にいくつかの重要な注意点やリスクが存在します。これらを事前に理解し、以下のように適切に対処することで、安定した運営を実現できます。
- 賃貸借契約とサブリースの契約形態を知っておく
- 近隣住民とトラブルを回避できるよう対策する
- 保険・補償制度を活用する
賃貸借契約とサブリースの契約形態を知っておく
民泊とマンスリーを併用する際、まず理解しておくべきなのが契約形態の違いです。
民泊とマンスリーでは、基本的な契約の性質が異なります。民泊は宿泊契約に基づく一時的な利用であり、マンスリーは賃貸借契約に基づく居住目的の利用となります。この違いを明確に理解し、それぞれに適した契約書を用意する必要があります。
マンスリー契約では、一般的に定期借家契約を結ぶことが多いですが、この契約には借地借家法が適用されます。例えば、契約期間が満了しても正当な理由なく更新を拒否できないという「正当事由制度」があります。これを回避するためには、期間満了により契約が確実に終了する定期借家契約を結び、契約書に明記することが重要です。
具体的には、契約書に「期間満了により契約は終了し、更新はしない」という旨を明記し、契約締結の際に書面で説明を行うことが法的に必要です。これにより、民泊への切り替え時期が来た際に、スムーズに契約を終了させることができます。
また、物件の所有者と運営者が異なる場合、サブリース（転貸借）契約の問題も出てきます。例えば、あなたが物件のオーナーではなく借主として借り上げ、それを民泊やマンスリーとして転貸する場合、所有者からの明確な転貸許可が必要です。この許可がない状態で転貸すると、契約違反となり、即時解除の対象となる可能性があります。
サブリースを行う場合の契約書には、以下の点を明記することが重要です。
- 転貸の明確な許可
- 民泊及びマンスリー利用の許可
- 契約期間と更新条件
- 家賃の支払条件
- 原状回復の条件
トラブル防止のためのもう一つのポイントは、入居者に対する説明と同意取得です。マンスリー契約者に対しては、期間限定の契約であることを明確に伝え、更新の可能性や条件についても事前に説明しておきましょう。
近隣住民とトラブルを回避できるよう対策する
民泊とマンスリーを併用する際に最も注意すべき点の一つが、近隣住民とのトラブル防止です。適切な対策を講じることで、クレームを未然に防ぎ、地域との良好な関係を構築することができます。
まず、民泊利用者による騒音問題は最も一般的なトラブルの原因です。特に夜間の話し声や足音、ドアの開閉音などが近隣住民の睡眠を妨げることがあります。これを防止するために、室内に防音対策を施すとともに、利用者向けのルールブックを作成し、特に22時以降の静粛時間を設けるなどの対策が効果的です。
さらに、ゴミ出しのルールも重要なポイントです。地域によってゴミの分別方法や収集日が異なるため、マンスリー利用者には地域のルールを詳しく説明し、民泊利用者に対しては管理者がゴミ出しを代行するなどの対応が必要です。
また、コミュニケーションを積極的に取ることも重要です。物件の運営を始める前に、近隣住民や管理組合に対して運営計画を説明し、理解を求めることが大切です。
万が一クレームが発生した場合の対応体制も整えておく必要があります。近隣住民からの苦情に対しては、迅速かつ誠実に対応することが信頼関係構築の鍵となります。24時間対応可能な連絡先を設け、問題が発生した場合はすぐに現地に駆けつけるなどの体制を整えておきましょう。
特にマンションの場合は、管理規約で民泊やマンスリー利用が禁止されていないか事前に確認することも重要です。規約に違反した運営は、強制的に中止させられる可能性があるため注意が必要です。
関連：知らないと危険！民泊でのトラブルとは？トラブル回避のための対策法を解説！
保険・補償制度を活用する
民泊とマンスリーを併用する際には、様々なリスクに備えて適切な保険・補償制度を活用することが非常に重要です。万一のトラブル発生時にも安心して事業を継続できるよう、リスクヘッジの観点から必要な対策を講じておきましょう。
まず、通常の火災保険だけでは民泊やマンスリー運営のリスクをカバーしきれないことを理解する必要があります。一般的な火災保険は居住用途を前提としており、事業利用の場合は補償対象外となる可能性があります。そのため、民泊事業者向けの専用保険に加入することが重要です。
民泊専用の保険では、以下のようなリスクがカバーされます。
- 宿泊者による物件の破損・汚損
- 宿泊者の盗難・紛失による損害
- 宿泊者のケガや病気に対する賠償責任
- 近隣住民とのトラブルに起因する賠償責任
- 食中毒などの飲食提供に関するリスク
具体的な保険商品としては、大手保険会社が提供する「民泊事業者向け保険」や、Airbnbが提供する「ホスト補償制度」などがあります。特にAirbnbのホスト補償制度は、最大100万米ドル（約1億円）までの損害をカバーする手厚い内容となっていますが、全てのケースが補償されるわけではないことに注意が必要です。
マンスリー運営に関しては、家財保険や家主賠償責任保険への加入が重要です。長期滞在者による物件の破損や、滞在者自身のトラブル（水漏れによる階下への被害など）にも対応できる保険を選ぶことがポイントです。
関連：民泊保険って必要？一般の火災保険と何が違う？加入するメリット、デメリットなど解説！
まとめ
民泊とマンスリーの併用運営は、不動産投資における収益最大化の有効な戦略です。繁忙期は民泊として高単価で運用し、閑散期はマンスリー契約で安定収入を確保することで、年間を通じた高稼働率を実現できます。
また、メンテナンス頻度の削減や市場の需要変動への柔軟な対応も大きなメリットとなります。ただし、成功させるためには適切な契約形態の選択、近隣トラブルへの対策、そして適切な保険・補償制度の活用が不可欠です。
季節や物件特性、市場需要に応じた切り替え戦略を立て、法的要件を満たした運営を心がけることで、持続可能な不動産ビジネスを構築できるでしょう。民泊とマンスリーの「いいとこ取り」で、あなたの物件の可能性を最大限に引き出してください。
